當時間的指針滑向12月，熱鬧的土地市場似乎鏖戰(zhàn)正酣。而在“兵家必爭之地”長三角，魔幻的“搶地大戰(zhàn)”正在上演。
中國指數(shù)研究院數(shù)據(jù)顯示，2020年11月，全國300個城市共推出土地3294宗，環(huán)比增加11%，同比增加1%；推出土地面積13143萬平方米，環(huán)比增加8%，同比增加6%。具體到長三角區(qū)域，今年11月～12月24日，長三角共成交各類用地2597宗，涉及建筑用地面積9171.31萬平方米，平均溢價率15.67%，涉及土地出讓金4005.76億元。
土地市場的火熱之下，各大房企也鉚足了勁發(fā)力。12月18日，大華（集團）有限公司（以下簡稱“大華集團”）旗下公司在與中國金茂、中國建筑、中駿等房企經(jīng)過102輪激烈角逐后，以30.6億元競得上海普陀區(qū)石泉社區(qū)W060402單元B4-1地塊。不完全統(tǒng)計顯示，在最近不到一個月的時間內(nèi)，大華集團在土地市場砸下超過100億元。
今年前11個月，近期剛剛成功赴港上市的大唐集團控股有限公司（02117.HK，以下簡稱“大唐地產(chǎn)”）已經(jīng)在浙江拿了9個項目，在江蘇拿了5個項目，土地儲備超過百萬平方米，流量貨值超過150億元。值得一提的是，一向以高端戰(zhàn)略著稱的仁恒置地集團有限公司（以下簡稱“仁恒置地”）也在今年加快了拓儲的步伐。
積極拓儲的背后，這些房地產(chǎn)企業(yè)的拿地戰(zhàn)略是怎樣的？近日，《中國經(jīng)營報》記者先后致電致函大華集團、大唐地產(chǎn)以及仁恒置地。12月24日，大唐地產(chǎn)回復(fù)表示，江蘇市場對于大唐地產(chǎn)的未來發(fā)展規(guī)劃來說，不僅僅是規(guī)模增量的重倉區(qū)，更是模式創(chuàng)新的試驗田，具備較高的價值反哺空間。12月25日，大華集團回復(fù)本報記者表示，大華集團專注于中國城市更新，同時也秉承“雙輪驅(qū)動”經(jīng)營發(fā)展戰(zhàn)略，積極在公開市場上獲地。
年終土拍盛宴
2020年即將收官之際，長三角土拍市場顯得十分火熱。
12月18日，隨著金地、大華分別拿下松江新城、普陀區(qū)的純住宅用地及商住用地，上海2020年的土拍也落下帷幕。以成交情況來看，兩宗地塊分別溢價15.4%及17.56%。另據(jù)了解，今年上海92幅涉宅地塊平均溢價率11.86%。
隨著12月18日位于松江新城、普陀區(qū)的兩宗用地成功出讓，上海在2020年的土拍金額也將觸及3000億元。憑借這一成績，上海也成為2020年全國排名第一的“賣地王”。
值得一提的是，在上海普陀區(qū)拿地同一天，大華集團還以5.87億元的價格，競得江蘇徐州一幅地塊，樓面價5034元/平方米，溢價率34%。不完全統(tǒng)計顯示，在不到一個月的時間內(nèi)，大華集團在土地市場砸下超過100億元。
大華集團相關(guān)負責(zé)人向記者表示，在南京及徐州獲地，是大華集團土地戰(zhàn)略儲備的重要一環(huán)，也是符合國家長三角經(jīng)濟發(fā)展戰(zhàn)略的舉措。另據(jù)上述負責(zé)人透露，在西南區(qū)域，大華集團也在昆明、大理持續(xù)獲地。
上海是當前長三角市場土拍火熱的一個縮影。
從上午10點到下午5點，12月17日，在歷經(jīng)7個小時的鏖戰(zhàn)后，位于江蘇南京的一場土地拍賣終于落下帷幕。在這次入市出讓的9幅地塊中，有3幅地塊紛紛觸頂最高價，并于12月18日通過現(xiàn)場搖號確定最終競買人。最終，碧桂園、中鐵建、大華幸運中簽。
而在蘇州12月4日的土拍大戰(zhàn)中，科技城地塊被157家房企瘋搶導(dǎo)致系統(tǒng)兩次出現(xiàn)崩潰。
此外，11月26日，揚州市密集推出32宗地塊，共計20幅涉宅地塊，其中商住地塊4幅，純宅地16幅，12幅商業(yè)地塊。
據(jù)了解，這場土拍涉及的所有土地均不設(shè)最高限價，網(wǎng)上競拍歷時超過10個小時。土地出讓總面積135.9萬平方米，起始總價為100.4億元，最終成交總價達133.5億元，平均溢價率達到約33%。
長三角土拍市場競爭之激烈，也讓土地溢價率水漲船高。例如，今年3月，大唐地產(chǎn)拿下江蘇海門一處商住用地，經(jīng)過175輪投標后價格高達3.47億元，溢價率為81.83%；今年8月18日上海的土拍中，仁恒與華發(fā)聯(lián)合體以總價45億元拿下浦東新區(qū)康橋板塊，樓板價49200元/平方米，溢價率32.71%，這一樓面價也讓市場咋舌。
在浙江好地研究院院長朱組淵看來，今年是一個特殊的年份，年初受疫情影響各城市土地市場進入短暫的凍結(jié)期，而疫情之后的一段時間各城市為加快房地產(chǎn)市場的恢復(fù)也陸續(xù)出臺了一些正向刺激的政策，還有相對寬松的貨幣政策支撐，導(dǎo)致長三角各地的房地產(chǎn)市場普遍表現(xiàn)較為火熱，土地市場的熱度則更為明顯。
“長三角市場整體韌性強于全國其他地區(qū)，對于未來價格上漲空間有較高的預(yù)期，房企戰(zhàn)略上會繼續(xù)加大對長三角地區(qū)一二線及強三線城市的布局。”中國指數(shù)研究院上海研究總監(jiān)方頏向記者表示，長三角下半年以來密集調(diào)控后，優(yōu)質(zhì)地塊推出數(shù)量下降使得土拍逐步降溫。年底的12月是傳統(tǒng)供地大月，此外優(yōu)質(zhì)地塊數(shù)量同步增加也吸引房企再次積極參拍。
值得注意的是，不少房企身披多個“馬甲”拿地。一張列舉了競拍房企及其對應(yīng)馬甲公司數(shù)量的圖片在揚州房產(chǎn)圈廣為流傳――316家競拍企業(yè)背后直指35家房企，馬甲超過10家的就占了三分之一。其中，碧桂園、保利、美的、金地、綠城分別以50家、40家、22家、20家、20家的馬甲數(shù)量排在前五。
“在土地市場熱度居高不下的情況下土地出讓時往往會拍到最高限價，房企為了提高拿地的成功率只能采用多個‘馬甲’的方式，這是土地市場熱度的一種表現(xiàn)，也是房企對增加土地儲備迫切需求的真實反映。”朱組淵說。
“三道紅線”難阻房企熱情
一天內(nèi)在長三角土地市場豪擲近37億元，足以見得這個上海本土房企對于擴張的渴望，而這正是有規(guī)模訴求中小房企的真實寫照。
12月11日，幾度沖擊IPO的大唐地產(chǎn)終于叩開了香港聯(lián)交所的大門，正式掛牌上市。這個總部位于福建廈門的房企，為何能在眾多排隊等候上市的中小房企中脫穎而出？
記者注意到，進入2020年，大唐地產(chǎn)開始著重發(fā)力長三角，在江蘇、浙江快速開拓，成為2020年度長三角區(qū)域躥升勢頭最強的外來房企之一。為給上市增加籌碼，大唐地產(chǎn)緊抓在長三角儲備彈藥，在浙江、江蘇兩地共拿了14個項目。
記者了解到，大唐地產(chǎn)決定在2019年進入長三角，分別于2019年12月和2020年1月成立浙江公司和江蘇公司。其中，浙江公司在成立10個月內(nèi)便拿下9幅地塊。
大唐地產(chǎn)浙江公司總經(jīng)理楊靜表示，公司投拓一是重點布局1.5線、二線城市近郊及周邊經(jīng)濟發(fā)達的縣級市；二是在進入一個全新的城市以后，通過建立本地化樣板優(yōu)勢，再進行同步復(fù)制，以實現(xiàn)區(qū)域城市深耕的目標；三是杭州、寧波主城區(qū)等主流城市競爭激烈殘酷，只有等到時機成熟、條件具備才可擇機進入。
在日前的上市交流會上，大唐地產(chǎn)執(zhí)行董事兼總裁郝勝春也直言，公司之所以看中長三角是因為長三角房地產(chǎn)市場容量大，超過三萬億，而且市場化程度較高。
然而，中小房企在競爭激烈的長三角往往選擇伺機而動，而真正能在土地市場翻江倒海的還是頭部房企。好地研究院數(shù)據(jù)顯示，今年1~11月，綠城中國以557.8億元奪得長三角拿地金額冠軍，2至10位分別為濱江集團、碧桂園、萬科、榮安、香港置地、新城控股、融創(chuàng)、金地、
陽光城。
記者梳理發(fā)現(xiàn)，作為今年長三角地區(qū)的“拿地冠軍”，綠城中國一直在浙江省深耕力度最強，大本營杭州項目占比超3成；除此之外，上海及周邊的蘇州、南通的布局力度也較大；安徽省則主要聚焦省會合肥。
從近5年各區(qū)域貨值占比來看，長三角作為綠城中國的戰(zhàn)略重點區(qū)域，貨值呈穩(wěn)步增長態(tài)勢，2015~2017年基本占比50%左右，至2019年可售貨值占比達60%，其中杭州、除杭州以外的浙江和蘇滬皖貨值占比分別為10.9%、28.1%和21.2%。
2020年，綠城中國更是抓住了疫情期間的拿地窗口期，在北京、上海、寧波、杭州、福州、西安等一二線核心城市積極拿地。半年報數(shù)據(jù)顯示，今年上半年新增土儲總建筑面積1097萬平方米，對應(yīng)新增貨值達1756億元，較去年同期大幅增加181%；其中，一二線城市的可售貨值占比75%。
盡管長三角土地市場持續(xù)保持熱度，但從全國范圍來看，經(jīng)歷二季度集中補倉后，三季度房企開始回調(diào)拿地節(jié)奏，四季度拿地規(guī)模呈縮減趨勢，10月、11月均持續(xù)下降。那么在“三道紅線”政策壓力之下，是否會使房企的拿地策略進一步收緊？
“公司在經(jīng)營過程中，秉持可持續(xù)發(fā)展的戰(zhàn)略，堅持以財務(wù)穩(wěn)健優(yōu)先，適度擴大規(guī)模，以保證公司在土地獲取、融資準入、產(chǎn)品競爭力等方面具有一定的影響力，深耕城市舊改領(lǐng)域，同時理性參與土地競拍。”大華集團方面表示。而針對坊間對其密集擴張或為上市做準備的傳言，上述負責(zé)人回應(yīng)表示：“截至目前，公司無上市相關(guān)的計劃安排。”
“‘三道紅線’勢必對房企一味追求規(guī)模、高負債高周轉(zhuǎn)的發(fā)展模式產(chǎn)生巨大影響，粗放式、盲目擴張的發(fā)展路徑顯然已受到阻斷。”朱組淵認為，房企未來的發(fā)展必須更加注重綜合能力的提升。
優(yōu)淘城總裁薛建雄則表示，“三道紅線”主要影響債市融資，對有太多存貨房企來說壓力較大。但對拿宅地影響并不大，因為新的宅地可以做兩層股權(quán)和私慕融資，只要有好的宅地，就能融資到遠多于土拍所需的資金。“正是這兩層股權(quán)融資能獲得超額的資金，促使目前宅地市場過熱。”
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