去年突如其來的新冠肺炎疫情給本來已增速放緩的房地產(chǎn)行業(yè)帶來沖擊，前2個月房地產(chǎn)市場斷崖式下跌，但隨著各地穩(wěn)地產(chǎn)政策效果顯現(xiàn)、復工復產(chǎn)穩(wěn)步推進、前期積壓的購房需求積極釋放，4月出現(xiàn)V型復蘇后，房地產(chǎn)資和銷售等多指標持續(xù)反彈，去年全年市場V型反轉，并且土地、新房、二手房三個市場成交總額均超過去年。

業(yè)內人士認為，在疫情重大的沖擊下，房地產(chǎn)市場仍超預期增長，是流動性充裕下資產(chǎn)配置需求的體現(xiàn)。預計今年在沒有重大政策轉向和新的外部沖擊以及疫情顯著好轉的情況下，中國樓市總體將延續(xù)平穩(wěn)，但還存在潛在的隱憂。建議建立體系化、定量化的政策基準，以強化精準有效的調控，以開征房產(chǎn)稅帶動長效機制的建設。

去年市場V型反轉超預期

受疫情防控影響，去年2月，全國各地建筑工地暫停開復工，多城市售樓處暫停開放、中介門店暫停營業(yè)，房地產(chǎn)市場被按下“暫停鍵”，70個城市二手房價指數(shù)環(huán)比漲幅58個月來首次轉負，24個城市無成交。與此同時，房地產(chǎn)開發(fā)投資、銷售、房企到位資金等指標累計增幅均斷崖式下跌，1~2月累計，房地產(chǎn)開發(fā)投資增速同比下降16.3%，商品房銷售面積同比大降39.9%，銷售額同比大降35.9%。

隨著全國多地密集出臺穩(wěn)地產(chǎn)政策，從供給端緩解受疫情影響房企的流動性困難，去年春節(jié)后土地市場率先升溫，多個熱點城市多宗土地高溢價成交。與此同時，各房企加大了線上銷售力度，隨著部分線下銷售逐步重啟，房企加大推盤力度，前期積壓的購房需求開始釋放，樓市隨之復蘇，4月出現(xiàn)V型反轉。截至去年6月底，房地產(chǎn)開發(fā)投資增速轉正，新房市場強勁的恢復動力拉動市場熱度快速上升。

去年7月以來，深圳等熱點城市樓市和土地市場成交火熱引起監(jiān)管部門的注意，中央多次開會強調“房住不炒”，釋放出調控收緊的信號。其中，有兩次會議共召集了14個城市“談話”，重申“房住不炒”定位，首次強調“時刻繃緊調控這根弦”，要求落實城市主體責任，確保實現(xiàn)穩(wěn)地價、穩(wěn)房價、穩(wěn)預期的調控目標。去年7月開始，已經(jīng)有杭州、東莞、寧波、深圳等多個樓市熱度高、房價明顯上漲、出現(xiàn)炒作氛圍的城市相繼收緊了樓市調控政策，其中，深圳、杭州、東莞等地更是“堵漏”升級，對前期政策“打補丁”。

在一系列調控措施下，全國房價整體降溫，但房地產(chǎn)投資和銷售等指標累計增速已經(jīng)連續(xù)9個月持續(xù)反彈。國家統(tǒng)計局的最新數(shù)據(jù)顯示，2020年11月，房地產(chǎn)開發(fā)投資同比增長6.8%，連續(xù)6個月正增長；商品房銷售面積同比增長1.3%，增速在連續(xù)9個月下降、10月首次持平后首次轉正；銷售額接近15萬億元，同比增長7.2%，連續(xù)4個月正增長。盡管受到疫情沖擊，但是去年全年銷售額有望創(chuàng)歷史新高。

“過去一年，住房市場經(jīng)歷了先降后升的V型變化，房地產(chǎn)投資經(jīng)歷從驟降到穩(wěn)步恢復性增長的過程，對經(jīng)濟增長的貢獻較大。同時，受到疫情沖擊的情況下，房地產(chǎn)銷售又創(chuàng)了新高，這是今年的一個重要特點。”中國社科院城市與競爭力研究中心主任倪鵬飛說。

貝殼研究首席市場分析師許小樂也表示，去年土地、新房、二手房三個市場成交總額均超過去年，在疫情重大的沖擊之下，房地產(chǎn)市場不僅沒有受到影響，而且還增長了。

對于疫情沖擊下樓市表現(xiàn)仍超出預期的原因，許小樂認為，去年以地價和房價為代表的資產(chǎn)價格上漲，是流動性充裕下資產(chǎn)配置需求的體現(xiàn)。一方面貨幣寬松提升購房者購買力，增加市場需求，另一方面，高凈值人群受影響相對較小，在貨幣寬松背景下資產(chǎn)的保值增值訴求更高，導致市場的分化。

今年市場有望平穩(wěn)但隱憂猶存

值得注意的是，去年底深圳等部分城市新房市場火熱，出現(xiàn)“萬人搖號”、“眾籌打新”甚至“代持炒房”的現(xiàn)象，引起監(jiān)管部門高度關注。去年底的中央經(jīng)濟工作會議對今年的房地產(chǎn)政策走向定了調，重申堅持“房住不炒”定位，強調因地制宜、多策并舉，促進房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展。

對于今年的市場走勢，倪鵬飛預計，在沒有重大政策轉向和新的外部沖擊以及疫情顯著好轉的情況下，中國樓市總體將延續(xù)平穩(wěn)。從空間上看，中心城市、都市圈和城市群復蘇較好甚至出現(xiàn)過熱，其他城市復蘇較慢，部分城市甚至陷入衰退，分化可能有所擴大。

對于上述預測，倪鵬飛認為，理由主要還是資金方面的問題。從去年開始房地產(chǎn)金融監(jiān)管加強，尤其是“三道紅線”將加速開發(fā)商的銷售。從需求端，去年實際上剛性需求有所下降，今年會有所恢復。也就是說，從供給和需求的角度來說，都有可能會增加銷售，所以，今年有可能還創(chuàng)歷史新高。價格上如果有資金的約束，開發(fā)商還想保持高價有點困難，所以價格可能有所放緩。同樣資金受到影響，下一步房地產(chǎn)開發(fā)投資會受到影響。從時間上來看，市場將呈先高后低，因為去年上半年受疫情影響是下降的，所以今年同比可能很高，直到今年后半年才能恢復正常。

許小樂也認為，在房地產(chǎn)調控政策保持力度的情況下，2021年市場的短期變動主要看金融環(huán)境。首先，貨幣政策將保持穩(wěn)健中性。其次，房地產(chǎn)金融降杠桿將持續(xù)深化。預計2021年房地產(chǎn)市場總體平穩(wěn)，資產(chǎn)價格上漲的幅度收窄。土地市場成交量下降，價格漲幅收窄到10%左右。新房市場和二手房市場總體成交體量與今年相當，價格上漲幅度從7%收窄到5%左右。區(qū)域之間的市場表現(xiàn)繼續(xù)分化。

不過，倪鵬飛同時指出，房地產(chǎn)市場風險、錯配和擠出的問題沒有根本解決，還存在潛在的隱憂。首先，炒房還沒有被完全控制，2020年11月，全國70個大中城市中有44個城市二手房價格環(huán)比上漲，高于10月份的39個；其次，樓市風險總體仍比較大，其仍是經(jīng)濟金融的重要風險源；再次，住房與人口分布錯配加劇，大城市住房供需矛盾依然比較突出；最后，房地產(chǎn)對消費、投資的擠出效應有所增加并仍在阻礙結構調整。

對于今年的政策建議，倪鵬飛指出，要建立體系化、定量化的政策基準，以強化精準有效的調控。同時，規(guī)劃并構建以都市圈為主體的全國住房空間體系。此外，要加快基礎制度和長效機制的建設，包括土地的、稅收的、金融的等等，建議以開征房產(chǎn)稅帶動長效機制的建設。“近期建議在一些熱點城市和炒房屢禁不止的城市率先加快試點房產(chǎn)稅。”他說，長期或者中期來看，一定要爭取在“十四五”期間能夠開征房產(chǎn)稅。