2021年開年不久，珠海房地產(chǎn)市場發(fā)生了兩件值得關(guān)注的事——
日前，省掃黑除惡辦到珠?；卦L評查了黃耀宏等29人涉黑案，被另案處理的世榮兆業(yè)原董事長梁家榮仍未有新動向。
另一件是，在公司董事長魯君四被證監(jiān)會立案調(diào)查后，格力地產(chǎn)競得港珠澳大橋珠澳人工島一宗商地。
珠海地產(chǎn)業(yè)，沉浮數(shù)十載，從上世紀(jì)80年代開局，到十年“黃金時代”，再到土地爭奪潮漲潮落，催生過一批能“出圈”的本地房企。世榮兆業(yè)、格力地產(chǎn)與華發(fā)股份，一度被譽為代表珠海本地房產(chǎn)市場的“三劍客”。
近年，隨著世榮兆業(yè)身陷“世界仔”漩渦，格力地產(chǎn)逐漸駛離房產(chǎn)主業(yè)，“三劍客”僅剩華發(fā)股份一枝獨秀。與此同時，半數(shù)全國百強房企進(jìn)軍珠海，漸成群雄爭霸之勢。
十字路口，“珠系”房企是否迎來重新洗牌的時代？“三劍客”之外，誰又能再度站上珠海房地產(chǎn)舞臺的中央，成為C位擔(dān)當(dāng)？
何麗苑 梁涵
光環(huán)漸褪
世榮兆業(yè)的危機
駕車沿湖心路一路向斗門井岸鎮(zhèn)出發(fā)，尖峰橋以西，由世榮兆業(yè)打造的連片住宅建筑群便可映入眼簾。
在珠海斗門，世榮兆業(yè)昔日的輝煌幾乎無人不曉。里維埃拉、作品一號……多個廣為人知的大盤均是其旗下作品。從房地產(chǎn)開發(fā)，到工程建筑、園林綠化、物業(yè)管理，一路走來，世榮兆業(yè)的版圖不斷擴大，成為珠海第二家房地產(chǎn)上市公司。
風(fēng)光無限之際，一則突如其來的公告改變了這一切。
2016年7月20日，世榮兆業(yè)發(fā)布公告稱，收到公司董事長兼總裁梁家榮家屬的通知，梁家榮因涉嫌洗黑錢罪被公安機關(guān)執(zhí)行指定居所監(jiān)視居住。“世界仔”梁家榮與上市公司世榮兆業(yè)，開始被推上輿論風(fēng)口。
漩渦數(shù)年未停。去年6月，省公安廳發(fā)布《關(guān)于檢舉揭發(fā)珠海市梁家榮等人違法犯罪的通告》。法院查明，自上世紀(jì)90年代以來，梁家榮（另案處理）通過組織實施一系列違法犯罪行為，形成以其為組織、領(lǐng)導(dǎo)者，以黃耀宏等人為積極參加者的黑社會性質(zhì)組織，組織實施多起暴力犯罪打擊競爭對手。
今年1月19日，省掃黑除惡辦派出回訪評查組赴珠海，針對黃耀宏等29人涉黑案展開回訪評查。截至目前，公安機關(guān)已凍結(jié)涉案資產(chǎn)價值逾123億元，其中包括梁家榮及其一致行動人所持有的世榮兆業(yè)股份，市值逾43億元。消息指，目前梁家榮仍境外在逃。
風(fēng)波之后，世榮兆業(yè)高層幾番更換。筆者梳理發(fā)現(xiàn)，梁家榮案曝光后，該公司至少已有5位總裁相繼上任，最短一任不到半年便提出了請辭。
2020年9月29日，世榮兆業(yè)官宣稱，董事會同意聘任李緒鵬為公司總裁。但不到一個月，該司再發(fā)布另一則公告稱，收到斗門區(qū)人民法院送達(dá)的《傳票》及《應(yīng)訴通知書》。股東梁社增作為原告，向珠海市斗門區(qū)人民法院遞交《民事起訴狀》，請求依法撤銷董事會通過的聘任總裁議案。梁社增正是梁家榮父親。
按照公告，斗門法院目前已受理該案。換言之，新任總裁或?qū)⒃儆凶償?shù)。
近些年，人去人來的世榮兆業(yè)，業(yè)績表現(xiàn)亦不盡如意。年報顯示，2015年至2019年，世榮兆業(yè)實現(xiàn)營收分別為13.49億元、14.33億元、31.05億元、23.53億元、27.53億元，同比增長為220.39%、6.23%、116.70%、-24.21%、16.97%。跌宕起伏的數(shù)據(jù)中，增速回落明顯。
沒落的“世界仔”、“流水”的總裁，還有營收增幅放緩的考驗，如今的世榮兆業(yè)站上了發(fā)展路上的分岔口。
大船調(diào)頭
格力地產(chǎn)的免稅生意經(jīng)
世榮兆業(yè)之外，另一位“劍客”格力地產(chǎn)近半年也是變數(shù)不斷。
2020年伊始，疫情肆虐之下，格力地產(chǎn)發(fā)布公告稱，公司合資成立了珠海高格醫(yī)療科技有限公司，主要生產(chǎn)口罩等醫(yī)用物資。3個月后，格力地產(chǎn)再次向醫(yī)藥產(chǎn)業(yè)挺進(jìn)，宣布擬購買上?？迫A生物工程股份有限公司18.63%的股權(quán)。
地產(chǎn)企業(yè)涉足醫(yī)療領(lǐng)域，市場關(guān)注源源不斷。
同年5月11日，一則更為重磅的消息傳出——格力地產(chǎn)發(fā)布公告稱，公司正在籌劃購買珠海免稅全體股東持有的免稅集團(tuán)100%的股權(quán)。
近年來，受益于政策開放和消費回流，中國免稅行業(yè)增長加快。要進(jìn)軍免稅市場，免稅牌照舉足輕重。而珠海免稅集團(tuán)是國內(nèi)為數(shù)不多的獲批準(zhǔn)在口岸經(jīng)營免稅品業(yè)務(wù)的國有企業(yè)之一，擁有國內(nèi)“珍稀”的免稅牌照。業(yè)界普遍認(rèn)為，格力地產(chǎn)此舉，無疑是要為公司版圖再開拓一片疆土。
搭上免稅概念，格力地產(chǎn)股價收獲多個漲停。乘勢出擊，去年9月，格力地產(chǎn)再以總地價16.51億元一口氣拍下海南三亞兩宗商業(yè)用地。海口海關(guān)統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，海南自去年7月1日離島免稅新政實施，僅3個月離島免稅購物金額就達(dá)86.1億元，同比增長227.5%。業(yè)內(nèi)人士分析，海南的免稅市場一直為眾多企業(yè)青睞，這或是格力地產(chǎn)拿地的重要原因。
至此，格力地產(chǎn)的免稅生意開局仍算順利。
反轉(zhuǎn)出現(xiàn)在2020年底。去年11月23日晚間，上交所發(fā)布對格力地產(chǎn)董事長兼總裁魯君四的通報批評。12月31日晚間，格力地產(chǎn)再發(fā)布公告稱，公司董事長魯君四收到了中國證券監(jiān)督管理委員會的《調(diào)查通知書》，因其涉嫌證券市場內(nèi)幕交易違法行為，被中國證監(jiān)會立案調(diào)查。
一時間，外界頻頻討論，格力地產(chǎn)的免稅生意還能否繼續(xù)。
轉(zhuǎn)折再次出現(xiàn)。
今年1月12日，格力地產(chǎn)子公司珠海太聯(lián)競得港珠澳大橋珠澳人工島地塊。根據(jù)地塊競拍要求，競得人在項目用地范圍內(nèi)發(fā)展港珠澳大橋珠?？诎睹舛惍a(chǎn)業(yè)。
逆轉(zhuǎn)劇情，再次帶來股價的波動。1月14日晚間，格力地產(chǎn)回應(yīng)公司股價異常波動情況指出，公司負(fù)責(zé)該地塊的房地產(chǎn)開發(fā)，目前不具備免稅業(yè)務(wù)的經(jīng)營資質(zhì)，還提醒稱，格力地產(chǎn)與珠海免稅的重組存在暫?；蚪K止的可能。
一波三折之下，格力地產(chǎn)的免稅生意經(jīng)是否還能念下去？
江湖沉浮
“三劍客”何去何從
世榮兆業(yè)的董事長風(fēng)波、格力地產(chǎn)進(jìn)軍免稅行業(yè)的背后，折射出當(dāng)下“珠系”房企的變局。
珠海是全國首批試點發(fā)展商品住宅的城市之一。1980年9月20日，第一個房地產(chǎn)項目“銀海新村”誕生，此后房地產(chǎn)市場一路蓬勃發(fā)展。
1992年，華發(fā)股份公司正式成立。次年，闖蕩澳門的“世界仔”梁家榮歸來，開始布局珠海西區(qū)，珠海市斗門縣兆豐房產(chǎn)開發(fā)公司成立。
相比華發(fā)股份與世榮兆業(yè)，格力地產(chǎn)起步更晚。公開資料顯示，格力電器和格力地產(chǎn)曾同隸屬于格力集團(tuán)。2004年，時任格力集團(tuán)副總裁魯君四出任房地產(chǎn)專責(zé)工作小組組長，格力地產(chǎn)板塊發(fā)展定位確定。2015年，格力地產(chǎn)從格力集團(tuán)脫離。
隨著城市化進(jìn)程提速，珠海誕生了如榮業(yè)、日東、白玫瑰等知名房企，后來陸續(xù)還有三好、中珠等品牌突圍而出。但在變幻莫測的市場，如今仍具較大規(guī)模和市場影響力的，僅剩前述“三劍客”——2004年，華發(fā)股份、世榮兆業(yè)順利上市，2009年格力地產(chǎn)也成功敲鐘。多年來，三者多項重要指標(biāo)均在“珠系”房企中排名前列。
如果說“三劍客”崛起在珠海房產(chǎn)的“黃金時代”，伴隨著時代的變遷，三者各自走上了不同的路徑。
格力地產(chǎn)走向多元化布局之路。筆者梳理發(fā)現(xiàn)，2013年至2014年，格力地產(chǎn)先后進(jìn)軍海洋經(jīng)濟產(chǎn)業(yè)、現(xiàn)代服務(wù)業(yè)、教育產(chǎn)業(yè)、旅游產(chǎn)業(yè)、金融產(chǎn)業(yè)等，在珠海已布局洪灣中心漁港發(fā)展有限公司、萬山靜云酒店、格力船務(wù)公司，建立茵卓小學(xué)，發(fā)展珠海竹洲水鄉(xiāng)項目，上線?？亟鹑诘?。
有受訪分析師認(rèn)為，多元化布局戰(zhàn)略有其優(yōu)勢之處，但目前看來，格力地產(chǎn)各板塊業(yè)務(wù)間聯(lián)系不大，未形成其核心影響力，房地產(chǎn)主業(yè)更連續(xù)多年錄得營收下滑。年報顯示，2017年，格力地產(chǎn)尚未開發(fā)的土地儲備為172.86萬平方米，到2019年降至105.82萬平方米。
再看世榮兆業(yè)。除前述營收增幅明顯放緩，年報顯示，世榮兆業(yè)在2015—2019年均沒有增加土儲，也未發(fā)布任何競拍土地的公告。昔日因擁有近300萬平方米土地儲備而被譽為“土地大王”的世榮兆業(yè)，土儲已降至179萬平方米，遠(yuǎn)落后于部分在珠的大型房企。
不同于格力地產(chǎn)和世榮兆業(yè)的起伏不定，華發(fā)股份近年銷售業(yè)績一路上揚。2015年跨入百億規(guī)模，2019年華發(fā)股份合同銷售額便達(dá)到922.7億元。從戰(zhàn)略方向看，華發(fā)股份一方面扎根珠海，力圖確保在珠海的龍頭地位，另一方面，則在開拓其它一線及二線重點城市的市場。最新年報顯示，華發(fā)股份擁有土地儲備計容建筑面積697.48萬平方米。
一種市場聲音是，“三劍客”的不同走向，昭示著珠海房地產(chǎn)市場，格局已變。
如何“出圈”
資本市場“不講武德”
把目光放大至整個珠海市場。近幾年來，珠海城市的發(fā)展推動著房地產(chǎn)業(yè)向前。珠海中原地產(chǎn)、合富研究院（珠海）發(fā)布的最新樓市報告均指出，目前全國百強房企超半數(shù)已進(jìn)駐珠海。
一邊是本地龍頭房企表現(xiàn)不穩(wěn)，一邊是外來房企的強勢入駐，“珠系”房企要“出圈”，突圍之路在何方？
“事實上，告別了十年黃金時期，地方小型房企要想大規(guī)模擴張，成為‘黑馬’跑出，可能性逐漸消失。”廣東省房地產(chǎn)研究會執(zhí)行會長韓世同認(rèn)為，隨著拿地資本要求的逐步提升，入局門檻也在提高。他認(rèn)為，未來除華發(fā)股份外，很難再有“珠系”房企能在整個粵系房企中突圍而出。不只是“珠系”，在全國各地，幾乎大部分小型房企最終都難逃“關(guān)停并轉(zhuǎn)”的命運。
中型房企想要適應(yīng)市場，積極轉(zhuǎn)型勢在必行。當(dāng)中，韓世同認(rèn)為，布局城市更新是一種高效的途徑，“城市更新對房企來說，是一片廣闊的藍(lán)海。根據(jù)珠海城市特質(zhì)，中型房企在全面考慮自身條件，清楚舊改模式的復(fù)雜性前提下，可把握時機參與舊改項目，為企業(yè)發(fā)展帶來新的業(yè)績增長點。”他建議，這種參與可以是成為城市更新項目的前期服務(wù)商等。
近年來，在“租售并舉”的政策主導(dǎo)下，全國各地不少開發(fā)商搶灘租賃市場大蛋糕。韓世同認(rèn)為，目前，珠海長租公寓市場尚屬試水階段，這也為珠海企業(yè)提供了一個戰(zhàn)略選擇。
多位業(yè)內(nèi)人士也向筆者提出，從戰(zhàn)略層面出發(fā)，隨著地產(chǎn)行業(yè)進(jìn)入調(diào)整深水區(qū)，更多企業(yè)愿意開始轉(zhuǎn)變經(jīng)營模式與業(yè)務(wù)領(lǐng)域，典型“打法”有并購拿地、合作開發(fā)，實現(xiàn)產(chǎn)品差異化等。但根本前提，是要謹(jǐn)慎選擇適合企業(yè)發(fā)展的方向，深挖市場需求、提供優(yōu)質(zhì)產(chǎn)品永遠(yuǎn)是房企的立足之本。
“資本市場從來‘不講武德’，在行業(yè)競爭日趨激烈的未來，稍有一步錯誤，就有可能付出巨大代價，最終敗走麥城。”有受訪人士說。
如今，越來越多房企登上了珠海房地產(chǎn)舞臺。群雄爭霸之下，誰將再度站上舞臺中央，成為C位擔(dān)當(dāng)？值得拭目以待。
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