2020年的最后一天，央行、銀保監(jiān)會聯(lián)合發(fā)布《關(guān)于建立銀行業(yè)金融機構(gòu)房地產(chǎn)貸款集中度管理制度的通知（銀發(fā)〔2020〕322號）》，啟動對商業(yè)銀行差別化的房貸“五類分檔”監(jiān)管模式。

從過去一年的政策來看，高層對房地產(chǎn)金融審視漸趨嚴格。從2020年年中熱議的對開發(fā)商融資設(shè)立“三道紅線”，再到年末對銀行房貸設(shè)置“五類分檔”，可以看出，房地產(chǎn)金融長效機制——宏觀審慎管理體系漸趨成熟。

不過，房貸“五類分檔”的邏輯與針對開發(fā)商融資的“三道紅線”完全不一樣。“五類分檔”是對銀行房地產(chǎn)貸款占比、個人住房貸款占比采取雙管控。針對工、農(nóng)、中、建、交、郵儲這些大行，兩個貸款指標占比的最高限分別為40%和32.5%，中型股份行分別為27.5%和20%，城商行和縣域銀行占比限制更低。

可以說，“三道紅線”“五類分檔”是繼去年落實城市政府的主體責任，啟動約談和問責外，房地產(chǎn)長效機制建設(shè)的另一個重要布局，即加強房地產(chǎn)金融宏觀審慎監(jiān)管。

2020年1月5日，央行召開工作會議提出“補齊房地產(chǎn)金融宏觀審慎政策框架”“加快建立房地產(chǎn)金融長效管理機制”，宏觀審慎強調(diào)逆周期調(diào)節(jié)和動態(tài)平衡，核心是“防風險”，而不是一味地“收杠桿”，即當?shù)貎r和房價明顯上漲、杠桿過快攀升時收緊融資條件，控制資金流入房地產(chǎn)，控制違規(guī)加杠桿；當房地產(chǎn)市場明顯回調(diào)時，政策也會適當優(yōu)化。

過去，地產(chǎn)融資監(jiān)管往往以窗口指導方式展開，融資窗口周期性地開或關(guān)。當融資窗口打開后，基本不分融資對象資質(zhì)和類型，只不過大開發(fā)商融資成本低一些，小開發(fā)商融資成本高一些；首套房、改善型二套房貸款利率低一些、杠桿高一些，投資性購房或炒房貸款利率高一些。

由于窗口指導不是長效機制，隨時可能關(guān)閉，下一次什么時候打開并無明確的規(guī)則。于是，一旦融資窗口打開，開發(fā)商就會拼命融資，甚至不惜高成本融資。放貸主體銀行的行為也很類似，拼命放貸。因為在銀行的眼里，房價存在上漲預(yù)期，地價有隱性擔保，房地產(chǎn)貸款就是優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)，有土地或房產(chǎn)抵押的貸款，就是最優(yōu)質(zhì)的資產(chǎn)。

所以，當融資窗口打開時，開發(fā)商拼命融資，銀行拼命放貸。甚至為躲避監(jiān)管，部分銀行會將資金借道信托、基金等影子渠道，披著中小微貸款、實體貸款的外衣投入房地產(chǎn)領(lǐng)域。而“三道紅線”和“五類分檔”最大的特征就是，形成市場化、規(guī)則化、透明化的融資規(guī)則。融資受限的房企，想要融資就得調(diào)整方案，或者做大分母（增加資產(chǎn)或現(xiàn)金流），或者縮減分子（償還負債或債轉(zhuǎn)股等），等杠桿降下來，騰挪出融資的空間，再去申請融資。對銀行來說，如果房貸占比觸頂了，要想繼續(xù)發(fā)放房貸，就要做大貸款總數(shù)這個分母，增加對實體經(jīng)濟的貸款。 在市場化、規(guī)則化、透明化的融資環(huán)境下，開發(fā)商就能形成穩(wěn)定的金融政策預(yù)期，合理安排經(jīng)營活動和融資行為，以做強資產(chǎn)和現(xiàn)金流來創(chuàng)造融資空間，增強自身抗風險能力，而非一味地等待融資窗口打開，然后去集體搶融資、搶土地，最終帶動房價上漲、風險累積，倒逼融資被迫“一刀切”地收緊，導致樓市周期性波動。

此外，銀行也將形成穩(wěn)定的信貸投放預(yù)期，以做大實體經(jīng)濟貸款規(guī)模，支持中小微企業(yè)融資，以此來釋放房地產(chǎn)貸款新增規(guī)模。

當然，最大的好處之一就是，市場化、規(guī)則化、透明化的融資環(huán)境，可以防范化解房地產(chǎn)金融風險，促進房地產(chǎn)持續(xù)平穩(wěn)健康發(fā)展。融資規(guī)則明確了，開發(fā)商也不用再擔心融不到資金，以“手中有糧，心中不慌”的心態(tài)去搶融資、搶土地。這樣，地價就有望告別高總價、高單價、高溢價，房價也就不會出現(xiàn)單邊瘋漲。

而且，對房地產(chǎn)融資因企施策、因行施策，不會出現(xiàn)融資、貸款“一刀切”地收緊或放松的情況，房地產(chǎn)融資整體將趨于平穩(wěn)，實現(xiàn)“穩(wěn)地價、穩(wěn)房價、穩(wěn)預(yù)期”的長效機制目標也就水到渠成。

更值得注意的是，新規(guī)則以激勵相容的機制設(shè)計，引導資金流向?qū)嶓w經(jīng)濟。比如，某國有大行要想新增40億房地產(chǎn)貸款，首先必須增加60億元其他類別的貸款，這樣才能使得總體房貸比例控制在40%的監(jiān)管要求以內(nèi)；無法增加實體經(jīng)濟貸款，就得壓降存量房地產(chǎn)貸款的規(guī)模，將新增貸款空間釋放出來。

這樣做，從融資端和資金端“雙管齊下”，控制資金違規(guī)、過度流入房地產(chǎn)市場，如此一來，地價、房價快速上漲，樓市大起大落或?qū)⒊蔀闅v史。