中介一早忙著評(píng)估政策影響、賣房者匆忙掛牌、看房者不著急了、銀行暫緩房貸審批……1月22日，上海樓市調(diào)控新政施行首日，這是證券時(shí)報(bào)記者采訪時(shí)觀察與了解到的情形。
1月21日晚，上海發(fā)布《關(guān)于促進(jìn)本市房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展的意見》，從增加土地供給、打擊“假離婚”購(gòu)房、調(diào)整增值稅征免年限、指導(dǎo)銀行控制房貸投放節(jié)奏以及新房搖號(hào)優(yōu)先滿足“無(wú)房家庭”需求等方面，加大調(diào)控力度。其中，打擊“假離婚”購(gòu)房、調(diào)整增值稅征免年限、指導(dǎo)銀行控制房貸投放節(jié)奏等措施的效果可謂立竿見影。
“假離婚”購(gòu)房者一夜失去資格
8點(diǎn)40分不到，上海閔行區(qū)的一家房產(chǎn)中介門店已召集員工開會(huì)，評(píng)估樓市調(diào)控新政影響程度。
“正在研究對(duì)策，首先統(tǒng)計(jì)有幾個(gè)單子會(huì)受影響，然后跟客戶溝通，失去購(gòu)房資格的協(xié)商解決，增值稅增加的讓買方籌錢，實(shí)在不行就推薦他們辦理稅費(fèi)貸。”該中介一名業(yè)務(wù)員告訴證券時(shí)報(bào)記者。
據(jù)透露，根據(jù)初步統(tǒng)計(jì)，該門店有3位離婚購(gòu)房的客戶，由于尚未網(wǎng)簽，失去了購(gòu)房資格，“突發(fā)政策因素，賣家應(yīng)該是可以理解的。”
根據(jù)上海樓市調(diào)控新政，夫妻離異的，任何一方自夫妻離異之日起3年內(nèi)購(gòu)買商品住房的，其擁有住房套數(shù)按離異前家庭總套數(shù)計(jì)算。
一直以來(lái)，上海都有購(gòu)房者以“假離婚”的形式獲取購(gòu)房資格，2020年下半年以來(lái)，隨著上海樓市持續(xù)瘋漲，“假離婚”購(gòu)房行為越演越烈。上述中介人員透露，僅去年12月，其所在門店就有4份合同屬于“假離婚”購(gòu)房。
“一位客戶昨天說(shuō)剛拿到離婚證，周末過(guò)來(lái)看房子，由于之前家庭已有兩套房，新政施行后已沒(méi)有購(gòu)房資格了。”該中介人員說(shuō)。
增值稅增加 有賣房者調(diào)低掛牌價(jià)
半夜出臺(tái)的上海樓市調(diào)控新政，讓買賣雙方心態(tài)都發(fā)生了不小的變化。“我們有一位客戶，昨晚將掛牌價(jià)格下調(diào)了10萬(wàn)元，他的房子‘滿2不滿5’，按照新政，增值稅要多10幾萬(wàn)元。”上海另一家房產(chǎn)中介人員向證券時(shí)報(bào)記者表示，根據(jù)上海慣例，二手房稅費(fèi)都由買方承擔(dān)，“為了促使成交，該客戶就調(diào)低了掛牌價(jià)。”
根據(jù)上海樓市調(diào)控新政，個(gè)人對(duì)外銷售住房增值稅征免年限從2年提高至5年。對(duì)比新老政策，此次受影響的是“滿2未滿5年”的房源。之前，普通住宅滿2年即免征增值稅，非普通住宅差額征收，新政后，“滿2未滿5”的普通住宅和非普通住宅均按全額征收，稅率為核定價(jià)/1.05*5.3%。
以一套售價(jià)500萬(wàn)元的“滿2年未滿5年”非普通住宅為例，新政實(shí)施前，增值稅差額征收，如果買入價(jià)300萬(wàn)元，只需繳納10.1萬(wàn)元，新政后增值稅金額高達(dá)25.24萬(wàn)元。
“之前簽訂了合同，本來(lái)打算今年3月份滿2年時(shí)過(guò)戶的，現(xiàn)在新政出來(lái)，增值稅怎么計(jì)算？”1月22日上午，上海閔行房地產(chǎn)交易中心咨詢臺(tái)，時(shí)不時(shí)有購(gòu)房人咨詢?cè)鲋刀悊?wèn)題。咨詢?nèi)藛T表示，如果1月22日前簽訂了網(wǎng)簽合同，過(guò)戶時(shí)核算稅時(shí)依然按照老政策執(zhí)行。
也有部分購(gòu)房者緊急掛牌。高先生原本打算出售一套老破小的學(xué)區(qū)房，鑒于之前房?jī)r(jià)一天比一天高，他遲遲未掛牌。“今天一早，中介就打電話，讓趁房?jī)r(jià)還在高位趕快掛牌，說(shuō)樓市熱度要降。”
該中介人員告訴證券時(shí)報(bào)記者，最近一兩天，某學(xué)區(qū)房?jī)煞繏炫品吭炊喑?0幾套，“前一段時(shí)間，只有兩三套。”
房貸審核放緩 購(gòu)房者焦急 看房者平和
上海樓市調(diào)控政策立竿見影的還有“指導(dǎo)銀行控制房貸投放節(jié)奏”。已購(gòu)得住房的倪女士一天都很郁悶，“房貸本來(lái)今天可以批，一早收到銀行信息，貸款審核暫緩。”
“購(gòu)房合同里規(guī)定了付款和交房時(shí)間，房貸審批暫緩影響很大。”讓倪女士想不通的是，自己既非離婚買房，也非二套房，而是首套自住房，“既然并非政策打壓的對(duì)象，為何要波及到首套自住用戶？”
上海樓市調(diào)控新政指出，實(shí)施好房地產(chǎn)貸款集中度管理，加強(qiáng)個(gè)人住房貸款審慎管理，指導(dǎo)商業(yè)銀行嚴(yán)格控制個(gè)人住房貸款投放節(jié)奏和增速，防止突擊放貸。
證券時(shí)報(bào)記者從某家銀行一位支行行長(zhǎng)處獲悉，上海樓市調(diào)控新政出臺(tái)后，不僅房貸審批，連放款也暫緩了，“這個(gè)月我們銀行已不準(zhǔn)再放款了，后續(xù)是否有細(xì)則還不知道。”
相比倪女士的焦急，單女士則平和多了。她打算購(gòu)買一套學(xué)區(qū)房，看房有一段時(shí)間了，不是沒(méi)房源就是房東頻繁跳價(jià)，“特別焦慮，一度都想辭職看房了，感覺不趕快把房子敲定，幾年班又白上了。”
“現(xiàn)在新政策出來(lái)，學(xué)區(qū)房還是要買，但心態(tài)平和了，慢慢看房吧。”單女士接受證券時(shí)報(bào)記者采訪時(shí)表示。
業(yè)內(nèi)預(yù)期上海房?jī)r(jià)短期或?qū)⒒芈?/div>
“調(diào)控政策會(huì)壓制一部分需求，之前離婚后立馬可以買房，現(xiàn)在三年后才可以，這一部分購(gòu)房者會(huì)減少；稅費(fèi)增加，也會(huì)壓制部分需求；再加上很多賣房者都是為了置換，一旦買不了也就不賣了，交易也會(huì)減少，因此后續(xù)上海樓市應(yīng)該會(huì)有所降溫。”一位房產(chǎn)中介人員這樣分析。
易居企業(yè)集團(tuán)CEO丁祖昱也認(rèn)為，上海樓市會(huì)出現(xiàn)短暫降溫，“以增值稅免征年限提高為例，增加二手房的交易稅費(fèi)成本，防范部分房東房源‘快買快賣’，抑制投資需求，有助于促進(jìn)二手房交易的穩(wěn)定。”
丁祖昱同時(shí)指出，長(zhǎng)期來(lái)看，基于上海市場(chǎng)以自住及改善型需求為主，這部分需求并不會(huì)明顯退坡，整體跌幅也會(huì)相對(duì)溫和。
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