2020年中國是全球主要經濟體中經濟增速唯一正增長的國家。分解增長的主因，發(fā)現(xiàn)主要靠房地產投資和出口，其中房地產開發(fā)投資增速達到7%，房價也出現(xiàn)了局部瘋漲的趨勢；而年初大家所期盼的新基建似乎貢獻很小。那么，新的一年已經來臨，樓市將如何變化呢？
分化是大勢所趨：股市和樓市都不例外
國家統(tǒng)計局公布的2020年12月份70個大中城市商品住宅銷售價格變動情況顯示，一年來，70個大中城市中，有43個城市二手房上漲，1個持平，26個城市出現(xiàn)下跌。比較2019年的數(shù)據，70個大中城市中有54個城市二手房是上漲的，下跌的只有16個城市，說明2020年全國二手房市場的分化比2019年更加明顯，盡管2019年房地產開發(fā)投資的增速要高于2020年。隨著經濟增速下行，存量經濟特征日益明顯，而分化正是存量經濟最顯著的特征。
相較于樓市，股市的分化則更加明顯。例如，2020年盡管股市交易量大幅攀升，但所有的4000多家上市公司中，上漲的占比為52%，下跌的占比居然達到48%。同時還發(fā)現(xiàn)，中證1000指數(shù)中所包含的1000家上市公司，其中上漲的股票占比為59%，下跌的占比41%；滬深300指數(shù)所包含的300家上市公司中，上漲股票占比為64%，下跌股票占比為36%。這說明，樣本越大，下跌股票占比越高，樣本越精選，則下跌股票比例越低。
國家統(tǒng)計局公布的70個大中城市房價指數(shù)，相當于滬深300指數(shù)，2020年房價下跌城市占比為37%，與滬深300所包含的300個股票的下跌比例十分相近。那么，全國共有1800多個縣(含縣級市)，估計房價下跌的比重會超過40%。
新房市場則相當于新股發(fā)行的一級市場，由于存在不同程度的價格管控，如限購、限價等，故下跌的比例不高，其參考意義也不大。正如A股跌破發(fā)行價股票的比例也很低，因為在核準制下，定價受一定約束。即便在目前試點的注冊制下，破發(fā)行價的股票還是很少。
當資產膨脹成為“貨幣現(xiàn)象”
在過去10年里，每一次通脹預期的泛起，最終都被證偽。而人們對通脹的擔憂，主要是基于對貨幣規(guī)模擴張過快的擔憂，但事實上，這些年我們面臨的主要經濟壓力卻是通縮，于是，MMT理論就受到一些發(fā)達國家追捧，赤字貨幣化居然不會引發(fā)通脹，美國2020年新增的貨幣發(fā)行量居然等于美元歷史上所有年份新增發(fā)行規(guī)?？傤~的一半。
2020年資本市場讓大家學到的最生動的一課，即股市并沒有成為經濟的晴雨表，而美聯(lián)儲的貨幣政策卻成為股市的晴雨表。美股從不斷熔斷下的技術性熊市，到屢創(chuàng)歷史新高，并沒有什么基本面的支撐，主要靠美聯(lián)儲的貨幣放水和財政給居民補貼。于是，股市和樓市都出現(xiàn)了上漲局面。
A股市場也是如此，在人民幣升值背景下，外資不斷流向國內資本市場，加上國內貨幣環(huán)境也比較寬松，使得2020年創(chuàng)業(yè)板指數(shù)漲幅達到64%，名列全球第一，其他主要指數(shù)的漲幅也名列全球前茅。創(chuàng)業(yè)板的成分股指數(shù)，是從創(chuàng)業(yè)板中選了100只股票作為樣本所編制的指數(shù)，因此，創(chuàng)業(yè)板指數(shù)漲幅雖然第一，但2020年創(chuàng)業(yè)板近900只股票中，有40%的股票是下跌的，其中成分股指數(shù)漲幅前20只股票貢獻了90%的漲幅。
從表面看，寬松的貨幣政策下流動性泛濫是直接誘因，但同時也發(fā)現(xiàn)，流動性是分層的。如在2020年，高端消費品乃至奢侈品的銷量增速都很好，豪華車、高端白酒和進口奢侈品的銷量增速都是兩位數(shù)的，而全社會的消費增速為負。
2020年以來，漲幅最大的行業(yè)幾乎都是高科技、高端制造業(yè)或新經濟行業(yè)。房地產市場上，一二線城市單套面積越大的越好銷，銷量增速最快的是豪宅。原因是什么呢？當新增的貨幣轉化為居民收入之后，高收入群體的收入增速要明顯快于中低收入群體。例如，根據國家統(tǒng)計局公布的數(shù)據，2020年居民可支配收入名義平均增長4.7%，但中位數(shù)只增長3.8%，說明很多人的收入“被平均”了。
既然貨幣當局創(chuàng)造的新增流動性是分層的，而且“水”往高處流，因此，研究貨幣流動的總量、結構和流向就顯得尤為重要。
房價漲跌或將呈現(xiàn)二八現(xiàn)象
2017年中期，我提出了一個存量經濟主導的概念，即認為隨著中國經濟增速的不斷下移，增量對存量的影響越來越小，存量經濟特征會慢慢顯現(xiàn)出來。
存量經濟的特征之一是分化，如何合理地切分蛋糕顯得很重要。2020年商品房銷售面積為17.6億平方米，增長2.6%，2019年則是微跌0.1%，預計2021年也會維持在17億平方米左右的銷量。也就是說，銷量可能已經見頂了，關鍵在于結構如何變化。
盡管居民收入結構和資金流向對資產價格的影響比較明顯，表現(xiàn)為一線城市或新一線城市的房價水平較高。但由于樓市與股市相比，更具有區(qū)域性特征，故區(qū)域之間人口的流向變化或許更能解釋或預測各地房價的變化趨勢。
例如，2019年人口凈流入量最大的兩個省份分別是浙江和廣東，2020年二手房漲幅最大的兩個城市分別是深圳和寧波，分別屬于廣東和浙江。盡管廣東的人口凈流入量不及浙江，但廣東的高端人才流入量遠超浙江，因為珠三角農民工的流出量超過百萬，這是否意味著非農民工的流入量接近200萬？騰籠換鳥實現(xiàn)經濟轉型，這就是這幾年來珠三角的房價漲幅在全國名列前茅的原因。
從人口流動維度比較中國最強的三大經濟板塊，長三角、珠三角和京津冀，發(fā)現(xiàn)只有京津冀總人口是凈流出的，北京的虹吸功能強于其輻射功能；長三角中只有浙江人口在大幅增加，其他省份不明顯，故全國經濟中，當前珠三角和浙江省仍為最強。未來中國區(qū)域經濟的GDP集中度還會進一步提升。
所以，隨著分化的加劇，區(qū)域經濟也將呈現(xiàn)二八現(xiàn)象。重要的是要研究結構如何演變。哪些城市的房地產會隨著經濟衰落而下跌，哪些城市會因為繁榮而房價堅挺？我認為今后五年，房價下降城市的個數(shù)一定會超過上漲城市的個數(shù)，即二八現(xiàn)象將逐漸呈現(xiàn)出來。
2020年以來，隨著注冊制的推廣，金融資產過剩成為必然；同樣，房產的過剩也將成為必然，故房地產追循A股路線同樣合乎邏輯。
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