近日，房地產(chǎn)貸款市場迎來重磅新規(guī)。央行、銀保監(jiān)會下發(fā)《關(guān)于建立銀行業(yè)金融機構(gòu)房地產(chǎn)貸款集中度管理制度的通知》（下稱《通知》），分檔設(shè)置房地產(chǎn)貸款余額占比上限和個人住房貸款余額占比上限，為各類銀行機構(gòu)的房地產(chǎn)貸款占比劃定了“紅線”。該《通知》自2021年1月1日起實施。

此次新規(guī)對銀行、購房者、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)會有什么影響、目前各家銀行執(zhí)行情況又如何呢，專家又如何看？帶著上述問題，《證券日報》記者近日走訪北京地區(qū)多家銀行及房地產(chǎn)中介機構(gòu)。

銀行

暫未收到相關(guān)通知

小銀行未來受影響較大

從各個銀行的實際貸款情況來看，目前，大部分銀行業(yè)金融機構(gòu)符合管理要求。記者統(tǒng)計發(fā)現(xiàn)，按照2020年中報披露的數(shù)據(jù)來看，目前超出上限的銀行數(shù)量并不多，只有部分銀行相關(guān)指標(biāo)超出監(jiān)管的劃定范圍，其余大部分都沒有觸及上限。針對超出上限的銀行機構(gòu)，監(jiān)管部門也設(shè)置了一定的過渡期，給不達(dá)標(biāo)機構(gòu)充分的整改時間，維護市場平穩(wěn)過渡。

近日，《證券日報》記者走訪多家不同類型銀行網(wǎng)點，據(jù)多數(shù)銀行的個貸經(jīng)理反饋，截至目前還沒接到行里通知有政策變化，年初貸款額度比較充足，并未對個人購房有影響。

“此次新規(guī)對我行的具體業(yè)務(wù)沒有影響，受影響比較大的主要是小銀行，由于資金量比較小，在人民銀行設(shè)置限定的范圍下，小銀行總的放款量將下降很多。”某國有銀行貸款部門的工作人員表示。

某國有大行的一位個貸經(jīng)理告訴記者，“目前還不知道會給我行匹配多少額度，正在等待分行的通知。”

此外，多家銀行放款提速?！蹲C券日報》記者近日咨詢的數(shù)十家銀行中，越來越多銀行的放款速度是“一周見”，這與上個月多數(shù)銀行以“一個月”作為參考時效有所不同。

《證券日報》記者近日以購房者身份咨詢某城商行時，該行的個貸經(jīng)理表示：“如果是純商業(yè)貸款，資料齊全面簽后一兩天批貸，過戶完兩天之內(nèi)可以放款。”

在新規(guī)要求下銀行將受到哪些影響？

蘇寧金融研究院宏觀經(jīng)濟研究中心副主任陶金在接受《證券日報》記者采訪時表示，《通知》規(guī)定的關(guān)于房地產(chǎn)貸款的兩個上限，大部分銀行是滿足的，但考慮到房地產(chǎn)貸款本身每年的增量，這兩個上限的剛性是比較明顯的，因此《通知》更多的是在控制房地產(chǎn)貸款的增量，同時在存量部分關(guān)注不同類型銀行間房地產(chǎn)貸款規(guī)模的結(jié)構(gòu)調(diào)整，以使得不同的房地產(chǎn)貸款集中度與不同風(fēng)險承受能力的銀行相匹配。從住房貸款集中度的超限情況看，僅有小部分銀行超限，且監(jiān)管根據(jù)超限幅度設(shè)置了不同時間長度的過渡期。因此短期看個人住房的供給，至少在存量上受到的影響可能沒有預(yù)期那么大。

陶金進一步表示，目前來看，第一檔國有大型銀行的房地產(chǎn)貸款壓降壓力并不大。第二檔中型銀行的壓力相對略大，個別銀行可能需要主動減少住房貸款增量和壓降存量來降低房地產(chǎn)貸款集中度。中小銀行中，也存在個別銀行房地產(chǎn)開發(fā)貸款超限的問題，也可能需要通過主動壓降來達(dá)到監(jiān)管標(biāo)準(zhǔn)。

房產(chǎn)中介

客戶目前未受新規(guī)影響

年底放款可能會緊張

對于這項新規(guī)，更多的房產(chǎn)中介業(yè)務(wù)員表示不清楚，并沒有接到相關(guān)通知，目前手上正在走貸款程序的客戶也沒有受到影響。也有中介表示，該項新規(guī)目前影響不大，可能后期放款速度會慢。

“尚未收到有關(guān)該銀行個人貸款業(yè)務(wù)的任何信息。包括我們公司權(quán)證這也沒有接到建委和銀行的通知。”某貸款中介公司的工作人員對記者表示：“對于購房者而言，北京地區(qū)房      貸政策沒有明顯變化，也不會影響到個人購房者的合理按揭需求，不必?fù)?dān)心。”

不過，也有中介表示，監(jiān)管限定銀行房貸上限，影響的無非就是年底放款會比較慢。未來下半年房貸可能會面臨緊張，貸款的審核條件有可能更加嚴(yán)格。

在采訪中，多數(shù)中介透露，從往年經(jīng)驗來看，年底銀行的按揭額度確實會出現(xiàn)比較緊張的情況，有購房需求的還是盡快入手。

專家

優(yōu)化商業(yè)銀行信貸結(jié)構(gòu)

房貸監(jiān)管仍將趨嚴(yán)

防止過多資金流入房地產(chǎn)是近兩年監(jiān)管管控的重點之一。去年8月份監(jiān)管部門對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)出臺監(jiān)管指標(biāo)，其中出臺的“三條紅線”限制房企融資需求，此次又出臺“兩條紅線”約束金融機構(gòu)信貸供應(yīng)。

銀行業(yè)內(nèi)人士表示，上述相關(guān)政策的出臺有利于防范金融體系對房地產(chǎn)貸款過度集中帶來的潛在系統(tǒng)性金融風(fēng)險，有利于促進房地產(chǎn)市場和金融市場的穩(wěn)定健康發(fā)展。

與此同時，近年來，金融監(jiān)管者多次提示房地產(chǎn)金融的風(fēng)險。2020年，銀保監(jiān)會主席郭樹清表示房地產(chǎn)是現(xiàn)階段我國金融風(fēng)險方面最大的“灰犀牛”，要堅決抑制房地產(chǎn)泡沫。

民生銀行首席研究員溫彬在接受《證券日報》記者采訪時表示，本次建立房地產(chǎn)貸款集中度管理制度，主要目的是一方面進一步優(yōu)化商業(yè)銀行信貸結(jié)構(gòu)，加大對實體經(jīng)濟支持力度，另一方面，保持房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展。溫彬認(rèn)為在新增貸款中應(yīng)該加大對制造業(yè)、科技創(chuàng)新、綠色金融、小微企業(yè)等關(guān)鍵領(lǐng)域和薄弱環(huán)節(jié)的支持力度。

《通知》發(fā)布后，對房企和購房者帶來哪些影響？

陶金表示，顯然對房企產(chǎn)生了較大的額外融資壓力，信貸供給的減少可能會促使大型房企尋求更多樣化的融資手段，而小型房企則需要加強對自身財務(wù)和資金鏈的管理，更多依靠內(nèi)源融資審慎開展經(jīng)營活動。對于購房者而言，銀行住房貸款可能會出現(xiàn)限額管理，不可避免地對申請房貸者信用和資質(zhì)開展更能嚴(yán)格的審核，同時盡管房貸利率由LPR加點確定，但以往的相關(guān)優(yōu)惠可能會減少。

易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進在接受《證券日報》記者采訪時表示，企業(yè)和銀行的業(yè)務(wù)合作需要謹(jǐn)慎，要關(guān)注銀行后續(xù)一些貸款動向，防范合作后貸款工作受阻或者說不達(dá)預(yù)期，可能會影響樓盤銷售。而對于個人購房者來說，關(guān)注貸款能不能很快發(fā)下來，如果批不下來的話責(zé)任由購房者承擔(dān)。

業(yè)內(nèi)人士表示，目前，房地產(chǎn)金融監(jiān)管實施嚴(yán)格的監(jiān)管政策，預(yù)計不會在2021年放松。

“《通知》對增量的影響甚于對存量的影響，部分超限的銀行需要主動化解存量業(yè)務(wù)，而未超限的銀行業(yè)需要減少增量業(yè)務(wù)，因此未來房貸增量規(guī)模增幅將出現(xiàn)收縮。”陶金稱。