“房住不炒”的大背景下，地產(chǎn)行業(yè)的調(diào)整大勢(shì)并未在2020年迎來逆轉(zhuǎn)。

相反行業(yè)“三道紅線”要求的浮水，無疑是對(duì)房企的一次集體“雪上加霜”。

2020年年中，監(jiān)管部門對(duì)12家試點(diǎn)房企提出要求：即能否增長有息負(fù)債，將掛鉤于房企對(duì)三道紅線（剔除預(yù)收款后負(fù)債率≤70%；凈負(fù)債率≤100%；現(xiàn)金短債比≥1）的滿足程度。

自2021年1月，12家試點(diǎn)房企將從正式進(jìn)入為期兩年半的測(cè)試期，到2022年底試點(diǎn)房企要實(shí)現(xiàn)降檔，2023年6月底前，試點(diǎn)房企的“三道紅線”需全部達(dá)標(biāo)。

一方面，“三道紅線”這一政策著實(shí)對(duì)地產(chǎn)行業(yè)的融資預(yù)期帶來了明顯沖擊，個(gè)別試點(diǎn)內(nèi)的房企出現(xiàn)了延遲“交表”的情形，而一些試點(diǎn)外的房企也在噤若寒蟬；另一方面，一些遠(yuǎn)遠(yuǎn)無法滿足要求的房企未來依靠加速轉(zhuǎn)型脫離房企身份來規(guī)避監(jiān)管，還是盡可能的通過增資、出售資產(chǎn)來滿足指標(biāo)要求，仍然是行業(yè)發(fā)展的未知數(shù)。

開始交表

“三道紅線”在2020年被提出，顯然與防范房地產(chǎn)領(lǐng)域的金融風(fēng)險(xiǎn)密切相關(guān)。

2020年8月，中國銀保監(jiān)會(huì)主席郭樹清在《堅(jiān)定不移打好防范化解金融風(fēng)險(xiǎn)攻堅(jiān)戰(zhàn)》一文中強(qiáng)調(diào)，“房地產(chǎn)泡沫是威脅金融安全的最大‘灰犀牛’”。

貝殼研究院的2020年數(shù)據(jù)報(bào)告顯示，2018年至2019年，房企的償債規(guī)模成倍增長――2020年的償債規(guī)模約為9154億元，同比增長28.7%。2021年，房企到期的債務(wù)規(guī)模（不含2021年將發(fā)行的超短期債券）預(yù)計(jì)將達(dá)到12448億元，同比增長36%，歷史性突破萬億大關(guān)。

國務(wù)院發(fā)展研究中心市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)研究所房地產(chǎn)研究室主任邵挺表示，監(jiān)管層面有一些做法還是為了守住風(fēng)險(xiǎn)底線。

同年9月，監(jiān)管部門向12家試點(diǎn)企業(yè)下發(fā)三份監(jiān)測(cè)表格，并要求試點(diǎn)房企每月15日前填寫并提交。

其中的《試點(diǎn)房地產(chǎn)企業(yè)主要經(jīng)營、財(cái)務(wù)指標(biāo)統(tǒng)計(jì)監(jiān)測(cè)表》顯示，該表監(jiān)測(cè)內(nèi)容共涉8項(xiàng)財(cái)務(wù)指標(biāo)，分別為剔除預(yù)收款后的資產(chǎn)負(fù)債率、未剔除預(yù)收款的資產(chǎn)負(fù)債率、凈負(fù)債率、現(xiàn)金短債比、權(quán)益口徑購地金額、權(quán)益口徑銷售金額、近三年經(jīng)營活動(dòng)產(chǎn)生的現(xiàn)金流量?jī)纛~是否連續(xù)為負(fù)、有息負(fù)債，明顯指向了了“三條紅線”的監(jiān)管。

一時(shí)間，市場(chǎng)上房地產(chǎn)行業(yè)降由溫漸涼的預(yù)測(cè)聲音不斷，但是在中梁控股（02772.HK）執(zhí)行董事、聯(lián)席總裁李和栗看來，“三道紅線”并非是斬?cái)嗥髽I(yè)發(fā)展之路，而是更多會(huì)加強(qiáng)對(duì)風(fēng)險(xiǎn)的控制。“按融資新規(guī)試點(diǎn)辦法，企業(yè)根據(jù)自身財(cái)務(wù)狀況，每年融資額度還可獲得從5%到15%不等的增長空間。”

截至2020年上半年，中梁控股的凈負(fù)債率為69.9%，現(xiàn)金短債比提升至1.5倍，避開了三道紅線中的兩條，但是，中梁控股資產(chǎn)負(fù)債率剔除預(yù)收款項(xiàng)后仍達(dá)到了80.8%，超過剔除預(yù)收款后資產(chǎn)負(fù)債率不大于70%的紅線。目前來看，中梁控股如何把踩線的腳提起來才是首要任務(wù)。

10月14日，央行金融市場(chǎng)司副司長彭立峰在2020年第三季度金融統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)新聞發(fā)布會(huì)上肯定了對(duì)房企風(fēng)險(xiǎn)的監(jiān)控成果，稱目前重點(diǎn)房地產(chǎn)企業(yè)資金監(jiān)測(cè)和融資管理規(guī)則起步平穩(wěn)，社會(huì)反響積極正面。其同時(shí)表示，接下來將會(huì)同住建部等相關(guān)部門，跟蹤評(píng)估執(zhí)行效果，不斷完善規(guī)則，穩(wěn)步擴(kuò)大適用范圍。

時(shí)代周報(bào)記者從接近住建系統(tǒng)的知情人士處獲悉，“12家試點(diǎn)企業(yè)基本都很配合交表工作，但是個(gè)別企業(yè)以財(cái)務(wù)審核為借口有拖欠交表的情況。”

從同策研究院的一份報(bào)告來看，如果用三道紅線的要求擴(kuò)大測(cè)試范圍，未踩線房企的確是少數(shù)派。

截至2020年三季度，在A+H股上市的已披露數(shù)據(jù)的133家房企中，綠色檔（三條未踩線）房企39家，占比29.32%；黃色檔（一條踩線）房企44家，占比33.08%；橙色檔（兩條踩線）房企24家，占比18.04%；紅色檔（三條踩線）房企26家，占比19.54%。

中國社科院國家金融與發(fā)展實(shí)驗(yàn)室特殊資產(chǎn)研究中心副主任劉偉表示，近年來，債務(wù)融資已成為房企主要的融資方式，三道紅線出臺(tái)將使房企難以通過借債擴(kuò)大經(jīng)營規(guī)模，并且部分債務(wù)償還需要依靠銷售回款，此舉將直接影響房企外部現(xiàn)金流和經(jīng)營決策。

去地產(chǎn)化？

弱化“房地產(chǎn)”身份，成為三道紅線逼近下一些房企的規(guī)避動(dòng)作。

“我們對(duì)外正在弱化房地產(chǎn)開發(fā)商的角色，塑造綜合型集團(tuán)形象。”北京某房企負(fù)責(zé)人告訴時(shí)代周報(bào)記者。事實(shí)上，房地產(chǎn)行業(yè)進(jìn)入下半場(chǎng)，隨著房企業(yè)務(wù)布局的多元化，多數(shù)房企正在通過品牌升級(jí)、更名等方式摘掉房地產(chǎn)的標(biāo)簽，而“三道紅線” 的出臺(tái)則成為了房企的“去地產(chǎn)化”的助推器。

早在今年6月，世茂集團(tuán)（00813.HK）就發(fā)出更名公告，其中文名稱已由“世茂房地產(chǎn)控股有限公司”更改為“世茂集團(tuán)控股有限公司”。

12月15日，作為三道紅線試點(diǎn)企業(yè)之一的萬科（000002.SZ）稱，正在積極配合總部從“地產(chǎn)總部”向“集團(tuán)總部”落實(shí)戰(zhàn)略轉(zhuǎn)型。

萬科董事會(huì)主席郁亮指出，當(dāng)前的經(jīng)濟(jì)背景下，金融資源過多被房地產(chǎn)占用不是好事情。在新的監(jiān)管政策下，所有開發(fā)商再次站到同一起跑線，“以前所有的東西歸零”。

從萬科目前的狀態(tài)來看，截至2020年三季度末，萬科凈負(fù)債率為28.51％，較2019年底下降6.15個(gè)百分點(diǎn)，達(dá)到監(jiān)管要求；現(xiàn)金短債比為1.97，較2019年底上升23.71個(gè)百分點(diǎn)，達(dá)到監(jiān)管要求；扣除預(yù)收賬款的資產(chǎn)負(fù)債率為74.2％，較2019年底下降2.31個(gè)百分點(diǎn)，略超監(jiān)管紅線。

另據(jù)時(shí)代周報(bào)記者不完全統(tǒng)計(jì)，自“三道紅線”出臺(tái)之后，提出或不斷強(qiáng)調(diào)戰(zhàn)略轉(zhuǎn)型決定的房地產(chǎn)企業(yè)有近20家。

縱然披上了綜合性發(fā)展的“外衣”，但依靠身份轉(zhuǎn)型來規(guī)避監(jiān)管要求是否能夠如愿以償，仍然存在這不確定性。

有接近住建系統(tǒng)的分析人士告訴時(shí)代周報(bào)記者，目前三道紅線仍在試點(diǎn)期，一旦試點(diǎn)范圍擴(kuò)大，監(jiān)管層或?qū)⒉粌H依據(jù)工商名稱、主營業(yè)務(wù)來判斷企業(yè)是否適用于三道紅線，也會(huì)從企業(yè)是否從事地產(chǎn)相關(guān)業(yè)務(wù)、主要營收占比等多個(gè)維度進(jìn)行考量。

資產(chǎn)剝離潮涌

通過企業(yè)戰(zhàn)略轉(zhuǎn)型規(guī)避監(jiān)管之路能否走通仍是未知數(shù)，“三道紅線”緊逼之下，降杠桿、降負(fù)債成為了房企的緊要目標(biāo)。資產(chǎn)剝離既可以讓企業(yè)現(xiàn)實(shí)現(xiàn)金流快速回籠，又可以實(shí)現(xiàn)資產(chǎn)結(jié)構(gòu)的“減肥”，因此成為了不少房企的選擇。

時(shí)代周報(bào)記者根據(jù)北京產(chǎn)權(quán)交易所公開信息梳理統(tǒng)計(jì)，截至目前，僅12月北京地區(qū)就有11起涉及房企的股權(quán)轉(zhuǎn)讓交易。

克而瑞研報(bào)則指出，據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，從9月開始，北京、上海、廣州、重慶等產(chǎn)權(quán)交易所房企子公司掛牌數(shù)量較之前明顯增長。截至11月初的2個(gè)月時(shí)間內(nèi)，共有招商蛇口（001979）、綠地集團(tuán)、中海地產(chǎn)等多家企業(yè)的28個(gè)子公司股權(quán)被掛牌轉(zhuǎn)讓。

作為試點(diǎn)企業(yè)的華僑城，2020年在股權(quán)轉(zhuǎn)讓上已經(jīng)剝離資產(chǎn)近百億，僅在2020年10月與11月兩個(gè)月，華僑城擬處置轉(zhuǎn)讓旗下公司資產(chǎn)或股權(quán)多達(dá)15家。華僑城方面曾公開表示，主要是按照國務(wù)院國資委“降負(fù)債、強(qiáng)主業(yè)”要求，實(shí)施新戰(zhàn)略指導(dǎo)下進(jìn)行的產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整。

在克而瑞研究中心企業(yè)研究總監(jiān)朱一鳴看來，房企頻繁剝離資產(chǎn)，是行業(yè)資金壓力的體現(xiàn)，房企可以通過部分股權(quán)轉(zhuǎn)讓提前回籠資金，也可以通過股權(quán)出售剝離難以盈利甚至虧損的資產(chǎn)，從而降低負(fù)債率。未來房企股權(quán)轉(zhuǎn)讓的現(xiàn)象將繼續(xù)增加。

從“售”到“管”

一方面是資產(chǎn)結(jié)構(gòu)的調(diào)整，另一方面則是業(yè)務(wù)方向的轉(zhuǎn)舵。

多位房企人士告訴時(shí)代周報(bào)記者，物業(yè)未來可能會(huì)成為下一階段房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)力的重點(diǎn)，而三道紅線也將加大房企朝物業(yè)管理轉(zhuǎn)型的迫切性。

市場(chǎng)人士普遍認(rèn)為，物業(yè)管理逐漸迎來紅利期，而作為物業(yè)板塊主要依附產(chǎn)業(yè)的房地產(chǎn)行業(yè)也正在進(jìn)入此消彼長的狀態(tài)。東方證券分析測(cè)算，到2030年，基礎(chǔ)物管物業(yè)市場(chǎng)規(guī)模達(dá)1.7萬億元，行業(yè)總規(guī)模超過2.5萬億元。

隨著房地產(chǎn)行業(yè)從粗放開發(fā)到精細(xì)管理，轉(zhuǎn)型輕資產(chǎn)成為了不少房企的目標(biāo)，同時(shí)，房地產(chǎn)存量時(shí)代到來也讓物業(yè)管理成為了房地產(chǎn)行業(yè)的突破點(diǎn)，解決了存量資產(chǎn)的增值問題。

值得一提的是，今年物業(yè)行業(yè)也迎來了上市潮。

據(jù)時(shí)代周報(bào)記者不完全統(tǒng)計(jì)，2020年以來，掛牌上市的物企數(shù)量達(dá)17家，較2019年同期增加5家，其中A股1家，H股16家。房企分拆物業(yè)上市的速度也在不斷加快，比如恒大物業(yè)（6666.HK）僅用106天就走完了上市前期流程。

中國指數(shù)研究院統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，截至2020年12月3日，港股上市物業(yè)企業(yè)總市值達(dá)5636億港元，較年初增長1203%，A股上市物業(yè)企業(yè)總市值達(dá)353億元人民幣，較年初增長21%。此外，港股上市物業(yè)企業(yè)平均市盈率約為35倍，遠(yuǎn)高于港股平均市盈率的10.3倍。

而在貝殼研究院高級(jí)分析師潘浩看來，物業(yè)拆分上市，是房企最成功的多元化嘗試，旨在凸顯未來多元化的經(jīng)營戰(zhàn)略。

“物業(yè)公司未來能否出現(xiàn)更快的成長，還是取決于能不能在母公司以外拓展自己的增長空間。”潘浩說，“房地產(chǎn)變化應(yīng)該說才剛剛開始。”