“解決好大城市住房突出問題，住房問題關(guān)系民生福祉，要堅(jiān)持房子是用來住的、不是用來炒的定位，因地制宜、多措并舉,促進(jìn)房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展。”

2020年12月18日的中央經(jīng)濟(jì)工作會議，再次為房地產(chǎn)市場發(fā)展方向定下基調(diào)。

回顧2020年房地產(chǎn)調(diào)控政策，在堅(jiān)持“房住不炒”的大方向下，各地采取了很多新的具體措施。

《中國經(jīng)營報(bào)》記者梳理發(fā)現(xiàn)，2020年全國各地出臺的與房地產(chǎn)相關(guān)的文件達(dá)到208個(gè)，其中直接涉及收緊購房條件的有16個(gè)，且多集中在下半年。

貝殼研究院首席市場分析師許小樂告訴記者，2020年的房地產(chǎn)調(diào)控體現(xiàn)了保持定力、因城施策、精準(zhǔn)調(diào)控的特點(diǎn)。即使面臨疫情的沖擊，中央也強(qiáng)調(diào)不把房地產(chǎn)作為短期刺激經(jīng)濟(jì)的工具，沒有出臺刺激或放松政策，“房住不炒”的政策基調(diào)長期堅(jiān)持。

進(jìn)一步詮釋“房住不炒”

深圳樓市一直是多方關(guān)注的焦點(diǎn)，其房價(jià)漲幅連續(xù)多年排名靠前。2020年深圳迎來“7·15”樓市新政，對購房條件進(jìn)行了嚴(yán)格限制。其中要求購房者在當(dāng)?shù)芈鋺羟疑绫＞鶟M3年才能購房。同時(shí)，針對有購買商業(yè)房源記錄的購房者，首套住宅首付比例也提高至50%。

記者梳理發(fā)現(xiàn)，僅在2020年的8月30日～12月11日3個(gè)半月時(shí)間里，就有6個(gè)城市提高了購買第二套房屋首付比例。其中長春、西安提高到40%，沈陽、唐山提高到50%，無錫、寧波將有房有貸購房者購買二套房首付提高到60%。內(nèi)蒙古則直接規(guī)定，購買第三套房屋不能申請公積金貸款。

伴隨二套房首付比例調(diào)整的，還有二手房屋稅費(fèi)。深圳、成都、沈陽、無錫接連將二手房轉(zhuǎn)讓增值稅免征年限從2年調(diào)整到了5年。

針對“炒房”的政策漏洞，多地進(jìn)行了相應(yīng)的政策調(diào)整。2020年7月23日，南京出臺政策對“離婚買房”現(xiàn)象作出規(guī)定：“夫妻離異的，任何一方自離異之日起兩年內(nèi)購買商品住房的，其擁有住房套數(shù)按離異前家庭總套數(shù)計(jì)算。”此前，通過“假離婚”來換取購房資格，成為炒房客鉆政策空子購房的一種操作手法，引起業(yè)界關(guān)注。

在2020年上半年，曾有試圖推動(dòng)房地產(chǎn)銷售的文件零星出現(xiàn)。2020年2月21日，駐馬店發(fā)布《關(guān)于進(jìn)一步規(guī)范促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)平穩(wěn)健康發(fā)展的意見》，提到在提高公積金貸款額度的同時(shí)降低公積金貸款首付比例；3月3日，廣州提出商服類項(xiàng)目不限定銷售對象；3月12日，寶雞發(fā)文要求銀行降低首套住房貸款首付比例，公積金貸款最高額度由40萬元提高至50萬元；3月15日，濟(jì)南提出在先行區(qū)直管區(qū)范圍內(nèi)購買二星級及以上綠色建筑商品住宅的，不受濟(jì)南市限購政策約束。

值得注意的是，以上政策無一例外，在發(fā)布之后不久均被撤回，被外界戲稱為“一日游”政策。

在同策研究院宋紅衛(wèi)看來，這些政策在短時(shí)間內(nèi)被撤回，是房地產(chǎn)市場穩(wěn)定的需求，過去幾輪調(diào)控監(jiān)管層積累了豐富的經(jīng)驗(yàn)，一旦在居民端放松，勢必會造成房價(jià)上漲的壓力，對于穩(wěn)定市場不利。

“從上述政策發(fā)布不久后即被撤回可以看出，中央對堅(jiān)持房住不炒、不將房地產(chǎn)作為短期刺激經(jīng)濟(jì)工具的決心非常強(qiáng)。”許小樂表示，盡管地方政府的債務(wù)壓力很大，但要擺脫對房地產(chǎn)和土地的依賴，倒逼地方政府轉(zhuǎn)變經(jīng)濟(jì)增長方式，實(shí)現(xiàn)動(dòng)能轉(zhuǎn)換。

剛需優(yōu)先級提升

在遏制炒房的同時(shí)，政策對無房家庭的扶持力度也在不斷加大。

提到對剛需購房者的傾斜，宋紅衛(wèi)認(rèn)為，重視剛需和無房家庭是貫徹“房住不炒”的最核心體現(xiàn)。無房家庭是急需解決住房需求的最核心群體，改善家庭基本已經(jīng)具備一定的居住條件，只是再升級的需求，因此，無房家庭的優(yōu)先等級要大于改善需求。

2020年9月14日，成都發(fā)布“房產(chǎn)新政15條”，其中明確提出將提高公證搖號中無房居民家庭優(yōu)先的比例，優(yōu)先保障無房居民家庭的購房需求。在隨后11月24日發(fā)布的《關(guān)于完善商品住房公證搖號排序選房有關(guān)規(guī)定的補(bǔ)充通知》中，進(jìn)一步細(xì)化了無房家庭的購房政策。通過設(shè)置“預(yù)審碼”，將購房者按多重條件分為四個(gè)剛需順位以及“普通”順位。只有滿足名下無房，且戶口、社保均在所購房屋區(qū)域的購房者，才能排在購房復(fù)核的第一優(yōu)先順位。

此前，購房搖號過程中，成都所有滿足資格的購房者都擁有同樣的搖號中簽幾率，調(diào)整搖號規(guī)則之后，無房家庭有更多的機(jī)會進(jìn)入“搖號池”，并選中心儀的房屋。如此一來，在高性價(jià)比的“網(wǎng)紅盤”面前，非剛需購房者幾乎沒有進(jìn)入購房搖號程序的機(jī)會，棚改和剛需群體在這樣高“剪刀差”的項(xiàng)目中會占到近100%的比例。

關(guān)注剛需購房群體，是多個(gè)中大型城市的共識。南京在2020年7月27日發(fā)布的《關(guān)于做好人才優(yōu)先選房及支持剛性購房需求工作的通知》中，針對人才優(yōu)先選房、支持剛需優(yōu)先購房等事宜，發(fā)布了搖號、選房的具體細(xì)則。

不過，各地優(yōu)先無房家庭的比例不盡相同，其中，南京、南通優(yōu)先向無房家庭的房源比例為30%，杭州、寧波的優(yōu)先比例為50%，成都達(dá)到60%。

在供需矛盾另一端，住房的供給力度也在政策的支持下持續(xù)加大。合肥、常州、長春、銀川等多個(gè)城市明確提出了將增加新房供給，并打擊囤地行為，滿足購房需求。

關(guān)于對無房家庭的優(yōu)先政策，許小樂認(rèn)為，過去十多年，我國房地產(chǎn)市場發(fā)展過度重視市場的作用，房地產(chǎn)金融屬性明顯，這導(dǎo)致了人群之間的住房差距擴(kuò)大，有房群體獲得了資產(chǎn)升值的機(jī)遇，而無房群體，尤其是城市流動(dòng)人口面臨住房困難。“前一階段我國解決了住房數(shù)量短缺問題，城鎮(zhèn)戶籍家庭的住房問題基本解決，下一階段，在供給體系上要更加重視新市民、無房家庭的住房問題。”

推進(jìn)租購?fù)瑱?quán)

進(jìn)入2020年底，華東一城市的一條戶籍政策引起了人們的關(guān)注。

2020年12月22日，蘇州印發(fā)《進(jìn)一步推動(dòng)非戶籍人口在城市落戶的實(shí)施意見》，提出租房者“經(jīng)房屋所有權(quán)人同意可以在房屋所在地落戶”。業(yè)內(nèi)認(rèn)為，此舉能夠吸引人才以及各類勞動(dòng)力，同時(shí)可以解決外來務(wù)工人員隨遷子女入學(xué)的問題。

其實(shí)，這樣“租房即可落戶”的政策在2020年并非首次出現(xiàn)。2020年8月25日，吉林省發(fā)布《全面深化戶籍制度改革的意見》，全面放開放寬城鎮(zhèn)落戶條件，特別說明非戶籍人口只要在居住地城區(qū)或建制鎮(zhèn)有合法穩(wěn)定住所（含租房居住）即可申請落戶。

2020年9月25日，西安市住建局提出，為解決中低收入居民和新市民的住房問題，構(gòu)建以需定供、保障充分、結(jié)構(gòu)合理的公共租賃住房保障體系，新建商品住房項(xiàng)目必須配建一定比例的公租房。

宋紅衛(wèi)指出，增加租賃住房供應(yīng)是必然的趨勢。目前中國住房問題中，房價(jià)高是最核心的問題，但是這是長期以來眾多因素造成的，如果政策打壓房價(jià)，勢必造成金融、房地產(chǎn)等市場劇烈震蕩，風(fēng)險(xiǎn)上升。因此穩(wěn)房價(jià)的情況下，面臨購房壓力，提供租賃住房是必然的趨勢。

值得關(guān)注的是，近期的中央經(jīng)濟(jì)工作會議針對租賃市場有大段的表述：“要高度重視保障性租賃住房建設(shè),加快完善長租房政策，逐步使租購住房在享受公共服務(wù)上具有同等權(quán)利，規(guī)范發(fā)展長租房市場。”

其中特別提到租賃住房的供給：“土地供應(yīng)要向租賃住房建設(shè)傾斜，單列租賃住房用地計(jì)劃，探索利用集體建設(shè)用地和企事業(yè)單位自有閑置土地建設(shè)租賃住房，國有和民營企業(yè)都要發(fā)揮功能作用。”

“下一階段，我國住房領(lǐng)域最大的問題是大城市新市民的住房問題。在住房供應(yīng)不足、房價(jià)高企的大城市，要重點(diǎn)發(fā)展租賃市場。”許小樂表示，我國過去重購輕租的模式忽略了租賃市場的發(fā)展建設(shè)，導(dǎo)致大城市供給不足、市場交易秩序不夠規(guī)范。因此，未來大城市發(fā)展租賃市場主要解決增加租賃有效供給、規(guī)范市場交易秩序、強(qiáng)化租賃權(quán)利保障等三個(gè)問題。

展望接下來的房地產(chǎn)市場，許小樂認(rèn)為，2021年，對房地產(chǎn)金融的監(jiān)管是調(diào)控重點(diǎn)，在流動(dòng)性相對寬裕的環(huán)境中，要收緊貨幣閘門，防止資金借助各種通道違規(guī)流入房地產(chǎn)市場，控制和穩(wěn)定金融杠桿。“在‘十四五’時(shí)期，房住不炒和因城施策將會常態(tài)化，房地產(chǎn)長效機(jī)制將會更加精準(zhǔn)。”