在魔幻與現(xiàn)實(shí)間游走的深圳樓市，即將走完不同尋常的一年。

突如其來的疫情并未抑制住2019年底開始的房價上漲趨勢，深圳新房、二手房在2020年實(shí)現(xiàn)普漲，各路資金通過違規(guī)使用經(jīng)營貸、“代持”等手段涌入樓市。

持續(xù)高燒不退的深圳樓市，招致了史上最嚴(yán)厲的樓市調(diào)控政策。7月15日，調(diào)控“靴子”落地，這一被業(yè)內(nèi)簡稱為“715”新政的調(diào)控政策，雖然迅速縮減了成交量，但對成交價格影響有限。據(jù)深圳樂有家數(shù)據(jù)，2020年11月深圳二手住宅成交價為67866元/平方米，相比今年1月上漲17.9%。國家統(tǒng)計局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，深圳新建商品住宅銷售價格指數(shù)今年已連續(xù)11月同比上漲。

新房因限價導(dǎo)致與二手房價格的倒掛現(xiàn)象，催生出大規(guī)模“打新熱”，最終引發(fā)央媒點(diǎn)名批評，深圳市住建局隨即回應(yīng)稱正在研究綜合調(diào)控政策。不過，業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，2021年深圳會否再出手調(diào)控樓市，目前仍打著不小的問號。

最嚴(yán)新政暫時擊退二手房“虛火”

12月初，今年第一波冷空氣來襲時，趙安（化名）關(guān)掉了自己在深圳寶安區(qū)的中介門店，簡單收拾了一箱行李，離開奮斗5年的城市，回到淮河以北的老家。深圳樓市“715”新政出臺后，因二手房成交低迷和高昂的店面租金壓頂，趙安創(chuàng)業(yè)失敗，幾年的存款在數(shù)月間化為烏有。

“躺在老家的床上，還是覺得很不真實(shí)，像做了一場漫長的夢。”趙安對記者說。

趙安在2016年辭去老家體制內(nèi)的工作，只身前往深圳。經(jīng)歷過2015年暴漲的深圳樓市成為二手房中介從業(yè)者的淘金熱土，“老中介買下一整條街”的都市傳說，促使一批批如趙安一樣的年輕人投身這個高壓行業(yè)。

自己開店賣房的想法，是趙安籌劃已久的，深圳上半年火熱的二手房市場，推了他一把。

2020年三月疫情影響尚未消退之際，深圳樓市已率先回暖。深圳市住建局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，三月全市新房網(wǎng)簽和二手房網(wǎng)簽合計突破1.2萬套，其中二手住宅成交環(huán)比增長幅度，高達(dá)380%。

彼時財聯(lián)社記者實(shí)地走訪時發(fā)現(xiàn)，新晉豪宅購房群體中，不少是因疫情不敢貿(mào)然投資實(shí)業(yè)的企業(yè)主；部分區(qū)域優(yōu)質(zhì)二手學(xué)位房被購房者搶購，引發(fā)部分業(yè)主坐地起價，甚至惜售撤房源。

鑒于二手房市場持續(xù)升溫，深圳市住建局于四月宣布，開展為期三個月的市場亂象專項整治行動。各大二手房交易APP集體下架20萬元/平方米以上房源，貝殼APP刪除“單價從高到低”的排序，多家線下門店撤掉高價房源海報。

在開展市場亂象專項整治行動的同時，“二手房指導(dǎo)價”已在部分片區(qū)悄然執(zhí)行，比如對光明區(qū)四個重點(diǎn)樓盤規(guī)定展示單價不得高于6.3萬元/平方米。

但當(dāng)時的整治力度并不足以對樓市成交造成有力打擊。被持續(xù)上漲行情所吸引的趙安，在六月份辭去原先門店的工作后，開始正式創(chuàng)業(yè)。

他很快找到寶安中心區(qū)一處臨街店鋪，月租金3萬元、押2付1，加上員工成本和15萬元裝修費(fèi)，每個月至少有8萬元的支出。雖然資金支出壓力大，但寶安中心區(qū)是深圳上半年二手房成交最熱的片區(qū)之一，這令其信心滿滿。

“雖然投入不少，但每個月只要賣出兩套房，就好了。”趙安向記者透露了當(dāng)時的心態(tài)。

上半年二手房行情以“量價齊升”高調(diào)結(jié)束，據(jù)深圳房地產(chǎn)信息網(wǎng)發(fā)布的數(shù)據(jù)，上半年深圳二手住宅合計成交4.4萬套，同比增加41.2%；深圳樂有家研究中心監(jiān)測數(shù)據(jù)則顯示，2020年上半年深圳二手住宅成交均價65435元/平方米，同比上漲8%。

值得一提的是，深圳市住建局曾于2019年12月對外表示，按照宏觀調(diào)控的長效機(jī)制要求，深圳二手房年增幅不超過5%。不過按樂有家數(shù)據(jù)，2020年深圳僅用了半年時間就沖破了全年的限制。

7月15日，深圳出臺了史上最嚴(yán)樓市調(diào)控政策。當(dāng)日，深圳市住建局等八部門聯(lián)合下發(fā)《關(guān)于進(jìn)一步促進(jìn)我市房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展的通知》，深圳戶籍家庭和個人首次提高購房門檻，要求提供三年以上社?；騻€稅證明；對購買普通住房和非普通住房實(shí)行差別化信貸政策，并細(xì)化了普通住房標(biāo)準(zhǔn)：享受優(yōu)惠政策的普通住房應(yīng)當(dāng)同時滿足144平方米以下、實(shí)際成交總價低于750萬元幾個條件。稅收方面，個人住房轉(zhuǎn)讓增值稅征免年限，由2年調(diào)整到5年。

業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，“715”新政意在從各方面堵住炒房的可能性。深圳二手房成交虛火被新政暫時撲滅，樂有家數(shù)據(jù)顯示，因網(wǎng)簽有一個月的延遲，今年深圳二手房的過戶量最高峰出現(xiàn)在7月，為13407套，8月降至11322套，9月進(jìn)一步降至8820套，10月僅為5049套。

深圳市房地產(chǎn)中介協(xié)會部分會員機(jī)構(gòu)提供的成交數(shù)據(jù)顯示，“715”樓市新政出臺后一周，貝殼、樂有家、Q房網(wǎng)、中原地產(chǎn)等中介機(jī)構(gòu)成交量下滑幅度超過60%。有中介機(jī)構(gòu)內(nèi)部統(tǒng)計，新政后對比新政前的最高峰，簽單量在某些區(qū)域最高降幅達(dá)到了70%。

身處中介行業(yè)第一線的趙安，第一時間感受到了市場的變化。趙安告訴記者，他手頭一個原準(zhǔn)備一次買下兩套大戶型的客戶，因?yàn)樯绫＠U納年限不夠失去了“房票”，意味著一筆本可以覆蓋裝修欠款的20萬元中介費(fèi)打了水漂。他很快還發(fā)現(xiàn)，“715”新政之后，賣方市場轉(zhuǎn)入買方市場，原先的二手房客戶可能帶看2-3次就可以成交，但新政出臺后，帶看十次也未必會成交。

“下半年，我們幾乎就不做二手單了，全部轉(zhuǎn)去新房。”一名龍崗區(qū)的二手房中介對記者表示。

深圳貝殼研究院院長肖小平指出，稅費(fèi)的增加，使得總價750萬元以上的二手房市場需求，有不少轉(zhuǎn)至新房市場，特別是南山區(qū)、寶安區(qū)，這種需求的變化更明顯。

直到門店關(guān)門，趙安共成交15單二手房，2單新房，30單租賃，其中二手房在下半年只成交了1套。“關(guān)店八成的原因是因?yàn)闃鞘行抡?，還有兩成是第一次創(chuàng)業(yè)，管理經(jīng)驗(yàn)不足。”他總結(jié)道。

“打新熱”與“代持炒房”

如果說上半年是二手房的主場，“打新”則成為深圳樓市下半場的關(guān)鍵詞。

事實(shí)上，今年上半年二手房復(fù)蘇的同時，新房也在迅速回暖。深圳市住建局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，三月全市新房網(wǎng)簽4224套（含商業(yè)），環(huán)比增長153.8%；住宅3152套，環(huán)比增長279.8%。不僅如此，深圳豪宅頻現(xiàn)“日光”，“喝茶費(fèi)”重現(xiàn)江湖。

不過上半年因深圳新房供應(yīng)相對較少，未能引起外界足夠的關(guān)注。受疫情影響，房地產(chǎn)項目建設(shè)施工進(jìn)度放緩，深圳樓市推盤節(jié)奏延后。據(jù)深圳市住建局?jǐn)?shù)據(jù)，2020年上半年深圳供應(yīng)8157套新房住宅，只相當(dāng)于2019年上半年17815套供應(yīng)量的不足一半。

一、二手房價格倒掛及二手房需求轉(zhuǎn)移背景下，下半年新房的集中供應(yīng)點(diǎn)燃了新房成交。

據(jù)財聯(lián)社記者初步統(tǒng)計，從7月17日“前海嘉里”開盤開始，截至12月18日，深圳共出現(xiàn)27個“日光盤”，上半年僅7個。

“因疫情原因，上半年新增住宅供應(yīng)還不到1萬套，下半年一個月供應(yīng)就有1萬套。因政策調(diào)整，需求轉(zhuǎn)向新房，加之新盤扎堆上市，導(dǎo)致成交量快速攀升。”一家大型中介機(jī)構(gòu)人員告訴記者。

八月初，華強(qiáng)城（華強(qiáng)城市花園一期）公示銷售方案，成為深圳商品房史上首個引入積分制搖號的樓盤。方案顯示，此次開盤按有無房產(chǎn)、是否為深戶、繳納社保年限等三個大項設(shè)置認(rèn)籌積分規(guī)則。

數(shù)天后，深圳市住建局房地產(chǎn)業(yè)處呂增學(xué)對外明確表示，“積分搖號將成為導(dǎo)向”。

而隨著2020年最火網(wǎng)紅樓盤——深圳華潤城四期（潤璽一期）的開盤，下半年新房市場迎來一個轉(zhuǎn)折點(diǎn)。以1174套的顯赫“戰(zhàn)績”，深圳華潤城四期成為深圳下半年開盤出售套數(shù)最多的樓盤，該樓盤被業(yè)界簡稱為“潤四”。

11月25日開盤的“潤四”，備案均價13.1萬元/平方米，而據(jù)鏈家數(shù)據(jù)顯示，周邊二手房成交單價為17萬元-18萬元/平方米。以最小面積約100平方米戶型計算，一套新房與二手房的總差價高達(dá)500萬元左右。

由此，“潤四”成為全深圳炒房客垂涎的投資標(biāo)的。記者了解到，“潤四”今年多次傳出即將開盤的消息，有購房者甚至早在今年四月便售出手中房產(chǎn)，騰出現(xiàn)金及名額準(zhǔn)備認(rèn)籌“潤四”。?據(jù)“潤四”公布的信息，最終有效認(rèn)籌人數(shù)9690批，中簽率只有12%。按350萬元/批的凍結(jié)金額，此次凍結(jié)資金高達(dá)339億元。這其中一個引人關(guān)注的信息是，按認(rèn)籌資格所設(shè)定要求，這9690批認(rèn)籌客戶，均為買得起上千萬豪宅的無房“剛需”。

業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，這種現(xiàn)象的背后，是積分搖號制實(shí)行之后，被催生出來的“代持炒房”鏈條。

一位金融行業(yè)的從業(yè)者透露，他與另外兩名沒有貸款記錄和深圳房產(chǎn)的員工，幫助上級“打新”潤四，認(rèn)籌時共使用了1050萬元現(xiàn)金，最終有一名員工中簽。還有一名深圳本地“村民”，因名下的若干套小產(chǎn)權(quán)房不算商品房，屬于“干凈的房票”，也幫親戚“打新”了一套潤四。

記者從多個參與代持的購房者及了解代持的中介人士得知，代持的市場價在30萬元左右，有些“實(shí)際產(chǎn)權(quán)人”甚至愿意在出售房產(chǎn)后，分享1/3的利潤。

“潤四”開盤三天后，11月28日新華社發(fā)布一篇題為《抑制樓市“打新熱”，需要“硬核”舉措》的評論文章，點(diǎn)名“深圳萬人搶房”事件。

11月30日上午，深圳另一個新樓盤“萬科瑧山海”，發(fā)布《與廣大客戶共同踐行“房住不炒”的倡議》，提示購買者市場變化風(fēng)險、貸款風(fēng)險，稱針對深圳“打新熱”現(xiàn)象，不排除相關(guān)監(jiān)管部門出臺政策，保障“房住不炒”政策落地，并提示代持購房者注意風(fēng)險。

緊接著，深圳市住房和建設(shè)局局長張學(xué)凡表示，媒體所反映“代持炒房”等情況，正在調(diào)查處理中。當(dāng)天傍晚，“潤四”發(fā)布聲明，再次提示代持風(fēng)險。

就其中的法律風(fēng)險，廣東華商律師事務(wù)所律師周爭鋒指出，根據(jù)物權(quán)法第9條的規(guī)定，房產(chǎn)登記在誰名下，誰就是產(chǎn)權(quán)人，法律上稱之為物權(quán)公信公示原則。

“如代持人對外舉債或?qū)⒎慨a(chǎn)出售，那么名義產(chǎn)權(quán)人和實(shí)際產(chǎn)權(quán)人之間，代持房產(chǎn)的約定只在兩者之間生效，不能對抗其他善意第三人。其他人可以申請法院查封代持人名下的房產(chǎn)，償還債務(wù)或繼續(xù)履行合同。實(shí)際產(chǎn)權(quán)人只能依據(jù)雙方代持協(xié)議，追究代持人的侵權(quán)或違約責(zé)任。代持協(xié)議本質(zhì)上，是一個事后維權(quán)證據(jù)。”周爭鋒說。

12月7日，有市場傳言相關(guān)部門要求各律師事務(wù)所，就是否有律師受委托擬定或見證華潤城潤璽1期“代持”協(xié)議展開排查，若有上述情況，要求各律所匯總后上報至相關(guān)科室。

記者在采訪中了解到，就在趙安12月初離開深圳前幾天，一名通過親戚代持、成功“打新”深圳華潤城四期的購房者，被銀行通知不能以非直系親屬名義做共同還款人。

上述幫上級成功“打新”的人士則認(rèn)為影響不大：“大不了老板（上級）一次性付款，反正認(rèn)籌的時候就花了一千多萬，對他來說不是大錢。”

明年會否出臺新調(diào)控政策？

預(yù)期不斷走高之下，中原地產(chǎn)數(shù)據(jù)顯示，深圳11月新房住宅成交套數(shù)創(chuàng)下自2016年1月以來，近五年以來的新高，達(dá)6296套，環(huán)比上升36.4%；成交面積為62.7萬平方米，環(huán)比上升39.3%，成交套數(shù)與成交面積雙雙回升。

財聯(lián)社記者根據(jù)國家統(tǒng)計局?jǐn)?shù)據(jù)整理，截至目前，深圳新建商品住宅銷售價格指數(shù)今年已連續(xù)11月同比上漲，8個月環(huán)比上漲、3個月環(huán)比持平，未見下降。

二手房成交量經(jīng)過“715”新政的“打擊”后，價格依然堅挺。據(jù)深圳樂有家數(shù)據(jù)，2020年11月深圳二手住宅成交價為67866元/平方米，為今年最高值，相比今年1月上漲17.9%，相比2019年12月上漲18%。

深圳貝殼研究院的數(shù)據(jù)顯示，在其重點(diǎn)檢測的深圳200個熱點(diǎn)樓盤中，最近5個月上漲樓盤的數(shù)據(jù)超過50%。以深圳熱點(diǎn)區(qū)域?qū)毎矃^(qū)為例，與2019年成交對比，沙井、尖崗山兩個片區(qū)成交套數(shù)增長50%，福永、桃源居兩個片區(qū)增長接近40%。

“隨著打新中簽率持續(xù)偏低，年底有不少急于購房的客戶放棄打新，回到二手房市場，這部分的需求在增加，進(jìn)一步導(dǎo)致業(yè)主加價。最近從內(nèi)部系統(tǒng)看，我們二手房帶看量明顯上升。”上述大型中介機(jī)構(gòu)的中層告訴記者。

11月30日深圳市住建局表態(tài)中含有一個關(guān)鍵信息，該局表示，“正在研究綜合調(diào)控政策”。

廣東省住房政策研究中心首席研究員李宇嘉認(rèn)為，深圳樓市的本質(zhì)，不是供應(yīng)問題，而是杠桿炒作問題。

“說實(shí)在的，不控制違規(guī)炒作、違規(guī)加杠桿，不控制包括銀行、私募、小貸、擔(dān)保等各路資金逐鹿深圳，深圳新房市場供應(yīng)端多幾個、十幾個，甚至幾十個新樓盤，根本無法達(dá)到釜底抽薪的降溫效應(yīng)，反而因新房限價，人為創(chuàng)設(shè)‘套利效應(yīng)’，在各路資金加持下，只會讓樓市更加火爆、上漲預(yù)期更強(qiáng)。”李宇嘉說。