曾經(jīng)寄望在長租公寓領域施展抱負的深圳世聯(lián)行集團股份有限公司（下稱“世聯(lián)行”，002285.SZ），近日開始從“租賃-運營”（中資產(chǎn)模式）轉(zhuǎn)向“委托運營”（輕資產(chǎn)模式）模式。
長租公寓已經(jīng)進入了一個新的階段。未來的住房租賃市場被認為是一個立體感十足的大生態(tài)，也就是所謂的“多主體供給、多渠道參與”。長租公寓歷經(jīng)跑馬圈地的規(guī)模擴張、爆雷的財務危機洗牌時期，接下來更多比拼的是運營和服務，提升出租率和坪效才是根本。
從中資產(chǎn)轉(zhuǎn)為輕資產(chǎn)
布局長租公寓五年有余，世聯(lián)行對這一業(yè)務有了新思考。
世聯(lián)行披露《關于處置部分募集資金投資項目暨出售全資子公司股權(quán)暨關聯(lián)交易的公告》（下稱“《股權(quán)轉(zhuǎn)讓協(xié)議》”）稱，公司擬與全資子公司深圳世聯(lián)集房資產(chǎn)管理有限公司(下稱“世聯(lián)集房”）、寧波江北華燕智輝實業(yè)投資合伙企業(yè)（有限合伙）（下稱“華燕智輝”）簽署《股權(quán)轉(zhuǎn)讓協(xié)議》，擬作價5.3億元向華燕智輝轉(zhuǎn)讓完成資產(chǎn)重組后的世聯(lián)集房100%股權(quán)及對應的所有權(quán)益。
但同時，前述《股權(quán)轉(zhuǎn)讓協(xié)議》簽署日起七個工作日內(nèi)，世聯(lián)行擬作價2.19億元受讓世聯(lián)集房控制下的43家子公司股權(quán)。
世聯(lián)集房的核心業(yè)務，便是世聯(lián)紅璞公寓。
世聯(lián)行從2015年末開始在經(jīng)濟相對發(fā)達、租賃需求旺盛的一二線城市，采用以中資產(chǎn)模式為主部署公寓業(yè)務。
截至2020年12月，世聯(lián)行在管公寓項目約140個，約82%的項目為中資產(chǎn)模式，剩下的除了幾個項目為重資產(chǎn)模式外，其他均為輕資產(chǎn)模式。
世聯(lián)行表示，自公司開展公寓業(yè)務以來，中資產(chǎn)模式幫助其實現(xiàn)了快速的規(guī)?；l(fā)展，使其在幾年內(nèi)打造了一支專業(yè)的服務團隊，建立了一套完整的運營管理系統(tǒng)平臺，塑造了良好的品牌口碑，構(gòu)建了其在集中式長租公寓行業(yè)的競爭優(yōu)勢。
但同時，因為中資產(chǎn)模式前期需要投入大量的資本、回收期長，在目前市場環(huán)境下，對整體經(jīng)營帶來一定壓力。
世聯(lián)行稱本次出售世聯(lián)集房股權(quán)的同時又受讓世聯(lián)集房43家子公司股權(quán)，是為了實現(xiàn)公寓管理業(yè)務向輕資產(chǎn)模式轉(zhuǎn)型這一戰(zhàn)略目的。
完成資產(chǎn)重組后的世聯(lián)集房所持有的業(yè)務均為中資產(chǎn)模式的長租公寓業(yè)務，受讓的世聯(lián)集房43家子公司中，23家公司為已解約項目的公司（無項目），7家公司為尚未營業(yè)公司，剩余13家公司為在運營項目公司，共含25個項目，主要為輕資產(chǎn)模式公寓項目，其余少部分為酒店短租運營項目、自有產(chǎn)權(quán)物業(yè)項目等。
此次交易的簽約對手方為華燕智輝，實際承接主體為珠海橫琴華琴實業(yè)投資合伙企業(yè)（有限合伙）（下稱“華琴實業(yè)”）。世聯(lián)行也相應披露了華琴實業(yè)各投資人情況，其中便包括認繳比例18.5%的南京魔方佳弘公寓管理有限公司（下稱“南京魔方”）。
值得一提的是，南京魔方的投資資金主要來源于其母公司魔方（中國）投資有限公司（下稱“魔方”）。魔方是以輕資產(chǎn)運營為主的公寓服務運營商，且主要分布在一二線城市CBD及大型園區(qū)周邊地段，與世聯(lián)集房的業(yè)務地段分布地類似。這也引起部分券商猜測世聯(lián)行后續(xù)將在輕資產(chǎn)長租公寓領域發(fā)力并非虛幻的資本故事。
這也不過是長租公寓發(fā)展參差不齊狀況的冰山一角。
樂乎公寓集團創(chuàng)始人CEO 羅意對此表示，中資產(chǎn)運營模式受周期影響較大，如果在下行周期承租物業(yè)，且裝配、運營成本可控，盈利能力還是有指望的。但如果反過來，則模式容錯度很低。輕資產(chǎn)機構(gòu)總體來講風險較小，但營收和利潤的增長處于線性狀態(tài)，在主營業(yè)務利潤不能抵消中后臺成本之前，會長期面臨財務壓力。
盈利艱難
陳勁松早在2016年就提出了“年內(nèi)10萬間，2020年達到50萬-60萬間，長遠看要做100萬間”的目標。他認為，當簽約規(guī)模達到10萬間后，過了2018年紅璞公寓就能實現(xiàn)盈利。
回看世聯(lián)行進軍長租公寓的這六年，世聯(lián)集房整體經(jīng)營狀況難言樂觀。截至2020年9月30日，世聯(lián)集房凈資產(chǎn)錄得-10.4億元；2020年前三季度世聯(lián)集房凈虧損2.1億元。
盡管背靠政策東風，租賃市場前景廣闊，但不賺錢是行業(yè)內(nèi)普遍現(xiàn)象。
目前，市場上公寓業(yè)務的運營模式主要包括 “持有-運營”（重資產(chǎn)模式）、“租賃-運營”（中資產(chǎn)模式）以及“委托運營”（輕資產(chǎn)模式）三種模式。
以萬科、碧桂園（02007.HK）等依托的 “持有-運營”（重資產(chǎn)模式）來看，從2016年開始組建長租公寓“冠寓”團隊的龍湖地產(chǎn)（00960.HK），曾“提到2020年，希望在長租公寓市場做到前三名”，它目前也處于微盈利狀態(tài)。
萬科無疑是長租公寓的先行者之一。據(jù)萬科2020年中期報顯示，公司租賃住宅業(yè)務營業(yè)收入 10.5 億元。公司在 33 個城市累計開業(yè)泊寓 12.73 萬間，已開業(yè)項目整體出租率為 88%，成熟期項目（開業(yè)半年及以上）的出租率為 93.7%。
但是，萬科的“萬村計劃”早已暫停拓展新房源。萬科總裁兼首席執(zhí)行官祝九勝等數(shù)位高層人士幾乎都坦言，長租公寓賺錢很難。
近一年來，以蛋殼、自如等為代表的中資產(chǎn)或者輕資產(chǎn)模式運營的長租公寓更是頻頻陷入投訴泥淖。
已上市的長租公寓品牌，無一例外都在虧損。諸如，青客公寓2017-2019財年分別錄得虧損2.45億元、4.99億元、4.98億元。
究其根源，行業(yè)高收低租、短債長投的運作模式，需要借助規(guī)模擴張、租客擴張、租金上漲助推，才有望持續(xù)良性運作。但凡遭遇租賃市場下行，租金上漲無法持續(xù)、租客減少、房間空置率增多等，便會產(chǎn)生平臺與業(yè)主、租客之間的利益博弈，引發(fā)各種風險。
關于長租公寓的盈利情況，萬科董事會主席郁亮早前的表態(tài)似乎能部分代表市場的真實情況。“從回報率來說，我們能夠達到1%-2%的回報率，就已經(jīng)很滿意了。”
一位不愿具名的租賃領域負責人士向第一財經(jīng)記者分享道，長租公寓的回報率僅為1%-3%，一線城市普遍低于2%，而目前長租業(yè)務的融資利率普遍在5%以上，屬于“掙慢錢”且風險不低的行業(yè)。
房價、地價、融資成本都偏高，租金收入則偏低，在這一矛盾的持續(xù)作用下，不斷有小的長租公寓企業(yè)在近一年來被洗牌出局。
“在‘三道’紅線、央行與銀保監(jiān)會分檔設置金融機構(gòu)的房地產(chǎn)貸款余額占比和個人住房貸款余額占比兩個上限背景下，整個外部的融資環(huán)境是趨緊的，資金面緊張的房企、投資者只會加快退出‘掙慢錢’的長租公寓。”上述負責人士表示，心態(tài)從容的長線布局者有望歷經(jīng)盈利難困境，實力進一步壯大。
房企的戰(zhàn)略布局“算盤”
既然賺錢難，房企緣何如此高度關注長租公寓？
目前TOP30的地產(chǎn)開發(fā)商中至少已有三分之一進入租房市場。包括碧桂園、萬科、龍湖、保利地產(chǎn)(600048.SH)、旭輝控股（00884.HK)、綠城中國（03900.HK）、遠洋集團（03377.HK）、招商蛇口（001979.SZ）等，紛紛加速在該領域的布局。
提到開發(fā)商青睞長租業(yè)務的原因，深圳一家TOP10的房企運營負責人士表示，長租公寓市場有著典型的“長尾效應”，尤其在一線城市，長租公寓擁有龐大的客戶群體，租賃型物業(yè)的現(xiàn)金流很好，是非常理想的資產(chǎn)證券化載體，相信金融市場和租賃物業(yè)市場發(fā)展將互為驅(qū)動。“長租公寓融資成本占到整個運營成本的50%以上，而租金僅能覆蓋運營成本或根本無法覆蓋運營成本，REITs、住房租賃專項公司債券等金融產(chǎn)品越來越成熟也將大大減少這一市場的發(fā)展阻力。”
在此前的2020年7月，由北京萬科打造運營的全國集體租賃用地上的首個長租公寓樣本泊寓（成壽寺社區(qū)）面市。而這也是萬科在長租公寓To G領域落地的縮影。
在2020年中期業(yè)績會上，萬科董事會秘書朱旭就有針對類似的集體建設用地來建設租賃性保障住房供應的計劃表示，“目前我們在北京的兩個集體租賃住房的項目已經(jīng)開業(yè)，同時我們和深圳、濟南的人才安居集團已經(jīng)成立了合資公司，共同建設集體租賃住房，我們也希望未來能做出更大的貢獻。”
長租公寓從To C、To B到To G，業(yè)務邊界不斷擴展的同時，持續(xù)布局該領域的部分企業(yè)也迎來了發(fā)展的第一個拐點。
龍湖集團首席執(zhí)行官邵明曉在2020年度中期業(yè)績會上，直言對長租公寓這個業(yè)務充滿信心，其有非常龐大的用戶群，21-35歲這個用戶群的數(shù)量非常大。加上整體資金成本比較低，今年完成10萬間的開業(yè)及20億的收入應該是沒有問題。
他又指，業(yè)務2020年開始微盈利，是一個獲得開端。未來公司會根據(jù)整個機會的把握，把重資產(chǎn)和輕資產(chǎn)的比例再做一些深度的優(yōu)化。同時提到冠寓到了相對穩(wěn)定期，毛利率也在32%至35%。現(xiàn)在開業(yè)6個月的出租率已經(jīng)達到88.6%，整個進展還是非常良性的。
萬科在新近的互動平臺上就回應投資者稱，長租公寓是解決居住問題的重要渠道，公司看好業(yè)務的長期未來。萬科相信，集中式公寓市場需求大，且符合租購并舉的政策方向。公司仍然會堅定不移的推進這項業(yè)務。
羅意也向第一財經(jīng)記者表示，住房租賃行業(yè)進入了“十四五規(guī)劃”中社會保障的范疇，是國家頂層設計中的重要領域。且在一線和“準一線”城市，長租需求是旺盛且可持續(xù)的，只是在供給渠道和參與主體上會有新一輪的調(diào)整。“未來參與長租的主體會更加多元，參與方式也會結(jié)合企業(yè)自身能力和基因，有的從資產(chǎn)端切入，有的從運營服務端切入，當然無論什么身份切入，最后都要落到運營上，強有力的、體系化的、不斷迭代的運營能力在未來在行業(yè)中會更加稀缺。”
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