魔幻的2020年已經(jīng)過去?；乜催@一年的中國房地產(chǎn)，在疫情、“三道紅線”等多重影響下，銷售額逆勢刷新歷史紀(jì)錄。日前，國家統(tǒng)計局發(fā)布“2020年1-12月份全國房地產(chǎn)開發(fā)投資和銷售情況”，數(shù)據(jù)顯示，2020年，全國商品房銷售面積約17.61億平方米，比上年增長2.6%，商品房銷售額約17.36萬億元，比上年增長8.7%。

2021年，疫情并未結(jié)束，“三道紅線”或?qū)U(kuò)圍，房貸“兩道紅線”新鮮出爐，地方調(diào)控未言放松，房地產(chǎn)行業(yè)面臨的挑戰(zhàn)重重。這一年，房地產(chǎn)市場將呈現(xiàn)怎樣的走勢？地方城市樓市尤其是房價又將如何走？樓市調(diào)控政策將展現(xiàn)哪些特征？接連出臺的融資新規(guī)對房企將產(chǎn)生怎樣的影響？物業(yè)股回調(diào)是否持續(xù)？長租公寓將走向何方？新京報對話房企高管、機(jī)構(gòu)負(fù)責(zé)人等，探討2021年房地產(chǎn)行業(yè)的挑戰(zhàn)與機(jī)遇。

【嘉賓】

張鵬 當(dāng)代置業(yè)總裁

劉策 佳兆業(yè)集團(tuán)副總裁、首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家

黃瑜 中指研究院常務(wù)副院長

仲鈺（化名） 華東某上市房企副總裁

丁祖昱 易居企業(yè)集團(tuán)CEO

預(yù)計2021年商品房銷售額或?qū)⒃佻F(xiàn)新突破

新京報：展望2021年，您怎么看待房地產(chǎn)市場的走勢?

劉策：關(guān)于2021年房地產(chǎn)市場走勢，我主要有3個判斷，一是成交量依然看多，預(yù)計量價將保持小幅增長，這主要由市場基本面決定；二是全年成交節(jié)奏有望平穩(wěn)，主要是由政策預(yù)期相對穩(wěn)定決定；三是區(qū)域及城市分化擴(kuò)大，大灣區(qū)與長三角城市在人口與產(chǎn)業(yè)發(fā)展紅利下，市場景氣度依然較高，但是北方城市市場熱度預(yù)計會持續(xù)下滑，主要原因是區(qū)域和城市基本面差異擴(kuò)大。

黃瑜：整體來看，2021年全國商品房銷售面積存在小幅調(diào)整壓力，但受益于銷售均價有望繼續(xù)保持小幅結(jié)構(gòu)性上漲，商品房銷售額仍可實現(xiàn)新突破，全年增量或在3%以內(nèi)，市場規(guī)模紅利仍存。根據(jù)“中國房地產(chǎn)業(yè)中長期動態(tài)模型”測算，2021年全國商品房銷售面積將下降2.3%-3.8%。價格方面，在產(chǎn)品及城市等多維度結(jié)構(gòu)性因素的影響下，2021年全國商品房均價將保持小幅上漲態(tài)勢，根據(jù)模型測算，漲幅介于3.9%-5.4%之間。

仲鈺：幾年前我曾說過，樓市進(jìn)入橫盤時代，銷售面積基本持平，房價約有5%上下的增長，銷售額略有增長。未來基本保持箱體震蕩、橫盤格局。

丁祖昱：2020年以后，房地產(chǎn)將進(jìn)入到下一個確定性階段，伴隨著“三道紅線”出臺，市場進(jìn)入無增長的時代。

城市分化持續(xù)，部分城市具有房價上漲動力

新京報：回顧2020年，地方樓市表現(xiàn)出的特征之一是，部分一二線城市樓市較熱，諸如深圳、上海、杭州、南京、成都等上半年房價有著明顯上漲，年底時，深圳樓市又出現(xiàn)翹尾行情。2021年，地方城市樓市尤其是房價又將如何走？

劉策：對于2021年各地房地產(chǎn)市場，我認(rèn)為總體上還會延續(xù)2020年以來的趨勢，即基本面較好的一二線城市及核心城市周邊有產(chǎn)業(yè)、人口支撐的三四線城市仍然具有房價上漲動力，預(yù)計年度漲幅維持在5%-8%左右，如深圳、廣州、東莞、佛山等粵港澳大灣區(qū)的核心城市，以及長三角的上海、南京、杭州及周邊都市圈內(nèi)三四線城市。而北方城市預(yù)計除了北京外，其它如廊坊的“北三縣”、石家莊、沈陽等城市依然面臨持續(xù)下跌壓力。

張鵬：市場層面，城市分化加劇。一二線城市人口基數(shù)大，城市經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)扎實，居民購買力強(qiáng)，城市對周邊區(qū)域的吸附能力強(qiáng)，推測不會出現(xiàn)劇烈的波動，將在小幅震蕩的周期下平穩(wěn)發(fā)展；三四線城市經(jīng)過上一輪去庫存后的爆發(fā)式發(fā)展，城市剛需已接近飽和，房價已接近或超過當(dāng)?shù)鼐用竦馁徺I力極限，未來具有較大的下行風(fēng)險；短期內(nèi)二線城市仍將是各大房企爭奪的主要戰(zhàn)場，長期內(nèi)存量市場的發(fā)展空間將會更大。

黃瑜：一線城市方面，受益于2020年土地及開工規(guī)模顯著，2021年市場供應(yīng)將較為充足，疊加經(jīng)濟(jì)的持續(xù)恢復(fù)，需求將保持一定的入市積極性，全年商品房銷售面積將有所增長。部分城市受改善型住房供應(yīng)量增加帶動，房價或出現(xiàn)結(jié)構(gòu)性上漲，但在嚴(yán)格的市場調(diào)控下，整體仍將平穩(wěn)運行。

二線城市預(yù)計隨著經(jīng)濟(jì)面的更全面恢復(fù)，累積的需求將穩(wěn)步入市。同時，受益于土地資源配置更加市場化，市場供應(yīng)也將更有保障，二線城市整體銷售規(guī)模有望維穩(wěn)。

此外，隨著棚改攻堅計劃的正式結(jié)束及房地產(chǎn)信貸環(huán)境的趨緊，三四線城市需求支撐度不足，市場去化壓力將明顯提升，全年銷售規(guī)模將有所縮減，部分城市房價面臨調(diào)整壓力。

樓市調(diào)控堅持“房住不炒”，過熱則將收緊

新京報：去年底的中央“十四五”、地方“十四五”規(guī)劃綱要建議，以及中央經(jīng)濟(jì)工作會議，都強(qiáng)調(diào)房住不炒，但又強(qiáng)調(diào)“因地制宜”。因此在房地產(chǎn)調(diào)控政策上，尤其是地方城市調(diào)控中， 2021年將有可能呈現(xiàn)出哪些特點？

劉策：“房住不炒”依然是宏觀調(diào)控總基調(diào)，具體城市調(diào)控來看，至少會出現(xiàn)兩個特點或變化，一是預(yù)計部分城市當(dāng)前不合理的調(diào)控政策將面臨調(diào)整，如去年深圳、杭州等多地出現(xiàn)的瘋狂“打新”現(xiàn)象，其背后其實是新房限價政策，以及代持炒房政策漏洞造成的市場畸形，預(yù)計類似政策將面臨完善與調(diào)整；二是在“一城一策”之下，有保有壓將更加突出。熱點城市不排除市場成交、房價再度出現(xiàn)過熱現(xiàn)象，政策調(diào)控進(jìn)一步收緊，而部分三四線或者北方城市市場持續(xù)下滑，則有可能在“房住不炒”的前提下，適當(dāng)放寬調(diào)控，進(jìn)一步鼓勵住房消費。

黃瑜：地方層面來看，在“房住不炒”基調(diào)指導(dǎo)下，2021年各地限購、限貸等政策難現(xiàn)放松，因城施策將更加靈活，針對不同區(qū)域、不同人群類型等差異化調(diào)控趨勢將更加明顯，從多方面保障剛需購房，抑制投資投機(jī)行為，促進(jìn)市場的平穩(wěn)健康發(fā)展。同時，城市引才將進(jìn)入白熱化競爭階段，未來更多城市將加入到引才行列，且引才的力度和方式也將更加多元。

監(jiān)管新規(guī)下，房企融資、土地投拓轉(zhuǎn)向

新京報：2020年的最后一天，銀行業(yè)金融機(jī)構(gòu)房地產(chǎn)貸款集中度管理制度發(fā)布，被稱之為房貸“兩道紅線”，疊加之前的房企融資 “三道紅線”，您認(rèn)為對于房地產(chǎn)行業(yè)尤其是房企的影響有多大？

劉策：“兩道紅線”和“三道紅線”對行業(yè)的影響，從長遠(yuǎn)看是深遠(yuǎn)的，標(biāo)志著中國樓市調(diào)控的轉(zhuǎn)向，行業(yè)開啟全面降杠桿之路，監(jiān)管層從供、需兩端全面壓降房地產(chǎn)信貸規(guī)模，倒逼房企、購房者去杠桿，構(gòu)筑樓市信貸防火墻。

但從短期看，不管是對房企還是整個行業(yè)影響都不大，因為在實際執(zhí)行過程中，去杠桿并非政策急轉(zhuǎn)彎，而是分別設(shè)置2年、4年不等的業(yè)務(wù)調(diào)整過渡期，因此，無論對房企融資還是購房按揭貸款影響并不太大。

張鵬：從限制房企的“三道紅線”，到限制銀行和個人貸款的“兩道紅線”的出臺，是房地產(chǎn)長效機(jī)制的不斷深化，標(biāo)志著國內(nèi)房地產(chǎn)行業(yè)政策的轉(zhuǎn)向。從政策出臺原因來看，一是為了避免居民負(fù)債率過快增長，影響居民消費結(jié)構(gòu)；二是為了抑制房價過快增長，給人民群眾創(chuàng)造美好生活體驗；三是為了防止資金脫實向虛，防范金融風(fēng)險。

長期來看，房地產(chǎn)低杠桿、低利潤、低增長、低容錯的時代將逐步到來，房地產(chǎn)行業(yè)長效機(jī)制將逐步建立。

新京報：監(jiān)管層從供、需兩端全面壓降房地產(chǎn)信貸規(guī)模，倒逼房地產(chǎn)行業(yè)去杠桿，但是也設(shè)置了調(diào)整過渡期。2021年，房地產(chǎn)開發(fā)的整個鏈條，包括融資、拿地、擴(kuò)張、周轉(zhuǎn)等是否會發(fā)生明顯的變化？

劉策：在“兩道紅線”和“三道紅線”調(diào)控下，2021年絕大部分房企將開啟戰(zhàn)略調(diào)整，年度目標(biāo)增速將趨緩，預(yù)計普遍會控制在10%-20%，甚至更低；在發(fā)展模式與增長驅(qū)動上，更加注重內(nèi)生增長，開啟降負(fù)債、穩(wěn)杠桿甚至降杠桿。具體體現(xiàn)在整個開發(fā)鏈條，融資層面會更加注重表外融資，降低有息負(fù)債，調(diào)整融資結(jié)構(gòu)降低融資成本；拿地方面投資會更加穩(wěn)健保守，更加注重以銷定投，盡可能追求“零庫存”、減少土儲規(guī)模；運營方面依然強(qiáng)調(diào)高周轉(zhuǎn)，提高經(jīng)營效率。

張鵬：融資方面，內(nèi)緊外松。房地產(chǎn)信貸總盤子變小，樓市必然承壓，房企融資難度將有所上升。但另一方面，我們也能看到國外融資難度有所下降，例如我們近期發(fā)行的美元債較過往利率有所下調(diào)。拿地方面，容錯降低，做一成一是目前企業(yè)必須確保的底線，隨著市場總量天花板的出現(xiàn)，存量市場的爭奪將更為激烈，如果出現(xiàn)拿錯地、難去化情況，企業(yè)將陷入危機(jī)之中。

擴(kuò)張方面，隨著金融杠桿等紅利消失，房地產(chǎn)陣營加速固化，“黑馬”鮮見。目前市場馬太效應(yīng)凸顯，資源、資金、資本等均向頭部企業(yè)聚集，只有堅持穩(wěn)健發(fā)展、有獨特優(yōu)勢的房企才能穿越周期。

黃瑜：在房貸“兩道紅線”及房企融資“三道紅線”下，債務(wù)融資環(huán)境趨緊，自身也有降低負(fù)債水平的壓力，房企債務(wù)融資受限，房企更多會轉(zhuǎn)向權(quán)益融資。融資出現(xiàn)馬太效應(yīng)，中小企業(yè)經(jīng)營更加困難，中小企業(yè)與大企業(yè)增長分化。而在增長方面，行業(yè)格局固化與分化并存，各陣營房企基本固化，大型民營房企與國企優(yōu)勢會越來越明顯，中小房企依靠財務(wù)杠桿實現(xiàn)跨規(guī)模增長再難實現(xiàn)。

仲鈺：從百強(qiáng)房企來看，金融資源、土地資源、客戶資源、人才資源都會向大企業(yè)集中，50強(qiáng)以外的房企大部分都在退步，但50強(qiáng)房企還在繼續(xù)提升，還會繼續(xù)擴(kuò)張，只是速度會慢下來，其中30強(qiáng)之后的房企提升速度相對落后，未來基本不會再有行業(yè)“黑馬”。

丁祖昱：2021年，金融政策仍將趨緊，“三道紅線”范圍擴(kuò)大。壓力之下，房企加速去杠桿，將有過半房企轉(zhuǎn)“綠”。

物業(yè)股回調(diào)或已到位，上市窗口期仍將持續(xù)

新京報：2020年，17家物業(yè)公司上市，數(shù)量創(chuàng)歷史新高，但是物業(yè)股回調(diào)也很明顯，出現(xiàn)股價下跌、新股破發(fā)等現(xiàn)象。您預(yù)計物業(yè)上市窗口期將持續(xù)多長時間？物業(yè)股回調(diào)是否已經(jīng)到位？物業(yè)股股價2021年將會是一個怎樣的表現(xiàn)？

劉策：物業(yè)上市將是長期的趨勢，窗口期依然會持續(xù)好幾年時間。據(jù)觀察，TOP20企業(yè)中75%已上市或遞表，另外還有近50家物業(yè)公司有上市計劃。主要原因，一是物業(yè)行業(yè)未來開拓空間巨大，物管企業(yè)面臨規(guī)模擴(kuò)展的需求；二是房地產(chǎn)開發(fā)主業(yè)面臨融資監(jiān)管，與物業(yè)板塊容易相互拖累；三是物業(yè)上市企業(yè)估值遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于房地產(chǎn)開發(fā)主業(yè)。

從目前物業(yè)股股價來看，2020年下半年確實出現(xiàn)了大幅度的回調(diào)，我認(rèn)為基本上已經(jīng)回調(diào)到位，預(yù)計2021年優(yōu)質(zhì)的物業(yè)股將走出反轉(zhuǎn)行情。

張鵬：上市窗口期方面，目前百強(qiáng)物業(yè)里面符合上市條件，且有上市意愿的物業(yè)企業(yè)大多數(shù)已經(jīng)完成上市，或者已經(jīng)啟動上市，我們預(yù)計在2021年物業(yè)企業(yè)上市仍然會延續(xù)2020年的熱度，但這個大規(guī)模上市潮不會持續(xù)到2022年。

物業(yè)股回調(diào)方面，整個行業(yè)的回調(diào)是從2020年的7、8月份開始的，一直延續(xù)到前段時間，十部委聯(lián)合發(fā)文鼓勵物業(yè)企業(yè)高品質(zhì)、多業(yè)態(tài)發(fā)展。在我看來，物業(yè)的估值回調(diào)已經(jīng)到達(dá)底部，預(yù)計物業(yè)行業(yè)發(fā)布年報后還會有一波股價上漲潮。但是行業(yè)內(nèi)企業(yè)的分化過于嚴(yán)重，有很多優(yōu)質(zhì)、有突出特色的物業(yè)企業(yè)被低估，預(yù)計未來這類物業(yè)企業(yè)市值增長潛力會更大。

黃瑜：根據(jù)港交所發(fā)布的物業(yè)上市新規(guī)征求意見稿，2021年7月1日起將大幅提高物業(yè)服務(wù)企業(yè)上市門檻，在2021年7月1日前交表的適用舊則，預(yù)計擬上市中小物業(yè)服務(wù)企業(yè)會搶在這個時間前交表，爭取登陸資本市場。新規(guī)實施后，未上市的大型物業(yè)服務(wù)企業(yè)受影響不大，中小物業(yè)服務(wù)企業(yè)面臨幾種選擇，一是選擇繼續(xù)深扎根不斷發(fā)展業(yè)務(wù)，做厚規(guī)模和利潤，等待最佳上市時機(jī)，二是可以在物業(yè)行業(yè)高成長階段選擇被優(yōu)質(zhì)企業(yè)并購，實現(xiàn)高溢價回報的同時與優(yōu)質(zhì)企業(yè)共同發(fā)展。

仲鈺：全社會對物管行業(yè)的期望值在不斷提高，物業(yè)服務(wù)品質(zhì)提升與物業(yè)收入增長也相輔相成，房企分拆上升，打破了物管行業(yè)小而散的格局，未來還會有更多物業(yè)企業(yè)上市，物業(yè)行業(yè)集中度也會不斷提升，物業(yè)行業(yè)的春天才剛剛到來。

丁祖昱：2021年，資本聚焦仍在物業(yè)，但估值將進(jìn)一步回歸理性。

租賃市場迎政策利好，重運營企業(yè)將有更大發(fā)展空間

新京報：在去年底的中央“十四五”、地方“十四五”規(guī)劃建議以及中央經(jīng)濟(jì)工作會議中，租賃市場都被濃墨重彩地提及，但我們也看到，去年長租公寓市場的調(diào)整仍在持續(xù)，甚至出現(xiàn)大企業(yè)爆雷現(xiàn)象。2021年，長租公寓市場如何走？租賃市場又將迎來哪些機(jī)會？

劉策：2020年長租公寓加速洗牌，其實早在5年前，在租賃風(fēng)口剛開始群雄紛爭時，我就警示租賃是個低集中度行業(yè)，不可能一家獨大，是個長跑賽，跑太快容易跌倒?，F(xiàn)在的市場印證了我當(dāng)初的判斷，今天我依然堅持這個觀點，相信未來十年仍將見證。

對于2021年長租市場走勢和機(jī)會，我總體比較樂觀，2021年將迎來新一輪政策利好，一是政策將要降低租賃住房稅費負(fù)擔(dān)，為運營企業(yè)減負(fù)；二是土地供應(yīng)要向租賃住房建設(shè)傾斜，預(yù)計一些一二線城市將單列租賃住房用地計劃，或探索利用集體建設(shè)用地和企事業(yè)單位自有閑置土地建設(shè)租賃住房，以增加租賃住房房源；三是市場更加規(guī)范，包括租購?fù)瑱?quán)政策落地，租金水平將受到合理調(diào)控等。

黃瑜：2021年，租賃市場在政策端、需求端和競爭都存在相應(yīng)的機(jī)會。首先，政策將繼續(xù)加碼租賃市場的發(fā)展，高層以“房住不炒”作為總基調(diào)，大力推進(jìn)租購并舉。在這樣的基調(diào)下，租賃市場的發(fā)展將會得到政策的支持。其次，新型城鎮(zhèn)化的快速推進(jìn)將帶來巨大的城鎮(zhèn)化住房需求，租賃市場的空間將得到進(jìn)一步擴(kuò)容。最后，2020年長租市場的爆雷是市場發(fā)展的自我清洗過程，2021年的長租市場競爭將是一個更良性的競爭，對重產(chǎn)品、重運營的企業(yè)來說有更大的發(fā)展空間。