土地供應(yīng)策略、樓市供求關(guān)系的變化將是常態(tài)。  

日前，蘇州市政府印發(fā)《市政府辦公室關(guān)于進(jìn)一步推動(dòng)非戶籍人口在城市落戶的實(shí)施意見》(以下簡(jiǎn)稱“《意見》”)，其中“租房即可在蘇州落戶”一條引發(fā)業(yè)內(nèi)高度關(guān)注，盡管租房落戶前提是征得房東同意，但很顯然蘇州落戶條件被進(jìn)一步放寬。  

《意見》要求，經(jīng)房屋所有權(quán)人同意可以在房屋所在地落戶，也可以在房屋所在地的社區(qū)落戶，破除隱形門檻。同時(shí)，進(jìn)一步放寬人才落戶條件，吸引更多人才流入蘇州。  

對(duì)此，中泰證券研究院政策組負(fù)責(zé)人、首席分析師楊暢認(rèn)為，在發(fā)展租賃住房問題上，長期存在的問題是“租購不同權(quán)”，尤其在落戶、子女教育問題上，存在差異。蘇州《意見》提出“落實(shí)租賃房屋常住人口在社區(qū)公共戶落戶政策，經(jīng)房屋所有權(quán)人統(tǒng)一可以在房屋所在地落戶，也可以在房屋所在地的社區(qū)落戶”，這增加了租賃人口落戶的選擇權(quán)和便利程度，有利于吸引外來人口增量。  

蘇州不是孤例，今年以來，上海臨港、無錫、福州、廣州等一二線城市已先后降低落戶門檻，“搶人大戰(zhàn)”不斷升溫。  

有業(yè)內(nèi)人士指出，降低入戶門檻，某種程度是部分庫存較高城市的靈活應(yīng)對(duì)措施。以蘇州為例，2019年，蘇州先后三次以優(yōu)惠、補(bǔ)貼的方式鼓勵(lì)人才購房；2020年，蘇州兩次推出落戶門檻降低的政策。  

據(jù)易居11月份發(fā)布的百城庫存報(bào)告也顯示，全國百城庫存面積增速前十中，蘇州以39%%排在第十位，另外包頭、漳州、哈爾濱等城市也在積極優(yōu)化去庫存環(huán)境。  

蘇州“搶人”背后：庫存去化周期超過13個(gè)月  

一名房企人士分析指出，蘇州的庫存壓力是短期表現(xiàn)。蘇州今年上半年供地節(jié)奏是多頻小地塊的特點(diǎn)，這批地塊集中開工之后，會(huì)導(dǎo)致短期內(nèi)市場(chǎng)集中供應(yīng)。  

僅蘇州而言，今年已經(jīng)是第二次加大“搶人”政策力度。3月20日晚間，蘇州發(fā)布掛出了蘇州市政府官網(wǎng)近日發(fā)布的關(guān)于調(diào)整人才落戶相關(guān)政策的通知。通知從5月1日起正式執(zhí)行，核心信息為：不超過45周歲的本科畢業(yè)生無需繳納社保可直接落戶；不超過35周歲的大專畢業(yè)生連續(xù)繳納6個(gè)月社?？芍苯勇鋺?。通知適用于蘇州市行政區(qū)域。  

作為新一線城市，蘇州近兩年來已在不斷放寬人才政策。今年1月6日，蘇州《關(guān)于調(diào)整人才落戶相關(guān)政策的通知(草案)》公開征求意見，加快政策落地。  

蘇州的土拍情況或能反映庫存上漲的趨勢(shì)。中指院數(shù)據(jù)顯示，截至今年11月，蘇州成交住宅用地198宗，共計(jì)1889.29萬平方米，同比增長22.26%。  

與此同時(shí)，蘇州也靈活調(diào)整項(xiàng)目銷售條件。2月19日，蘇州市自然資源和規(guī)劃局發(fā)布公告，其中針對(duì)新公告的地塊中的現(xiàn)房銷售和封頂銷售的限制性報(bào)價(jià)規(guī)則做出不統(tǒng)一要求的靈活調(diào)整。  

3月18日，蘇州宣布今年市區(qū)住宅用地供應(yīng)計(jì)劃為8400畝，其中吳中區(qū)、相城區(qū)、姑蘇區(qū)、蘇州高新區(qū)和蘇州工業(yè)園區(qū)共為6200畝，吳江區(qū)為2200畝，政策性住房用地供應(yīng)占比均不低于30%。今年住宅用地供應(yīng)計(jì)劃，將以穩(wěn)定的供應(yīng)量充分滿足市場(chǎng)需求。  

春節(jié)后，蘇州土拍市場(chǎng)出現(xiàn)了加價(jià)熱度，出讓土地呈現(xiàn)多頻小規(guī)模的特征。3月13日，蘇州園區(qū)青劍湖地塊以溢價(jià)率11.73%成交；因疫延期至3月25日開拍的6幅地塊，有兩幅地塊未取消現(xiàn)房銷售，3月16日正式開始報(bào)名后，這兩幅地塊分別有企業(yè)報(bào)價(jià)。其中蘇州尹山湖地塊，當(dāng)天即出現(xiàn)了1輪報(bào)價(jià)，報(bào)價(jià)至31.22億元；在其后的20秒內(nèi)又接連出現(xiàn)了2輪報(bào)價(jià)，報(bào)價(jià)至33.02億元，目前實(shí)時(shí)樓面價(jià)18484.56元/平方米，溢價(jià)率10.03%；科技城地塊在2分鐘內(nèi)即出現(xiàn)了3輪報(bào)價(jià)，報(bào)價(jià)至35.85億元，實(shí)時(shí)樓面價(jià)12378.44元/平方米，溢價(jià)率10%。  

值得關(guān)注的是，蘇州樓市降溫的同時(shí)，上海以及環(huán)滬的其他城市，如蘇州周邊的常州、南通等二線城市，土地市場(chǎng)比蘇州火爆。3月，常州土拍溢價(jià)率最高達(dá)到56.7%；南通3月4日一場(chǎng)土拍溢價(jià)率也高達(dá)81.83%。  

蘇州這一輪調(diào)控收緊始于2019年5月。2019年5月11日，蘇州推出園區(qū)新房限售3年，二手房限售5年，蘇州新區(qū)部分重點(diǎn)區(qū)域新房限售3年，同時(shí)調(diào)整土地出讓報(bào)價(jià)規(guī)則；2019年5月16日，蘇州園區(qū)重新調(diào)整新購學(xué)區(qū)房學(xué)位政策，“五年一學(xué)位”改為“九年一學(xué)位”；到了5月24日，蘇州房地產(chǎn)行業(yè)座談會(huì)，全年房價(jià)漲幅目標(biāo)必須控制在5%以內(nèi)。  

很快，2019年8月，蘇州市場(chǎng)拐點(diǎn)出現(xiàn)了。中指院數(shù)據(jù)顯示，2019年5月，蘇州土地市場(chǎng)溢價(jià)率達(dá)到峰值50%，2019年下半年開始，土地供應(yīng)力度加大，房企拿地漸趨謹(jǐn)慎，地價(jià)溢價(jià)率逐漸下調(diào)，年底重返個(gè)位數(shù)。  

多家房企對(duì)21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道表示，今年蘇州市場(chǎng)庫存壓力很大。一家登陸港交所不久的房企曾在2019年6月，通過收并購手段獲取一幅土地，想不到去年下半年開始市場(chǎng)轉(zhuǎn)變，今年項(xiàng)目去化速度很慢，超出了預(yù)期。另一家千億房企蘇州公司負(fù)責(zé)人表示，自去年市場(chǎng)逆轉(zhuǎn)以來，蘇州住宅成交進(jìn)入下行通道，主要原因是調(diào)控加碼，供應(yīng)增多，競(jìng)爭(zhēng)過激。他認(rèn)為，“搶人”目前對(duì)于樓市去化效果不明顯，一個(gè)市場(chǎng)的恢復(fù)主要還是以時(shí)間換空間，樂觀預(yù)計(jì)明年春節(jié)后市場(chǎng)會(huì)有回暖跡象。  

事實(shí)上，蘇州“724”新政之后，8月份開始市場(chǎng)呈現(xiàn)供過于求態(tài)勢(shì)。今年前11個(gè)月，蘇州土地出讓同比上漲近28%，商品住宅新增供應(yīng)765.68萬平方米，同比上漲65.5%。僅2020年11月，蘇州市商品住宅可售面積624.7萬平方米，環(huán)比上升7%，按照平均近6個(gè)月銷售情況，出清周期為7.61個(gè)月，較10月增加0.6個(gè)月。  

“人才政策還沒辦法百分百對(duì)沖蘇州的壓力問題，只到上半年供地的量到明年消化得差不多的時(shí)候，才會(huì)對(duì)市場(chǎng)有一個(gè)正向的影響。”前述房企人士認(rèn)為，人才政策也會(huì)加速對(duì)庫存的消耗，未來還是看好蘇州市場(chǎng)。  

低門檻落戶對(duì)樓市形成支撐  

調(diào)控與土地供應(yīng)、樓市供求關(guān)系等的變化息息相關(guān)。也有不少當(dāng)?shù)貥I(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，蘇州此前調(diào)控過于嚴(yán)厲，如今只是“松一松水龍頭”。2019年，蘇州各區(qū)庫存均非常健康，均在9個(gè)月以下；到了2019年8月，蘇州樓市出現(xiàn)了拐點(diǎn)，成交大幅下降，才導(dǎo)致如今的局面。  

積極去化的城市不止蘇州，10月29日哈爾濱市舉行房地產(chǎn)企業(yè)健康穩(wěn)定發(fā)展座談會(huì)，哈爾濱將采取多項(xiàng)措施，在企業(yè)建設(shè)資金、預(yù)售資金監(jiān)管、基礎(chǔ)設(shè)施配套費(fèi)收取等方面研究扶持政策，在公積金支持、銀行貸款方面合理進(jìn)行引導(dǎo)，同時(shí)組織開展一系列惠民購房活動(dòng)等方面出臺(tái)政策，推動(dòng)房地產(chǎn)市場(chǎng)健康平穩(wěn)發(fā)展，拉動(dòng)經(jīng)濟(jì)增長。  

12月11日，四川省自貢市富順縣發(fā)布《富順縣促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展七條措施》。此次政策對(duì)于當(dāng)?shù)氐母黝愇飿I(yè)去庫存等給予了支持，同時(shí)相關(guān)支持力度也非常大，進(jìn)一步說明當(dāng)前三四線城市去庫存的壓力。由于富順在今年1月2日發(fā)布過購房鼓勵(lì)政策，當(dāng)時(shí)被認(rèn)為是“2020年救市第一槍”。  

即使在前面已經(jīng)出臺(tái)調(diào)控收緊的城市，也通過人才等其他政策來平衡調(diào)控政策的負(fù)面影響。比如寧波7月份出臺(tái)限購擴(kuò)圍，升級(jí)監(jiān)管的“十條”新政，但是8月份隨即出臺(tái)《進(jìn)一步放開我市落戶條件》的政策，并且于9月份實(shí)施；杭州也是在一邊放寬落戶門檻一邊調(diào)控政策升級(jí)；最近比較引人注目的城市就是福州和無錫。  

福州在7月份升級(jí)了調(diào)控政策，加強(qiáng)了資金監(jiān)管。10月份福州就發(fā)布了新的人才引進(jìn)貨幣補(bǔ)貼及住房補(bǔ)助的政策，12月14日發(fā)布《福州市人民政府辦公廳印發(fā)關(guān)于進(jìn)一步降低落戶條件壯大人口規(guī)模若干措施的通知》，明確不設(shè)學(xué)歷、年齡、就業(yè)創(chuàng)業(yè)限制，外省市人員均可申請(qǐng)?jiān)诟Ｖ萋鋺簦h(市)、長樂區(qū)人員均可申請(qǐng)?jiān)谖宄菂^(qū)落戶。這一次把落戶門檻降到零。無錫也是今年兩度收緊房地產(chǎn)市場(chǎng)政策，12月份也全面取消落戶限制，并且取消房屋面積限制，也取消了社保和居住證方面的限制，可謂又一個(gè)“零門檻”落戶的城市誕生。同策研究院分析師丁垚認(rèn)為，人才政策對(duì)于房地產(chǎn)市場(chǎng)重要的支撐，對(duì)于房地產(chǎn)市場(chǎng)的影響不僅短期有效，長期也是利好。  

縱觀2020年，市場(chǎng)熱度主要體現(xiàn)在土地市場(chǎng)和房價(jià)兩個(gè)方面，而市場(chǎng)規(guī)模方面表現(xiàn)可謂一般，大部分城市的銷售面積未達(dá)到去年同期水平(少部分城市面積正增長)。尤其是三四線城市，面臨的形勢(shì)更為嚴(yán)峻。三四線城市在棚改貨幣安置政策的刺激下，房地產(chǎn)市場(chǎng)開始升溫，房企也在三四線城市大量拿地，隨著2018年棚改貨幣化政策收緊，房企意識(shí)到三四線城市風(fēng)險(xiǎn)來臨，開始加快三四線城市的周轉(zhuǎn)，2018年三季度后西部地區(qū)新開工面積迅速上升。新開工增速的上漲并不是這些地區(qū)市場(chǎng)趨好，恰恰相反，更多房企的意圖是加快離場(chǎng)。開工的加快勢(shì)必造成這些區(qū)域的庫存上升，而大量三四線城市存在住房同質(zhì)化嚴(yán)重的問題，基本沒有差異化，只能靠價(jià)格競(jìng)爭(zhēng)，后期形勢(shì)也比較嚴(yán)峻。這對(duì)城市的土地、稅收等均會(huì)有較大的影響。  

事實(shí)上，近兩年來，通過并區(qū)、人才引進(jìn)、落戶門檻降低等政策來形成對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)支撐的城市卻越來越多。丁垚認(rèn)為，蘇州、哈爾濱、漳州可以說代表了目前國內(nèi)三種不同類型的庫存走高城市，調(diào)控放松的依據(jù)是“促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)健康平穩(wěn)發(fā)展”。“最好的政策是維持市場(chǎng)平穩(wěn)發(fā)展”。  

同策研究院通過對(duì)比前后兩年數(shù)據(jù)，發(fā)現(xiàn)蘇州、漳州、哈爾濱是庫存上升的典型城市：截至2019年11月，蘇州商品住宅庫存738.13萬平方米，去化周期9.1個(gè)月，一年之后，蘇州庫存1018.01萬平方米，去化周期上升到13.5個(gè)月；福建漳州在2019年11的時(shí)候，庫存128.30萬平方米，去化周期14.8個(gè)月，今年11月，雖然庫存上升至141.24萬平方米，但去化周期略微下調(diào)至14.2個(gè)月；哈爾濱2019年11月庫存992.68萬平方米，去化周期16.4個(gè)月，今年11月，哈爾濱庫存達(dá)到了1536.89萬平方米，去化周期29.1個(gè)月。  

具體分析一下這三座城市的特征，也能看出“一城一策”下城市的分化：  

蘇州，經(jīng)濟(jì)與人口潛力較大，但自去年樓市調(diào)控連番升級(jí)后，投機(jī)投資乃至部分改善需求被壓抑，市場(chǎng)開始下行，加之疫情后供地有所放松，現(xiàn)房銷售條件部分取消，土地與住宅供應(yīng)較為充足，導(dǎo)致庫存增加。這種類型的城市并非實(shí)際需求不足，政策限制太嚴(yán)是主要原因。  

哈爾濱，是全國人均GDP倒數(shù)的省會(huì)城市，雖然同為二線城市，但經(jīng)濟(jì)實(shí)力遠(yuǎn)不及蘇州。與蘇州不同，哈爾濱庫存增加的主要原因是實(shí)際需求不足。一是疫情對(duì)經(jīng)濟(jì)乃至居民收入產(chǎn)生負(fù)面影響尚未消除，剛需減少，二是經(jīng)濟(jì)不振帶來的投資需求退場(chǎng)。  

漳州，則是典型的三四線城市，內(nèi)生經(jīng)濟(jì)實(shí)力不如二線城市，雖然調(diào)控政策較為寬松，但經(jīng)過前幾年的一輪市場(chǎng)上行后，經(jīng)濟(jì)與人口支撐的內(nèi)生需求不足，同時(shí)目前大環(huán)境下廈門投資客減少，而土地供應(yīng)并未放緩，形成供大于求的局面。