近年來，隨著我國城鎮(zhèn)化建設(shè)的全面加速，房地產(chǎn)市場逐步邁進存量時代，在大城市房價高企的背景下，租賃市場迎來蓬勃發(fā)展。到2020年，“租購并舉”政策推進下，住房租賃市場行為正逐漸規(guī)范，市場環(huán)境亦進一步改善。與此同時，建立多主體供應(yīng)和多渠道保障的租購并舉住房制度將成為明年和未來經(jīng)濟工作的重點之一。
政策加速推動租賃市場持續(xù)發(fā)展
1998年深化住房制度改革以來，我國房地產(chǎn)市場以買賣為主，住房租賃市場處在自發(fā)性發(fā)展?fàn)顟B(tài)。我國住房體系長期偏向于“重購輕租”使得住房租賃市場發(fā)展存在較大短板。因此，盡管租賃市場需求旺盛，但租賃住房仍缺乏標(biāo)準(zhǔn)的行業(yè)規(guī)范和監(jiān)管制度。
一方面，租賃住房的投資回報率極低，疊加初期投入大、投資周期長等因素，微薄的盈利空間導(dǎo)致住房租賃市場化動力不足，供應(yīng)品質(zhì)難以保障。另一方面，部分公寓企業(yè)為了規(guī)模擴張，通過“高收低租”、采用租金貸等手段提高了經(jīng)營風(fēng)險，虛假房源、“黑中介”等亂象頻發(fā)的中介機構(gòu)亦極大損害了租戶利益。
2015 年底，中央經(jīng)濟工作會議首次提出“租購并舉”，五年以來，各地政府從完善市場規(guī)范、保障主體權(quán)益、增加用地供應(yīng)、對租賃企業(yè)進行扶持等多方面大力推動行業(yè)發(fā)展。
2020年，政策持續(xù)推動市場展開租賃住房的供給側(cè)改革，從早期不斷強調(diào)“大力發(fā)展住房租賃市場”到增加8個住房租賃市場試點城市，再到近期的中央經(jīng)濟工作會議指出解決好大城市住房突出問題是2021年重點任務(wù)之一，政府已從土地供應(yīng)、降低稅費、規(guī)范市場行為等多方面明確了租賃住房市場的具體工作要求，大力發(fā)展租賃市場的態(tài)度十分明朗。
各地一方面制定租賃住房目標(biāo)，多渠道籌措租賃房源。譬如，深圳、長沙、武漢等城市允許非住宅用房改造為租賃住房，上海提出長租公寓與養(yǎng)老相結(jié)合；另一方面，城市的“搶人大戰(zhàn)”也通過對人才給予不同級別的租房補貼，解決人才的租住問題，鼓勵人才流入。
而針對市場亂象，杭州、上海、成都等多地出臺文件警示租房風(fēng)險、規(guī)范企業(yè)行為，旨在警示租房過程中存在的風(fēng)險，同時規(guī)范住房租賃市場行為，改善市場環(huán)境。
未來發(fā)展迎來關(guān)鍵之年
政策持續(xù)推進下，“租購并舉”也將在2021年迎來更加廣闊的發(fā)展空間。
作為“十三五”房地產(chǎn)調(diào)控長效機制的關(guān)鍵詞之一，“租購并舉”將在“十四五”期間延續(xù)。中央十四五規(guī)劃建議指出，租購并舉、因城施策，促進房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展。北京十四五規(guī)劃建議則明確，完善多主體供給、多渠道保障、租購并舉的住房保障體系。
不僅如此，12月16日至18日召開的中央經(jīng)濟工作會議上，針對城市住房租賃市場中存在的突出矛盾和問題，從多元化租賃住房用地供應(yīng)、落實租賃住房公共服務(wù)和財稅等支持政策，規(guī)范租賃市場秩序、促進市場穩(wěn)定等多個方面提出了具體工作要求。
會議不僅提出“解決好大城市住房突出問題”，從供應(yīng)端增加土地供應(yīng)，增加有效房源和保障性住房，還表示“土地供應(yīng)要向租賃住房建設(shè)傾斜，單列租賃住房用地計劃”，預(yù)計2021年單列租賃住房用地成交將在更多城市推進，集租房亦將成為租賃社區(qū)的新形態(tài)，租賃市場土地供應(yīng)將明顯放量。
此外，會議還首提“對租金水平進行合理調(diào)控”，建立多主體供應(yīng)和多渠道保障的租購并舉住房制度將成為明年和未來經(jīng)濟工作的重點之一。 “逐步使租購住房在享受公共服務(wù)上具有同等權(quán)利”亦被提及，租賃市場賦權(quán)也有望加快。
中央經(jīng)濟工作會議大篇幅提及租賃住房，反映了中央對住房租賃市場的高度重視。這也意味著，未來一年，租賃市場的監(jiān)管將進一步制度化、常態(tài)化，2021年將成為加快租賃住房補短板，加大力度推進租購并舉的住房制度的關(guān)鍵一年。
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