住房租賃企業(yè)預(yù)收租金不得超3個(gè)月、上調(diào)租房提取公積金額度、擬允許改建房屋用于租賃……進(jìn)入2021年，多城在住房租賃政策上再加碼。

7城加碼住房租賃政策

解決好大城市住房突出問題，是中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議部署的重點(diǎn)任務(wù)之一。

住建部部長(zhǎng)王蒙徽近日表示，大城市房?jī)r(jià)高，租賃市場(chǎng)也存在著供應(yīng)結(jié)構(gòu)不合理、市場(chǎng)秩序不規(guī)范、租賃關(guān)系不穩(wěn)定等問題，新市民、青年人特別是從事基本公共服務(wù)人員等群體的住房困難問題比較突出。解決好大城市住房突出問題，要重視解決好這部分群體的住房問題。中新經(jīng)緯記者注意到，2021年開年以來，至少已有北京、上海、鄭州、深圳、青島、寧波、中山等7城出臺(tái)住房租賃相關(guān)政策。

其中，鄭州明確，相關(guān)部門對(duì)能通過信息共享獲取房屋租賃網(wǎng)簽備案數(shù)據(jù)的，不再要求當(dāng)事人提交紙質(zhì)房屋租賃合同，切實(shí)減輕當(dāng)事人負(fù)擔(dān)；允許承租人住房公積金提取額度在現(xiàn)有基礎(chǔ)上提高30%。

青島提出調(diào)整公共租賃住房實(shí)物配租第一檔租金標(biāo)準(zhǔn)。將原公共租賃住房第一檔租金標(biāo)準(zhǔn)由“人均月收入低于810元(含)的家庭，租金標(biāo)準(zhǔn)為0.75元/月?建筑平方米”調(diào)整為“城市低保、分散供養(yǎng)特困人員以及人均月收入低于810元(含)的家庭，租金標(biāo)準(zhǔn)為0.75元/月?建筑平方米”。

深圳在征求意見稿中提出，逐步推進(jìn)租賃住房在積分入戶政策中與購(gòu)買住房享受同等待遇。在加大學(xué)前教育和義務(wù)教育學(xué)位供給的同時(shí)，優(yōu)化租賃住房積分入學(xué)政策。

值得注意的是，不僅是租客，房東也有機(jī)會(huì)在接下來的政策中受益。

深圳在征求意見稿中提到，住房租賃企業(yè)向個(gè)人出租住房，屬小規(guī)模納稅人的，增值稅按照5%的征收率減按1.5%計(jì)算應(yīng)納稅額；屬一般納稅人的，可以選擇適用增值稅簡(jiǎn)易計(jì)稅方法，按照5%的征收率減按1.5%計(jì)算應(yīng)納稅額。企事業(yè)單位、社會(huì)團(tuán)體以及其他組織向住房租賃企業(yè)出租住房或出租經(jīng)批準(zhǔn)的“商改租”住房的，房產(chǎn)稅減按4%的稅率征收。對(duì)個(gè)人在深圳市住房租賃監(jiān)管服務(wù)平臺(tái)上辦理住房租賃合同備案或者信息申報(bào)的，2023年底前，綜合征收率為0%。

此外，中山發(fā)布的征求意見稿提到，對(duì)個(gè)人出租住房的，由按照5%的征收率減按1.5%計(jì)算繳納增值稅；對(duì)個(gè)人出租住房月收入不超過10萬(wàn)元的，自2019年1月1日至2021年12月31日，可按規(guī)定享受免征增值稅政策；對(duì)個(gè)人出租住房所得，減半征收個(gè)人所得稅。

在易居研究院智庫(kù)中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)看來，深圳明確房東出租房屋的稅費(fèi)負(fù)擔(dān)為零，具有非常好的鼓舞性。在當(dāng)前疫情的特殊時(shí)期非常務(wù)實(shí)，有助于激活租賃市場(chǎng)供求積極性。

增加房源供給

對(duì)培育住房租賃市場(chǎng)來說，增加房源供給是一個(gè)重要方面。

對(duì)此，上海明確，通過新建、配建、改建等多種方式，多渠道、多主體加快形成租賃住房有效供應(yīng)。寧波提出，允許非房地產(chǎn)企業(yè)將依法取得使用權(quán)的土地，經(jīng)批準(zhǔn)后用于租賃住房建設(shè)；允許企業(yè)將閑置商業(yè)、辦公、工業(yè)用房改建為租賃住房或職工宿舍。

中山也擬允許將非公開出讓用地和非通過市土地使用權(quán)公開交易機(jī)構(gòu)實(shí)施公開轉(zhuǎn)讓用地上在建、建成、庫(kù)存的商業(yè)用房(按商品房分?jǐn)傓k證的除外)等，按規(guī)定改建為租賃住房，土地使用年限和容積率不變，土地用途調(diào)整為居住用地，調(diào)整后用水、用電、用氣價(jià)格按照居民標(biāo)準(zhǔn)執(zhí)行。

深圳則提到，探索政府提供居住用地、住房租賃企業(yè)負(fù)責(zé)建設(shè)和運(yùn)營(yíng)租賃住房的PPP模式籌集租賃住房。

“PPP模式或成為后續(xù)政府和房企合作的一種非常好的方式，有助于降低政府負(fù)擔(dān)和激活房企投資積極性。”嚴(yán)躍進(jìn)對(duì)此表示。

嚴(yán)管長(zhǎng)租公寓

在本輪住房租賃新政中，北京和深圳對(duì)長(zhǎng)租公寓的監(jiān)管引起廣泛關(guān)注。

具體來看，2月2日，北京市五部門發(fā)布《關(guān)于規(guī)范本市住房租賃企業(yè)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)的通知》，文中提到三個(gè)要點(diǎn)：一是住房租賃企業(yè)向承租人預(yù)收的租金數(shù)額原則上不得超過3個(gè)月租金，收、付租金的周期應(yīng)當(dāng)匹配。二是住房租賃企業(yè)向承租人收取的押金應(yīng)當(dāng)通過北京房地產(chǎn)中介行業(yè)協(xié)會(huì)建立的專用賬戶托管，收取的押金數(shù)額不得超過1個(gè)月租金。三是銀行業(yè)金融機(jī)構(gòu)、小額貸款公司等機(jī)構(gòu)不得將承租人申請(qǐng)的“租金貸”資金撥付給住房租賃企業(yè)。而此前一天(2月1日)，深圳市住建局發(fā)布兩則征求意見稿，其中對(duì)住房租賃資金監(jiān)管也進(jìn)行了明確。文中提到，通過受托經(jīng)營(yíng)、轉(zhuǎn)租方式從事住房租賃經(jīng)營(yíng)的住房租賃企業(yè)，收取承租人押金及周期租金超過4個(gè)月租金數(shù)額的，由監(jiān)管銀行對(duì)超過部分資金進(jìn)行監(jiān)管，或者由住房租賃企業(yè)提供相應(yīng)價(jià)值的銀行保函擔(dān)保。在深圳市經(jīng)營(yíng)的住房租賃企業(yè)應(yīng)當(dāng)按規(guī)定在該市商業(yè)銀行網(wǎng)點(diǎn)設(shè)立唯一的住房租賃資金專用賬戶，用于收取租金和押金。

針對(duì)“租金貸”問題，深圳也擬規(guī)定，金融機(jī)構(gòu)應(yīng)與承租人單獨(dú)簽訂貸款協(xié)議，貸款期限不得超過租賃合同期限，并將貸款全額撥付至承租人個(gè)人賬戶。禁止住房租賃企業(yè)通過隱瞞、欺騙、強(qiáng)迫、租金優(yōu)惠等方式要求承租人使用住房租金貸款，禁止在租賃合同中包含租金貸款相關(guān)內(nèi)容。

中原地產(chǎn)首席分析師張大偉指出，北京的調(diào)控新政策要求限制租賃企業(yè)“資金池”，嚴(yán)禁“長(zhǎng)收短付”，不準(zhǔn)超過3個(gè)月租金，這就代表了這類租賃企業(yè)基本失去了挪用資金池的可能性。

諸葛找房數(shù)據(jù)研究中心分析師王小嬙對(duì)媒體表示，租金貸只能撥給租戶個(gè)人，避免了之前租戶利用“租金貸”上交房租的坑，對(duì)于租戶來說，使用租金貸的安全系數(shù)提升。其次，對(duì)于長(zhǎng)租公寓企業(yè)來說，帶來了現(xiàn)金流的考驗(yàn)，但也引領(lǐng)企業(yè)變更商業(yè)模式，摒棄高進(jìn)低出，回歸企業(yè)的運(yùn)營(yíng)。