2021年開年，房企一邊發(fā)債融資，一邊在土地市場“囤糧”。
據(jù)不完全統(tǒng)計，杭州、徐州、金華、湖州、寧波等地的土地市場均出現(xiàn)了升溫跡象。不僅大額土地交易頻現(xiàn)，而且溢價率明顯走高，甚至有的地塊溢價率超100%。
受此影響，土地市場迎來一波暖流。
長三角帶動土地升溫
1月18日，杭州出讓3宗宅地，總起始價47.19億元。經(jīng)過角逐，招商蛇口、綠城各有所獲，而土地總價均觸及上限，總成交額約61.24億元，溢價率約30%。
就在3天前，杭州剛剛出讓6宗土地。其中，德信，保利，綠城、地鐵集團(tuán)聯(lián)合體以上限價格競得4宗土地，溢價率約30%。不僅如此，江干區(qū)丁橋單元JG0406-15、拱墅區(qū)運河新城單元B-R21-03、江干區(qū)牛田單元R21-19三宗地塊均競價超過40輪。
杭州土拍火熱程度由此可見一斑，但這并不是個例。1月13日，徐州經(jīng)開區(qū)2020-59號陶樓山東側(cè)A地塊經(jīng)過112輪激烈競價，最終被金輝以5.313億元收入囊中，成交樓面價8763.78元/平方米，溢價率高達(dá)123.89%。
上海在新年首拍中，推出了臨近城市中心人民廣場的黃浦豫園地塊。該地塊起拍樓面價是上海有史以來出讓地塊中起拍樓板價最高的地塊，出讓總價高達(dá)176億元，最終由上海城投競得，成交樓板價為89567元/平方米。值得注意的是，該價格已經(jīng)超過2020年全國成交地塊的最高單價。
實際上，2021年土地溢價率已經(jīng)連續(xù)三周環(huán)比上升?？硕饠?shù)據(jù)顯示，2021年第一周，百城土地溢價率環(huán)比增長11.3%；第二周，百城土地溢價率為15.16%，環(huán)比增加8.65 個百分點；第三周，重點城市土地成交溢價率較上周進(jìn)一步上漲至15.6%。
在中原地產(chǎn)分析師盧文曦看來，這輪土地市場熱度攀升是因為長三角熱點城市優(yōu)質(zhì)地塊帶動?？硕饒蟾嫱瑯语@示，溢價率上漲的主要推動力來自長三角熱點二三線城市多宗優(yōu)質(zhì)土地高溢價的成交，如杭州、寧波、徐州、金華、湖州等城市本周成交溢價率均在20%以上，其中有3宗主城區(qū)地塊出讓的徐州平均溢價率高達(dá)120%，主城區(qū)土拍熱度持續(xù)居于高位。
克而瑞報告進(jìn)一步指出，正是由于上海、杭州、寧波、徐州等長三角熱點城市優(yōu)質(zhì)地塊的集中出讓，地價、溢價率等熱度指標(biāo)表現(xiàn)向好，土地流拍現(xiàn)象也因優(yōu)質(zhì)地塊出讓占比增多而有所緩和。
數(shù)據(jù)顯示，2021年第三周土地流拍幅數(shù)僅為13幅，不足第二周的五成，第三周土地流拍率也降至10.7%，環(huán)比下滑1.2個百分點。
銷售、融資端兩熱
月初、年初向來是拍地淡季，但今年土拍市場卻格外火熱。房企究竟為何選擇在此時大力補倉？
從銷售端來看，在遭受疫情沖擊疊加政策管控之后，樓市開始有所回溫。從30座大中城市成交數(shù)據(jù)來看，1月9日-1月15日，商品房成交面積為411萬平方米，同比增長20%，環(huán)比增長10%；16個大中城市二手房成交熱度較第二周提升，回到2020 年底的較高水平。
“新房、二手房市場交易的回溫也在提升房企拿地的熱情。”盧文曦表示，現(xiàn)在市場回溫的情緒上來了，房企就變得樂觀了，土地的漲價預(yù)期也就隨之上升。
盧文曦進(jìn)一步表示，樓市的回溫也讓市場出現(xiàn)了焦燥情緒，房企會擔(dān)憂接下來土地市場出現(xiàn)更多調(diào)控，拿地要求更高。“比如把土地價格壓住，把自持比例等其他條件加進(jìn)來。而房企此時融資成本又低，所以房企開始爭搶優(yōu)質(zhì)地塊，唯恐錯過這班車。”
正如盧文曦所言，今年年初市場融資環(huán)境相對寬松，房企在融資端也是動作不斷。1月19日，融信發(fā)布公告稱，擬發(fā)行3億美元優(yōu)先票據(jù)；1月18日晚間，萬科、
陽光城相繼發(fā)布公告，分別擬發(fā)行30億元和15億元公司債券。
克而瑞數(shù)據(jù)顯示，據(jù)不完全統(tǒng)計，今年截至1月13日，共有32家房企發(fā)行債券，募集金額合計約735.22億元，同比增長25%；綜合融資利率為5.36%，較2020年房企全年融資成本下降0.77個百分點。“房企融資成本低，為企業(yè)拿地提供了彈藥，讓企業(yè)有足夠的底氣補倉。”盧文曦如此表示。
中國企業(yè)資本聯(lián)盟副理事長柏文喜則從房企內(nèi)部分析稱，房企現(xiàn)在自身資金預(yù)算也是相對充足和寬松的，因為各家的年度投資計劃在年初屬于啟動階段，而2020年一些頭部房企銷售與回款走出了V型反彈的曲線，也為近期增加土儲做了較好的財力儲備。“這讓企業(yè)在此時更愿意以較大的力度來拿地，競爭之下自然就會推動土地溢價率的攀升。”
柏文喜認(rèn)為，資金之外，經(jīng)濟(jì)下行和疫情導(dǎo)致的財政增支減收壓力也推升了地方政府對于土地財政的依賴程度，這從一定程度上讓房地產(chǎn)行業(yè)調(diào)控在“因城施策”、“一城一策”之下有了一定的靈活性，從而促使了土地市場的恢復(fù)。
熱度能否維持？
盡管目前土地市場熱度不減，但多位專家判斷，這輪熱度很難長期維持。
從房企最為依賴的資金端來看，今年房企償債額度達(dá)到歷史高峰?？硕饠?shù)據(jù)顯示，據(jù)不完全統(tǒng)計，95家房企2021年到期債券7223.81億元，同比增長22.45%。而由于目前政策從供需兩端限制房企融資，面對2021年的償債高峰，雖部分房企提前償還了共計約460億元的債券，但數(shù)額較小，整體來看，房企償債及經(jīng)營壓力仍然巨大，未來甚至可能誕生更多的債券違約。
不僅如此，《國際金融報》報道稱，“三道紅線”于今年1月1日開始，試點已經(jīng)擴圍。盧文曦認(rèn)為，現(xiàn)在還處于一個時間窗口，房企還能發(fā)債融資。但從大趨勢來看，今年金融環(huán)境估計沒有去年寬松。“沒有足夠的資金支持，接下來房企的日子會很難過。”
“土拍市場熱度很難長期維持，這和股市一樣，連續(xù)兩個漲停板以后，股價離開五天線太遠(yuǎn)，就要有一個橫盤調(diào)整。”盧文曦表示，春節(jié)期間土地市場熱度可能就會降下來，留給市場一個喘息的機會，讓企業(yè)重新評估、考量這個市場。
盧文曦認(rèn)為，轉(zhuǎn)折時間點可能出現(xiàn)在三月份。“如果三月份土地市場交易情緒還是這么熱，不排除各個地方還會出現(xiàn)過熱的現(xiàn)象。但政策調(diào)控加碼的可能性會同步增加。一旦政策加碼之后，土地市場到四、五月份就會降溫，所以這個熱度沒辦法貫穿全年。”
實際上，為了調(diào)節(jié)市場熱度，各地政府已經(jīng)在采取措施。1月4日，鄭州發(fā)布關(guān)于加強土地出讓管理工作的意見，確保全市年度住宅用地價格變化幅度控制在5%以內(nèi)。1月，上海市房屋管理局稱，正在積極研究進(jìn)一步完善認(rèn)籌規(guī)則。
柏文喜表示，就宏觀面而言，必須嚴(yán)控房價和地價的上漲，加之雙循環(huán)模式之下，房地產(chǎn)作為國民經(jīng)濟(jì)運行的的成本效應(yīng)更加凸顯，地價的上揚和可能引發(fā)的房價上揚都會導(dǎo)致更加嚴(yán)厲的調(diào)控措施快速出臺。
此外，年初疫情出現(xiàn)反復(fù)，今年的返鄉(xiāng)置業(yè)潮可能“泡湯”。但每年1-2月份，正是房企年前沖業(yè)績的絕佳機會，尤其是三四線城市缺少了棚改貨幣化的推動，越來越多的小城市房價墜入泥潭，十分依賴春節(jié)期間返鄉(xiāng)潮的需求。
然而，截止目前，北京、上海、寧夏、山東、河南、安徽、湖北、河北等多地倡議身在外地務(wù)工人員“就地過年”。這不可避免對新房、二手房市場交易量造成一定的影響。
而一個沒有持續(xù)動力支撐的市場，即使有熱度，也是虛浮在空中，是經(jīng)不起考驗的。
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