近期，人民銀行2021年工作會議要求堅持穩(wěn)中求進工作基調(diào)，以深化金融供給側結構性改革為主線，提出實施靈活精準、合理適度的穩(wěn)健貨幣政策，完善宏觀審慎政策框架，持續(xù)防范化解金融風險，深化金融市場和金融機構改革等重要工作。其中，提出落實房地產(chǎn)發(fā)展長效機制，實施好房地產(chǎn)金融審慎管理制度，完善金融支持住房租賃政策體系。房地產(chǎn)在國民經(jīng)濟中具有重要的地位和作用，是連接實體部門和金融部門的主要產(chǎn)業(yè)之一，落實好房地產(chǎn)金融審慎管理制度對于房地產(chǎn)市場和宏觀經(jīng)濟平穩(wěn)發(fā)展具有重要意義。

房地產(chǎn)部門在國民經(jīng)濟體系中具有支柱產(chǎn)業(yè)的地位。隨著住房制度改革、經(jīng)濟發(fā)展深化、城鎮(zhèn)化加速推進以及居民收入的提高，房地產(chǎn)在過去較長時間內(nèi)蓬勃發(fā)展，對于拉動國民經(jīng)濟增長、擴大就業(yè)以及改善居民住房條件等具有積極的作用。在宏觀經(jīng)濟調(diào)控和逆周期管理中，房地產(chǎn)部門是重要的著力點，全球金融危機以來，我國多次對房地產(chǎn)部門進行調(diào)控，整體保持了房地產(chǎn)行業(yè)和宏觀經(jīng)濟平穩(wěn)發(fā)展。2018年中美貿(mào)易摩擦后以及2020年新冠肺炎疫情暴發(fā)，房地產(chǎn)投資整體保持較高增速，為經(jīng)濟穩(wěn)定提供了重要支撐。

房地產(chǎn)部門與金融體系的關聯(lián)日益深化。在房地產(chǎn)市場的發(fā)展過程中，房地產(chǎn)部門與土地市場、金融市場等的要素整合與資源交互逐步加深，房地產(chǎn)部門已經(jīng)成為有效連接消費市場、土地市場、金融市場和宏觀經(jīng)濟的主要部門之一。從金融體系和財政系統(tǒng)的視角出發(fā)，房地產(chǎn)部門已具有系統(tǒng)重要性。2019年土地出讓金占政府性基金收入的比例高達68%，是政府收入的重要來源。2020年末，房地產(chǎn)貸款余額占各項貸款余額的比重約29%，加上對公房地產(chǎn)貸款占比約為36%，個別銀行房地產(chǎn)貸款占比逼近40%。

房地產(chǎn)金融風險持續(xù)累積，是系統(tǒng)性金融風險的重要環(huán)節(jié)。由于房地產(chǎn)部門自身重要性及其與包括金融部門其他領域的緊密關聯(lián)性，房地產(chǎn)金融在系統(tǒng)性金融風險防范化解中具有重要的地位。最近幾年來，住戶部門的杠桿率快速上升，與房地產(chǎn)價格上漲和住房貸款規(guī)模擴大是直接相關的。2020年上半年我國住戶部門杠桿率已從2018年底53.2%快速攀升至59.7%。其中廈門、杭州、南京、深圳、合肥、蘇州及廣州等城市居民資金杠桿率（貸款/存款）超過100%。

房地產(chǎn)金融宏觀審慎管理是必要且急迫的。首先，加強房地產(chǎn)金融宏觀審慎管理，是國家房地產(chǎn)市場調(diào)整的重要組成部分，是貫徹黨中央國務院“房住不炒”要求的重要體現(xiàn)。其次，房地產(chǎn)金融風險防范化解是系統(tǒng)性金融風險防控的重要任務之一，是宏觀審慎政策的重要組成部分。房地產(chǎn)金融風險與系統(tǒng)性金融風險防控是金融工作的永恒主題。再次，房地產(chǎn)部門和住戶部門杠桿率快速上升帶來重大的金融脆弱性，如房地產(chǎn)金融風險不得到有效治理，房地產(chǎn)金融及房地產(chǎn)部門的平穩(wěn)發(fā)展將面臨重大的挑戰(zhàn)。還有，房地產(chǎn)金融風險與其他領域的風險緊密關聯(lián)，房地產(chǎn)金融宏觀審慎管理強化有助于防控銀行房地產(chǎn)信貸、地方政府債務以及地方財政等領域的風險。最后，房地產(chǎn)金融宏觀審慎管理是有效防控住戶部門杠桿率過快上升、穩(wěn)定住戶部門儲蓄率的重要制度保障。高儲蓄是中國經(jīng)濟可持續(xù)發(fā)展的核心保障，是儲蓄投資轉換機制順暢進行的核心資源，如住戶過快消耗儲蓄并抬高負債率，中國未來資本形成將缺乏物質(zhì)基礎，國內(nèi)經(jīng)濟大循環(huán)將面臨更大的壓力。

房地產(chǎn)金融宏觀審慎管理需要構建較為完善的政策體系。一是將房地產(chǎn)金融風險防范和化解提升至國家政策要求的高度，排查房地產(chǎn)企業(yè)、住戶、銀行等金融機構的風險暴露，著力規(guī)模壓降、占比降低和杠桿下降。二是以銀行信貸為重點，繼續(xù)強化房地產(chǎn)貸款集中度、房地產(chǎn)貸款占比和個人住房貸款占比的政策管控，并堅持分類分檔管理理念，對不同類型銀行機構采取不同的監(jiān)管標準。三是繼續(xù)堅持剔除預收款的資產(chǎn)負債率不得大于70%、凈負債率不得大于100%和現(xiàn)金短債比不得小于1倍等“三條紅線”要求，有效管控房地產(chǎn)企業(yè)有息債務增長。四是在堅持“一城一策”的同時統(tǒng)籌安排，多部門共同發(fā)力，更多從供給側發(fā)力，匹配多樣化住房需求，重點是發(fā)展住房租賃市場及其金融服務以滿足居民一般的剛性住房需求。最后是做好風險防范和處置預案，重點強化房地產(chǎn)與土地、金融、財政等的風險聯(lián)動監(jiān)測，對房地產(chǎn)企業(yè)、金融機構以及相關機構的流動性風險、融資安排以及潛在的破產(chǎn)清算等做好應對安排，堅決守住不發(fā)生系統(tǒng)性金融風險的底線。