上海樓市的火爆最終引來調(diào)控加碼是意料之中，但政策出臺的速度之快，卻又在意料之外。

1月21日晚，上海市八部門聯(lián)合印發(fā)《關(guān)于促進(jìn)本市房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展的意見》，涉及土地、限購、信貸、稅費等10條主要內(nèi)容，調(diào)控升級力度震驚市場。

政策封堵投機(jī)漏洞

從政策角度而言，一直以來上海的調(diào)控政策最為嚴(yán)格，但仍有部分購房者以假離婚等投機(jī)行為獲取購房資格，鉆政策的漏洞。

此次上海為打擊假離婚增加購房資格的現(xiàn)象，規(guī)定夫妻離異的，任何一方自夫妻離異之日起3年內(nèi)購買商品住房的，其擁有住房套數(shù)按離異前家庭總套數(shù)計算。實際上，在2020年下半年以來，深圳、成都等多個城市已明確離婚年限，堵上假離婚的漏洞，不同的是，部分城市規(guī)定年限為2年，而上海升級為3年，整個時間周期相對較長，從這一角度來看政策也相對更為嚴(yán)格。

此外，《通知》強(qiáng)調(diào)調(diào)整增值稅征免年限，將個人對外銷售住房增值稅征免年限從2年提高至5年。意味著，通過稅收的形式，增加二手房的交易稅費成本，防范部分房東房源“快買快賣”的現(xiàn)象，抑制投資需求，有助于促進(jìn)二手房交易的穩(wěn)定。

政策需求端同樣做出抑制，嚴(yán)格執(zhí)行差別化住房信貸政策，實施好房地產(chǎn)貸款集中度管理，加強(qiáng)個人住房貸款審慎管理，對購房人首付資金來源、債務(wù)收入比加大核查力度，嚴(yán)防信用貸、消費貸、經(jīng)營貸等資金違規(guī)流入房地產(chǎn)市場。

事實上，對購房人首付資金來源核查對購房需求是很大的抑制，但具體力度還要看執(zhí)行層面。政策中首次提到了“房貸集中度”的概念，后續(xù)銀行在貸款方面勢必需要更為保守，部分熱度較高的樓盤，在貸款方面或?qū)⒚媾R收緊的可能。

政策在堵投機(jī)的同時，也增加了對無房家庭的傾斜。比如嚴(yán)格執(zhí)行商品住房銷售“一價清”“實名制”等各項管理制度；完善新建商品住房公證搖號選房制度，優(yōu)先滿足“無房家庭”自住購房需求等。值得注意的是，政策并未明確“無房家庭”比例。

在供應(yīng)端，政策明確優(yōu)化土地供應(yīng)結(jié)構(gòu)，增加商品住房用地供應(yīng)，特別是在郊區(qū)軌道交通站點周邊、五大新城加大供應(yīng)力度。堅持房地聯(lián)動機(jī)制。同時，通過租購并舉、加快推進(jìn)舊區(qū)改造、“城中村”改造等城市更新改造項目。

樓市過熱招致調(diào)控加碼

上海樓市在一年的時間里，經(jīng)歷了從轉(zhuǎn)暖到火爆的過程，市場的過熱最終引來了調(diào)控。

根據(jù)克而瑞研究中心提供的數(shù)據(jù)，2020年上海新建商品住宅成交面積升至918萬平方米，同比增長23%，創(chuàng)2017年以來新高。豪宅市場方面也異?；鸨們r1000萬元以上豪宅共計成交10878套，僅次于2016年歷史峰值的10974套，同比增長33%。核心區(qū)位限價盤銷售火爆，典型如虹口區(qū)的瑞虹新城、普陀區(qū)的中海臻如府銷售金額都在100億元左右。

同樣，2020年上海的二手房市場也是一個成交大年，成交面積2486萬平方米，創(chuàng)2017年以來新高，成交金額更是創(chuàng)下歷史新高，達(dá)10091億元。在克而瑞研究中心看來，核心動因在于2020年3月上海民辦初中實行搖號政策，致使優(yōu)質(zhì)的公辦初中、九年一貫制學(xué)區(qū)概念炒作成風(fēng)，年內(nèi)部分優(yōu)質(zhì)學(xué)區(qū)房售價出現(xiàn)30%以上的漲幅，整體抬升了二手房市場熱度。

更要命的是，上海樓市的過熱有繼續(xù)向2021年延續(xù)的苗頭。同策的數(shù)據(jù)顯示，在2020年12月，上海開盤項目超30個，20余個項目認(rèn)籌率超100%，其中13個突破“千人搖”，最熱門的項目認(rèn)籌率超過1000%。貝殼研究院的數(shù)據(jù)也顯示，2021年1月的前三周，上海樓市二手房掛牌價持續(xù)上漲，但在售二手房數(shù)量持續(xù)減少，而且成交速度飛快。業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，在這場樓市狂歡有進(jìn)一步高熱的趨勢下，上海果斷出手實屬必然。

一線城市調(diào)控具有警示作用

本次上海調(diào)控政策的緊急出臺，直指此前市場認(rèn)籌過熱、房價上漲過快的現(xiàn)象。充分體現(xiàn)了上海穩(wěn)定房價、穩(wěn)定預(yù)期的導(dǎo)向。

易居企業(yè)集團(tuán)CEO丁祖昱認(rèn)為，此次上海樓市調(diào)控政策的出臺還是非常到位且有針對性，對房地產(chǎn)市場出現(xiàn)的問題及時響應(yīng)，一定程度上，上海也打響了2021年房地產(chǎn)市場調(diào)控第一槍，對于接下來各大城市的表現(xiàn)具有很強(qiáng)的警示作用和引導(dǎo)意義。丁祖昱表示，對于后續(xù)政策的實施效果仍然待于進(jìn)一步觀察，但短期內(nèi)勢必會對市場部分成交產(chǎn)生比較大的影響。在上海樓市“虛火”上澆一些冷水，讓市場冷靜一下，也將更有利于上海房地產(chǎn)市場未來的穩(wěn)定和健康發(fā)展。

實際上，一線城市樓市一直以來都是社會的關(guān)注點。自2016年9月30日調(diào)控拉開大幕至今，中央多次強(qiáng)調(diào)要堅持“房住不炒”定位，本輪調(diào)控不僅持續(xù)時間長、參與城市多、出臺各項措施密集。在深圳、上海接連加碼為火熱樓市出手之后，或許將給其他熱點樓市的調(diào)控提供參考風(fēng)向標(biāo)。