住房租賃企業(yè)預收租金不得超3個月、上調(diào)租房提取公積金額度、擬允許改建房屋用于租賃……進入2021年，多城在住房租賃政策上再加碼。

7城加碼住房租賃政策

解決好大城市住房突出問題，是中央經(jīng)濟工作會議部署的重點任務之一。

住建部部長王蒙徽近日表示，大城市房價高，租賃市場也存在著供應結(jié)構(gòu)不合理、市場秩序不規(guī)范、租賃關(guān)系不穩(wěn)定等問題，新市民、青年人特別是從事基本公共服務人員等群體的住房困難問題比較突出。解決好大城市住房突出問題，要重視解決好這部分群體的住房問題。中新經(jīng)緯記者注意到，2021年開年以來，至少已有北京、上海、鄭州、深圳、青島、寧波、中山等7城出臺住房租賃相關(guān)政策。

其中，鄭州明確，相關(guān)部門對能通過信息共享獲取房屋租賃網(wǎng)簽備案數(shù)據(jù)的，不再要求當事人提交紙質(zhì)房屋租賃合同，切實減輕當事人負擔；允許承租人住房公積金提取額度在現(xiàn)有基礎(chǔ)上提高30%。

青島提出調(diào)整公共租賃住房實物配租第一檔租金標準。將原公共租賃住房第一檔租金標準由“人均月收入低于810元(含)的家庭，租金標準為0.75元/月•建筑平方米”調(diào)整為“城市低保、分散供養(yǎng)特困人員以及人均月收入低于810元(含)的家庭，租金標準為0.75元/月•建筑平方米”。

深圳在征求意見稿中提出，逐步推進租賃住房在積分入戶政策中與購買住房享受同等待遇。在加大學前教育和義務教育學位供給的同時，優(yōu)化租賃住房積分入學政策。

值得注意的是，不僅是租客，房東也有機會在接下來的政策中受益。

深圳在征求意見稿中提到，住房租賃企業(yè)向個人出租住房，屬小規(guī)模納稅人的，增值稅按照5%的征收率減按1.5%計算應納稅額；屬一般納稅人的，可以選擇適用增值稅簡易計稅方法，按照5%的征收率減按1.5%計算應納稅額。企事業(yè)單位、社會團體以及其他組織向住房租賃企業(yè)出租住房或出租經(jīng)批準的“商改租”住房的，房產(chǎn)稅減按4%的稅率征收。對個人在深圳市住房租賃監(jiān)管服務平臺上辦理住房租賃合同備案或者信息申報的，2023年底前，綜合征收率為0%。

此外，中山發(fā)布的征求意見稿提到，對個人出租住房的，由按照5%的征收率減按1.5%計算繳納增值稅；對個人出租住房月收入不超過10萬元的，自2019年1月1日至2021年12月31日，可按規(guī)定享受免征增值稅政策；對個人出租住房所得，減半征收個人所得稅。

在易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴躍進看來，深圳明確房東出租房屋的稅費負擔為零，具有非常好的鼓舞性。在當前疫情的特殊時期非常務實，有助于激活租賃市場供求積極性。

增加房源供給

對培育住房租賃市場來說，增加房源供給是一個重要方面。

對此，上海明確，通過新建、配建、改建等多種方式，多渠道、多主體加快形成租賃住房有效供應。寧波提出，允許非房地產(chǎn)企業(yè)將依法取得使用權(quán)的土地，經(jīng)批準后用于租賃住房建設；允許企業(yè)將閑置商業(yè)、辦公、工業(yè)用房改建為租賃住房或職工宿舍。

中山也擬允許將非公開出讓用地和非通過市土地使用權(quán)公開交易機構(gòu)實施公開轉(zhuǎn)讓用地上在建、建成、庫存的商業(yè)用房(按商品房分攤辦證的除外)等，按規(guī)定改建為租賃住房，土地使用年限和容積率不變，土地用途調(diào)整為居住用地，調(diào)整后用水、用電、用氣價格按照居民標準執(zhí)行。

深圳則提到，探索政府提供居住用地、住房租賃企業(yè)負責建設和運營租賃住房的PPP模式籌集租賃住房。

“PPP模式或成為后續(xù)政府和房企合作的一種非常好的方式，有助于降低政府負擔和激活房企投資積極性。”嚴躍進對此表示。

嚴管長租公寓

在本輪住房租賃新政中，北京和深圳對長租公寓的監(jiān)管引起廣泛關(guān)注。

具體來看，2月2日，北京市五部門發(fā)布《關(guān)于規(guī)范本市住房租賃企業(yè)經(jīng)營活動的通知》，文中提到三個要點：一是住房租賃企業(yè)向承租人預收的租金數(shù)額原則上不得超過3個月租金，收、付租金的周期應當匹配。二是住房租賃企業(yè)向承租人收取的押金應當通過北京房地產(chǎn)中介行業(yè)協(xié)會建立的專用賬戶托管，收取的押金數(shù)額不得超過1個月租金。三是銀行業(yè)金融機構(gòu)、小額貸款公司等機構(gòu)不得將承租人申請的“租金貸”資金撥付給住房租賃企業(yè)。而此前一天(2月1日)，深圳市住建局發(fā)布兩則征求意見稿，其中對住房租賃資金監(jiān)管也進行了明確。文中提到，通過受托經(jīng)營、轉(zhuǎn)租方式從事住房租賃經(jīng)營的住房租賃企業(yè)，收取承租人押金及周期租金超過4個月租金數(shù)額的，由監(jiān)管銀行對超過部分資金進行監(jiān)管，或者由住房租賃企業(yè)提供相應價值的銀行保函擔保。在深圳市經(jīng)營的住房租賃企業(yè)應當按規(guī)定在該市商業(yè)銀行網(wǎng)點設立唯一的住房租賃資金專用賬戶，用于收取租金和押金。

針對“租金貸”問題，深圳也擬規(guī)定，金融機構(gòu)應與承租人單獨簽訂貸款協(xié)議，貸款期限不得超過租賃合同期限，并將貸款全額撥付至承租人個人賬戶。禁止住房租賃企業(yè)通過隱瞞、欺騙、強迫、租金優(yōu)惠等方式要求承租人使用住房租金貸款，禁止在租賃合同中包含租金貸款相關(guān)內(nèi)容。

中原地產(chǎn)首席分析師張大偉指出，北京的調(diào)控新政策要求限制租賃企業(yè)“資金池”，嚴禁“長收短付”，不準超過3個月租金，這就代表了這類租賃企業(yè)基本失去了挪用資金池的可能性。

諸葛找房數(shù)據(jù)研究中心分析師王小嬙對媒體表示，租金貸只能撥給租戶個人，避免了之前租戶利用“租金貸”上交房租的坑，對于租戶來說，使用租金貸的安全系數(shù)提升。其次，對于長租公寓企業(yè)來說，帶來了現(xiàn)金流的考驗，但也引領(lǐng)企業(yè)變更商業(yè)模式，摒棄高進低出，回歸企業(yè)的運營。