按揭貸款規(guī)模料穩(wěn)步增長

對于房地產(chǎn)按揭貸款，多位受訪銀行人士表示，預(yù)計2021年相關(guān)信貸政策不會有太大的變化，按揭貸款規(guī)模將穩(wěn)步增長。

“中央經(jīng)濟(jì)工作會議的表述中，提出住房問題關(guān)系民生福祉，同時‘因城施策’變成‘因地制宜’，因此重點(diǎn)支持居民家庭首套自住性購房需求和執(zhí)行差異化個人住房貸款政策預(yù)計仍將延續(xù)。”某股份制銀行北方省份行長對中國證券報記者表示。

2020年中報顯示，36家上市銀行中，除北京銀行和紫金銀行未詳細(xì)披露個人按揭貸款數(shù)據(jù)外，其余34家銀行個人按揭貸款余額為29.16萬億元，較上一年年末增長6.84%。這顯示出房地產(chǎn)按揭貸款規(guī)模保持了穩(wěn)健增長的態(tài)勢。

而與房地產(chǎn)按揭貸款密切相關(guān)的房地產(chǎn)銷售規(guī)模和房價走勢方面，從近期多家機(jī)構(gòu)對2021年的預(yù)測來看，普遍相對樂觀。近期，中國社科院財經(jīng)戰(zhàn)略研究院發(fā)布《中國住房發(fā)展報告（2020-2021）》認(rèn)為，2021年全國房價平均上漲5%左右；商品住房銷售面積增幅可能將保持正增長，并創(chuàng)歷史新高。

“我們對于2021年的個人房貸業(yè)務(wù)還是比較樂觀的。近期以上海、北京為代表的一、二線城市成交量出現(xiàn)上漲，會刺激房貸的需求。此外，5年期以上的LPR利率已經(jīng)連續(xù)8個月不變，保證了銀行房貸業(yè)務(wù)的利潤水平。”某國有大行總行相關(guān)人士表示。

2020年12月31日，中國人民銀行等部門發(fā)布《關(guān)于建立銀行業(yè)金融機(jī)構(gòu)房地產(chǎn)貸款集中度管理制度的通知》，被外界認(rèn)為是房貸領(lǐng)域的“三條紅線”制度，對于后續(xù)房貸尤其是個人按揭貸款等都有較為明顯的影響。對此，中原地產(chǎn)首席分析師張大偉指出，目前發(fā)放房貸的主要銀行個人住房貸款占比大多在“紅線”之內(nèi)，且對于超限機(jī)構(gòu)，仍有2-4年不等的調(diào)整期，預(yù)計該制度對2021年個人住房貸款不會有太大的影響。

兩大因素決定房企融資情況

2020年貨幣政策總體寬松，盡管監(jiān)管層對房地產(chǎn)領(lǐng)域采取融資管控措施，但總體融資壓力不大。中原地產(chǎn)研究中心數(shù)據(jù)顯示，2020年全年，房企發(fā)行債券融資高達(dá)7115.89億元，較2019年上漲25%，刷新了歷史紀(jì)錄。

分析人士認(rèn)為，2021年，兩大主要因素將決定房企融資情況：貨幣政策和房企“三道紅線”管控。從決策層對于貨幣政策的表述來看，“不急轉(zhuǎn)彎”或為房企留出了一段紅利期。在房企“三條紅線”管控下，房企有息負(fù)債增速將被嚴(yán)格控制。

聯(lián)合資信分析師韓家麒認(rèn)為，預(yù)計2021年房地產(chǎn)行業(yè)融資環(huán)境仍將延續(xù)2020年的態(tài)勢，保持適度緊縮，融資政策預(yù)計不會有大幅寬松，或?qū)?xì)化領(lǐng)域及監(jiān)管強(qiáng)度升級加碼，在控制融資總量的同時，收縮非標(biāo)準(zhǔn)化融資規(guī)模，對主要融資渠道進(jìn)行調(diào)整。

作為房企的重要融資渠道之一，多位銀行人士預(yù)計，2021年銀行涉房貸款將有所收緊。

某大行浙江地區(qū)二級分行負(fù)責(zé)人對中國證券報記者表示，銀行借款、債券、非標(biāo)等融資渠道將會持續(xù)收窄。他進(jìn)一步透露，該行目前涉房開發(fā)貸仍然實行限額管理，涉房開發(fā)貸余額在整體貸款余額占比約為5%。華東地區(qū)某大行風(fēng)險管理部門人士表示，該行房企“白名單”由省行核定，具體考慮全國綜合排名、經(jīng)營狀況、風(fēng)險狀況以及綜合貢獻(xiàn)度。他認(rèn)為，房地產(chǎn)信貸政策一定是穩(wěn)字當(dāng)先，目前該行房地產(chǎn)開發(fā)貸業(yè)務(wù)一直處于收緊狀態(tài)。

近日，銀保監(jiān)會已將2021年銀行業(yè)非現(xiàn)場監(jiān)管報表（1104）填報工作的通知下發(fā)，其中，與房地產(chǎn)融資相關(guān)的S67表，發(fā)生了較大的變化。

某大行華東地區(qū)二級分行行長認(rèn)為，S67的修訂體現(xiàn)了監(jiān)管部門不僅僅局限于傳統(tǒng)信貸業(yè)務(wù)的風(fēng)險監(jiān)測，更關(guān)心房地產(chǎn)行業(yè)整體融資的風(fēng)險情況。

“2021年的1104報表填報通知中，S67房地產(chǎn)融資出現(xiàn)了較大的變化。一是將涉房企業(yè)開發(fā)貸統(tǒng)計重點(diǎn)由抵押率轉(zhuǎn)變?yōu)橘Y本金比率，更加強(qiáng)調(diào)房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)通過提高資本金比例抵御風(fēng)險，通過提高資本金比率，降低涉房開發(fā)企業(yè)的融資金額和資產(chǎn)負(fù)債率，將‘三條紅線’監(jiān)管政策落到實處。二是將保障性住房開發(fā)貸款單列，納入到統(tǒng)計范圍內(nèi)，更加注重商業(yè)銀行對保障性住房的支持力度，體現(xiàn)對住房基本民生的保障力度。”該行長對中國證券報記者表示。

房企應(yīng)對措施各異

有房企人士指出，2021年，隨著“三條紅線”政策的逐漸落地，未來房企在拿地和融資方面都將出現(xiàn)分化。

韓家麒認(rèn)為，現(xiàn)有債務(wù)負(fù)擔(dān)較輕、資金較為充裕的企業(yè)將持續(xù)良性發(fā)展；而對于現(xiàn)有債務(wù)負(fù)擔(dān)較重的企業(yè)，融資渠道收緊在一定程度上限制了拿地和施工節(jié)奏，企業(yè)經(jīng)營將面臨更大挑戰(zhàn)。

有相關(guān)房企人士對中國證券報記者表示，2021年，公司將控制拿地金額，將主要資源投入到一、二線城市土地市場，同時加強(qiáng)回款，積極改善資產(chǎn)負(fù)債結(jié)構(gòu)。

目前，國資和民營房企聯(lián)合開發(fā)項目成為普遍現(xiàn)象。有國資房企人士對中國證券報記者表示，目前其所在企業(yè)已經(jīng)與民營房企龍頭共同開發(fā)了不少項目，“國資可以發(fā)揮融資成本優(yōu)勢，合作方可以發(fā)揮項目操盤經(jīng)驗”。

一些財務(wù)指標(biāo)并未踩線的“優(yōu)等生”則選擇加強(qiáng)與銀行等機(jī)構(gòu)的戰(zhàn)略合作，提前“備糧”。近日，世茂集團(tuán)與興業(yè)銀行簽署全面戰(zhàn)略合作協(xié)議。根據(jù)協(xié)議，興業(yè)銀行將向世茂集團(tuán)提供170億元授信額度，同時提供一攬子金融解決方案。

此外，有房企人士表示，未來房企融資渠道中，債券將占據(jù)越來越重要的位置。不過發(fā)債只是一部分規(guī)模企業(yè)的盛宴。“未來行業(yè)龍頭的融資優(yōu)勢將越來越大。”前述人士表示。

2021年，“房住不炒”基調(diào)不變，然而貨幣政策“不急轉(zhuǎn)彎”的表述引發(fā)了熱議。銀行對于房地產(chǎn)信貸政策有何展望，多位銀行業(yè)人士在接受中國證券報記者采訪時認(rèn)為，預(yù)計2021年房地產(chǎn)開發(fā)貸仍將保持“限額管理”和“優(yōu)選對手方”的策略，預(yù)計2021年房企融資環(huán)境略有收緊，而房地產(chǎn)按揭貸款仍將保持穩(wěn)定。