局部城市的樓市趨熱，讓調(diào)控的大錘密集而至。

1月27日，杭州市住保房管局發(fā)布《關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控的通知》（下稱“《通知》”），圍繞“房住不炒”的核心再度加碼杭州住房市場(chǎng)的調(diào)控力度。

同一日，廣州工農(nóng)中建四大行房貸全線漲價(jià)，提高房貸利率。在此之前，上海、深圳等城市也相繼出臺(tái)政策，加強(qiáng)樓市的監(jiān)管。短短兩周，幾大熱點(diǎn)城市紛紛祭出新一輪調(diào)控大旗，讓樓市重新蒙上一層寒意。

密集的政策或不會(huì)在市場(chǎng)上起到立竿見(jiàn)影的效果，但對(duì)于房?jī)r(jià)繼續(xù)上漲的預(yù)期會(huì)帶來(lái)強(qiáng)烈沖擊，進(jìn)而導(dǎo)致局部過(guò)熱的市場(chǎng)回歸理性。而受影響最大的，無(wú)疑是房地產(chǎn)企業(yè)。

盡管多個(gè)受訪地產(chǎn)企業(yè)均向第一財(cái)經(jīng)表示仍需對(duì)政策影響進(jìn)行觀察，目前暫時(shí)未就公司經(jīng)營(yíng)策略做出調(diào)整。但悲觀情緒已在資本市場(chǎng)上得到充分顯現(xiàn)，近日來(lái)，地產(chǎn)股再度承壓屢創(chuàng)新低，A股市場(chǎng)上，昔日龍頭“招保萬(wàn)金”中的保利發(fā)展（600048）和金地集團(tuán)（600383）跌破凈值，香港上市的內(nèi)房股則呈現(xiàn)大面積破凈狀態(tài)。

在業(yè)內(nèi)人士看來(lái)，政策收緊將加速房企間的分化，未來(lái)開(kāi)發(fā)商將會(huì)面臨資金困境、利潤(rùn)下滑等難題，為此房企或?qū)?huì)加速銷(xiāo)售，提高營(yíng)銷(xiāo)力度，拓寬營(yíng)銷(xiāo)途徑，快速回籠資金。

樓市趨熱城市齊出招

杭州新出臺(tái)的樓市調(diào)控《通知》主要內(nèi)容有：在購(gòu)買(mǎi)資格方面，落戶杭州滿5年后可購(gòu)買(mǎi)第二套住房，住房贈(zèng)與人須滿3年可購(gòu)買(mǎi)限購(gòu)范圍內(nèi)住房，在限購(gòu)范圍內(nèi)無(wú)自有住房記錄滿3年可認(rèn)定為無(wú)房家庭，高層次人才的優(yōu)先購(gòu)房資格也須在無(wú)自有住房記錄3年后方可享受。

在住房轉(zhuǎn)讓方面，新房中簽率小于或等于10%的，以及以優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)方式取得熱點(diǎn)住房的，須在取得不動(dòng)產(chǎn)證5年后才能轉(zhuǎn)讓住房。同時(shí)，和上海的房地產(chǎn)調(diào)控新政一樣，個(gè)人住房轉(zhuǎn)讓增值稅征免年限也從2年提高至5年。

同策研究院高級(jí)分析師李霄霄認(rèn)為，杭州調(diào)控新政對(duì)市場(chǎng)施加的影響是通過(guò)減少市場(chǎng)上的房票、提高投資購(gòu)房者的進(jìn)入門(mén)檻來(lái)實(shí)現(xiàn)，投資者的收益周期被進(jìn)一步延長(zhǎng)。

“如果考慮到期房銷(xiāo)售，從網(wǎng)簽到拿證的2年，投資者從買(mǎi)房到退出的周期將拉長(zhǎng)到7年。即便在此期間房間能翻番，年化回報(bào)率也僅有10.4%，相對(duì)市場(chǎng)上的理財(cái)產(chǎn)品并不具有優(yōu)勢(shì)，同時(shí)還要承擔(dān)房產(chǎn)低頻交易以及資產(chǎn)流動(dòng)性鎖死的風(fēng)險(xiǎn)。”此外，個(gè)人住房轉(zhuǎn)讓增值稅征免年限的延長(zhǎng)能夠降低二手房轉(zhuǎn)手的性價(jià)比，降低二手房市場(chǎng)的熱度。

相對(duì)于杭州的行政性管控，廣州則采取了金融手段加碼調(diào)控力度。據(jù)悉，廣州首套房貸利率調(diào)整為L(zhǎng)PR+55bp，二套房貸LPR+75bp，此前則是首套房為L(zhǎng)PR+40bp，二套房LPR+60bp，變更后首套房貸利率為5.2%，二套房為5.4%。

一位廣州當(dāng)?shù)氐闹薪楦嬖V第一財(cái)經(jīng)，“有客戶前兩周剛定的房，一直覺(jué)得不著急，現(xiàn)在簽合同貸款的話就要按新利率計(jì)算了。”

“一直以來(lái)金融對(duì)房地產(chǎn)的影響都是非常大的，廣州去年新房成交增長(zhǎng)很大，那么涉房貸款占比理論上一定是增加的。在央行要求集中度管理的背景下，房貸收緊是必然的。”一位業(yè)內(nèi)專家人士認(rèn)為。

廣東省住房政策研究中心首席研究員在李宇嘉看來(lái)，如果房?jī)r(jià)漲幅預(yù)期比較大，房貸利率小幅上調(diào)影響不大；如果疊加額度明顯受控制、貸款發(fā)放周期拉長(zhǎng)，商品房的交易量會(huì)受到明顯影響。“現(xiàn)在廣州的房?jī)r(jià)水平已不是幾年前，金融杠桿買(mǎi)房的現(xiàn)象極為普遍。”

諸葛找房數(shù)據(jù)研究中心分析師陳霄也表示，房貸利率提高，對(duì)購(gòu)房者來(lái)說(shuō)意味著月供增加，購(gòu)房成本上升，對(duì)剛需購(gòu)房者來(lái)說(shuō)影響更大，或?qū)?huì)減少一部分購(gòu)房需求，對(duì)投機(jī)炒房行為也會(huì)有一定的抑制作用。

精準(zhǔn)打擊市場(chǎng)投機(jī)

開(kāi)年的各地住房調(diào)控新政已將樓市“冷卻劑”灑向了房地產(chǎn)交易鏈路的所有環(huán)節(jié)。

“最近這么多的動(dòng)作，確實(shí)是在給市場(chǎng)降虛火，”中原地產(chǎn)分析師盧文曦對(duì)第一財(cái)經(jīng)記者表示，“而且基本上都屬于精準(zhǔn)打擊，上海的認(rèn)籌率高，新規(guī)就明確了搖號(hào)的辦法，增加了持有成本；杭州的落戶門(mén)檻低，新規(guī)就提出了落戶后可購(gòu)房的資格年限。這都是針對(duì)各個(gè)城市最突出的矛盾來(lái)設(shè)置的，是在一城一策的指導(dǎo)思想之下調(diào)低市場(chǎng)的預(yù)期，后續(xù)如果市場(chǎng)降溫不顯著，還會(huì)有相應(yīng)的舉措出現(xiàn)。只有這樣，才能把一個(gè)真實(shí)的市場(chǎng)還原出來(lái)。”

盧文曦認(rèn)為，正常的剛需、剛改、置換在目前的市場(chǎng)中都不會(huì)有太大的問(wèn)題，“但是現(xiàn)在的交易節(jié)奏和之前相比，會(huì)慢一點(diǎn)，畢竟在新規(guī)影響和銀行信貸管控之下，交易周期會(huì)明顯變長(zhǎng)。”

調(diào)控密集出臺(tái)，最焦慮的還是房地產(chǎn)企業(yè)。多位房企人士向第一財(cái)經(jīng)表達(dá)了相似的觀點(diǎn)：現(xiàn)在企業(yè)普遍缺錢(qián)，需要加緊去庫(kù)存，所以肯定樂(lè)見(jiàn)利率下調(diào)而不是收緊，這必然會(huì)傷害一部分購(gòu)房需求。

一位TOP10房企內(nèi)部人士稱，集團(tuán)在當(dāng)?shù)氐臓I(yíng)銷(xiāo)策略暫時(shí)還沒(méi)有調(diào)整。也有華南房企人士稱，按照常規(guī)打法，春節(jié)前后即便利率沒(méi)有變動(dòng)，房企都會(huì)有一波加大營(yíng)銷(xiāo)力度的做法，這次正好疊加了政策因素。

另一家二線房企負(fù)責(zé)人則表示：公司暫時(shí)沒(méi)有什么應(yīng)對(duì)的動(dòng)作，還是按之前的銷(xiāo)售計(jì)劃進(jìn)行。1月份基本上都是新開(kāi)盤(pán)的項(xiàng)目，蓄客了一段時(shí)間，所以賣(mài)起來(lái)感覺(jué)還好，后續(xù)不知道會(huì)不會(huì)有反應(yīng)，一般政策的反應(yīng)都要過(guò)一段時(shí)間才會(huì)出現(xiàn)。

房企洗牌加速

2020年，在克而瑞重點(diǎn)觀測(cè)的45家典型房企中，全口徑銷(xiāo)售業(yè)績(jī)低于平均增速的房企達(dá)11家，其中增速為負(fù)的7家房企中，有4家為千億房企，仍能保持高速增長(zhǎng)的房企不足10%。

與此同時(shí)，中等規(guī)模房企面臨增長(zhǎng)困局，500~800億規(guī)模的房企數(shù)量則較往年明顯減少，500億規(guī)模梯隊(duì)以下的部分房企面臨增長(zhǎng)困局、補(bǔ)位能力不足。

克而瑞認(rèn)為，隨著政策調(diào)控融資端的進(jìn)一步收緊，高杠桿、高負(fù)債的運(yùn)營(yíng)模式無(wú)法持續(xù)。預(yù)計(jì)未來(lái)行業(yè)競(jìng)爭(zhēng)和企業(yè)經(jīng)營(yíng)壓力加劇，不排除2021年還會(huì)有更多增速放緩甚至負(fù)增長(zhǎng)的企業(yè)。

2020年8月20日，住房城鄉(xiāng)建設(shè)部和人民銀行召集了重點(diǎn)房地產(chǎn)企業(yè)座談會(huì)，有12家房企參加，這些企業(yè)被要求按照“三道紅線”進(jìn)行調(diào)整。若未達(dá)標(biāo)，監(jiān)管層將要求金融機(jī)構(gòu)對(duì)相應(yīng)房企的全口徑債務(wù)進(jìn)行限制。

年末，央行、銀保監(jiān)會(huì)劃出兩條房地產(chǎn)貸款占比紅線，第一財(cái)經(jīng)記者研究發(fā)現(xiàn)，有3家一線銀行房地產(chǎn)貸款占比超越上限，與這些銀行合作的主流房地產(chǎn)上市公司有約20家，踩線銀行未來(lái)將收緊房地產(chǎn)貸款。

有券商人士認(rèn)為，兩項(xiàng)政策分別約束了行業(yè)融資的需求和供給，“三道紅線”主要約束房企行為，推動(dòng)房地產(chǎn)行業(yè)降杠桿、控負(fù)債；“貸款集中度管理制度”主要約束金融機(jī)構(gòu)行為，限制金融機(jī)構(gòu)向房企和居民授信。

從三道紅線、涉房貸款管控，到房貸利率上浮，房地產(chǎn)行業(yè)去金融屬性的大幕已徹底拉開(kāi)，開(kāi)發(fā)商也面臨“供給側(cè)”改革，劣質(zhì)房企將被加速淘汰。

對(duì)于中小房企而言，本就缺少融資渠道，主要資金方中小銀行又面臨更低的房地產(chǎn)貸款上限。因此，中小房企會(huì)加速退出市場(chǎng)，房地產(chǎn)市場(chǎng)的集中度會(huì)進(jìn)一步提高，房企頭部效應(yīng)會(huì)越來(lái)越明顯。

行業(yè)加速洗牌背后，一個(gè)更趨穩(wěn)健的地產(chǎn)時(shí)代也正在到來(lái)。

中信證券認(rèn)為，無(wú)論政策“蹺蹺板”短期如何擺動(dòng)，大企業(yè)的盈利正日趨平穩(wěn)。這是一個(gè)供給側(cè)改革的時(shí)代，優(yōu)秀公司已經(jīng)開(kāi)辟新的發(fā)展局面。

華泰證券表示，2021年地產(chǎn)金融環(huán)境擁有更高的能見(jiàn)度，雖然銷(xiāo)售和凈利增速難以回到過(guò)去的輝煌，但是更加穩(wěn)健的發(fā)展預(yù)期將改變市場(chǎng)對(duì)企業(yè)的偏見(jiàn)，看好優(yōu)質(zhì)房企的估值重塑機(jī)遇。