新冠肺炎疫情突襲、調控持續(xù)加碼、資金監(jiān)管政策不斷收緊……多重因素疊加，讓2020年成為房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展的分水嶺。
過去一年，針對房地產(chǎn)市場的調控政策約有500條，行業(yè)告別高增長時代，走出平穩(wěn)行情。
克而瑞研究中心數(shù)據(jù)顯示，2020年行業(yè)銷售金額超過17萬億元，銷售面積約為16億平方米，保持1%―2%的增長。
2020年收官，房企交出一張并不理想的成績單。數(shù)據(jù)顯示，2020年全年目標銷售完成度超110%的房企數(shù)量不及2019年，多家規(guī)模房企未能實現(xiàn)既定目標。
“外延式發(fā)展在往下走，內生式擠壓式發(fā)展也會受到杠桿的影響，同步下降。”2020年12月31日，中國房地產(chǎn)數(shù)據(jù)研究院院長陳晟向時代周報記者表示，在增量市場逼近天花板、規(guī)模增速開始下降的背景下，房企規(guī)模的增速也會有所下降。
展望2021年，“穩(wěn)”將成為主基調。
房地產(chǎn)市場長效調控機制將繼續(xù)發(fā)揮作用，針對房地產(chǎn)行業(yè)的資金監(jiān)管仍會收緊。
結合國內外經(jīng)濟研究機構對2021年經(jīng)濟環(huán)境的預測，中國指數(shù)研究院預計2021年將呈現(xiàn)“銷售面積小幅調整，銷售均價平穩(wěn)上漲，新開工維持高位，投資中高速增長”的特點。
調控政策趨嚴
過去一年，“房住不炒”的總基調仍然保持，房地產(chǎn)長效機制持續(xù)深化，“穩(wěn)地價、穩(wěn)房價、穩(wěn)預期”的調控目標始終未變。22城發(fā)布了調控政策，從供給端、需求端和資金端等方面規(guī)范房地產(chǎn)市場發(fā)展秩序。
上半場寬松，下半場收縮，是2020年調控最鮮明的特點。
上半年，為應對新冠肺炎疫情對樓市的沖擊，無錫、西安、上海、浙江等地都出臺了政策，支持房地產(chǎn)發(fā)展。調控的主要內容包括穩(wěn)定復工、減免租金、放寬預售、土地出讓金延期分期、稅費繳納延期等。進入下半年，隨著市場逐漸恢復，局部市場快速升溫，針對過熱城市的收縮性政策再現(xiàn)。
2021年，樓市調控方向是什么？
1月1日，中國指數(shù)研究院發(fā)文稱，房地產(chǎn)市場調控政策整體仍將保持連續(xù)性和穩(wěn)定性，短期內限購、限貸、限售等政策依然難現(xiàn)明顯放松，對人才購房和無房家庭購房的支持以及對投資投機性購房的打壓等或同步推進。
在張弛有度的調控之下，房地產(chǎn)市場走出了穩(wěn)定的行情。
中國指數(shù)研究院對100個城市的新建住宅樣本調查數(shù)據(jù)，2020年百城新建住宅價格累計上漲3.46%，漲幅較2019年擴大0.12個百分點。據(jù)初步統(tǒng)計，2020年50個代表城市商品住宅月均成交面積約3117萬平方米，整體規(guī)模接近前三年的平均水平。
總量方面，2020年銷售面積和銷售金額都保持平穩(wěn)增長。
克而瑞研究中心數(shù)據(jù)顯示，2020年銷售金額超過17萬億元，銷售面積約為16億平方米。
2020年12月31日，易居企業(yè)集團CEO丁祖昱在演講中表示，近年來銷售面積只有1%―2%的增長，未來幾年銷售額可能還會繼續(xù)增長，但銷售面積可能仍會維持不變。在“房住不炒”的基調下，行業(yè)不確定因素減少，增長進入瓶頸階段。2021年，房地產(chǎn)行業(yè)或將步入“無增長時代”。
根據(jù)“中國房地產(chǎn)中長期發(fā)展動態(tài)模型”，中國指數(shù)研究院預計2021年將呈現(xiàn)“銷售面積小幅調整，銷售均價平穩(wěn)上漲，新開工維持高位，投資中高速增長”的特點。
需求端，房地產(chǎn)行業(yè)信貸環(huán)境收緊，或將推動需求釋放更趨理性，中指院預計2021年全年商品房銷售面積下降2.3%―3.8%。鑒于銷售均價在產(chǎn)品結構及一二線城市銷售較好等因素影響下仍將保持結構性上漲，2021年商品房銷售額仍有望實現(xiàn)新突破。
融資收緊信號
2020年12月31日，中國人民銀行、中國銀行保險監(jiān)督管理委員會發(fā)布《關于建立銀行業(yè)金融機構房地產(chǎn)貸款集中度管理制度的通知》（以下簡稱《通知》），自2021年1月1日起實施。
《通知》明確了房地產(chǎn)貸款集中度管理制度的機構覆蓋范圍、管理要求及調整機制，將采取分類分檔、差別化過渡期、區(qū)域調節(jié)機制等多種機制安排。
《通知》顯示，2020年12月末，銀行業(yè)金融機構房地產(chǎn)貸款占比、個人住房貸款占比超出管理要求，超出2個百分點以內的，業(yè)務調整過渡期為自《通知》實施之日起2年；超出2個百分點及以上的，業(yè)務調整過渡期為自《通知》實施之日起4年。
近期，房地產(chǎn)行業(yè)的資金監(jiān)管持續(xù)收緊，銀保監(jiān)會等機構密集發(fā)聲強調防范房地產(chǎn)金融風險，房企融資壓力不減。此外，“三道紅線”下企業(yè)融資端將進一步收緊，經(jīng)營壓力加劇。
“2021年將會是調整的一年，我們內部并不樂觀。2020年銷售和回款端受沖擊過大，企業(yè)可用的資金大幅減少，預計至少還要用半年的時間喘息修整。”1月2日，一名粵系房企投資部中層人士對時代周報記者表示，2021年公司的首要任務是增利潤和降負債，將會放緩規(guī)模增速和壓縮拿地預算，以應對行業(yè)下行和資金收緊的挑戰(zhàn)。
融資環(huán)境持續(xù)收緊，企業(yè)要如何在2021年求變？2020年12月31日，陳晟對時代周報記者表示，新的金融環(huán)境不僅對企業(yè)的財務策略提出了挑戰(zhàn)，還對財金紀律制度提出了要求。監(jiān)管部門不是一攬子簡單地控制行業(yè)，而是進行“一企一策”的金融調控，高質量發(fā)展和低負債降低風險是監(jiān)管對企業(yè)的要求。
陳晟認為，面對新的要求，企業(yè)可以采取相應的應對措施，如將短期負債變成長期負債，將非標的變成標準的，將間接融資變成直接融資等，建立符合金融穩(wěn)定的財經(jīng)標準。
規(guī)模房企增長難題
2020年是房企實現(xiàn)KPI路上關卡最多的一年。上半年百強房企累計業(yè)績在增速上均未能回正，房企實現(xiàn)規(guī)模目標的難度系數(shù)直線飆升。
克而瑞研究中心數(shù)據(jù)顯示，2020年企業(yè)整體的業(yè)績完成情況不十分理想，業(yè)績目標完成情況不及2018年、2019年同期。2020年全年，目標銷售完成度超110%的房企數(shù)量不及2019年，目標完成度在90%―100%之間的房企數(shù)量也有所提升。截至2020年11月末，有近4成房企的目標完成率較低，不足90%，占比達近五年來同期最高。
行業(yè)下行壓力加大，部分房企選擇主動降速，可見對2021年市場預判較為審慎保守。
丁祖昱認為，2020年部分房企已經(jīng)出現(xiàn)負增長，2021年可能出現(xiàn)規(guī)模企業(yè)操盤和權益口徑銷售業(yè)績下降的情況。在三條紅線的壓力下，房企投資和規(guī)模擴張的動能將進一步降低。2021年企業(yè)增速將普遍下降，規(guī)模房企出現(xiàn)負增長可能是常態(tài)。
1月1日，58安居客房產(chǎn)研究院分院院長張波對時代周報記者表示，“唯規(guī)模”論的時代已經(jīng)過去，規(guī)模化本身不代表良性發(fā)展，未來企業(yè)健康度更重要，負債水平、產(chǎn)品力、科技化等核心指標的變化更值得關注。
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