中國(guó)軌道交通的蓬勃發(fā)展，正在推動(dòng)TOD成為一片巨大的藍(lán)海，并吸引越來越多房企入局，將之作為掘金房地產(chǎn)存量市場(chǎng)的重要抓手。所謂TOD（Transit-Oriented Development），即是“以公共交通為導(dǎo)向”的城市社區(qū)開發(fā)模式，其典型形態(tài)為“軌道交通+物業(yè)”，通過對(duì)軌道交通車輛段、站點(diǎn)及沿線地上土地和地下空間的集約化利用，在5分鐘-10分鐘步行半徑內(nèi)建立服務(wù)中心或者城市廣場(chǎng)等，滿足人群居住、購物、娛樂等多種需求。

統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，2019年我國(guó)城市軌道交通運(yùn)營(yíng)里程6736.2公里，在建線路6902公里，實(shí)施建設(shè)規(guī)劃線路總長(zhǎng)7339.4公里。據(jù)招商證券初步測(cè)算，2020年-2025年我國(guó)“新基建”建設(shè)涉及的七大產(chǎn)業(yè)領(lǐng)域中，城際高鐵和軌道交通領(lǐng)域的總投資規(guī)模最大，投資規(guī)模預(yù)計(jì)達(dá)34400萬億元。

“整個(gè)TOD市場(chǎng)的開發(fā)量是多少？我們初步測(cè)算是10萬億元的規(guī)模。大家根據(jù)自己的長(zhǎng)處分食這塊巨大的市場(chǎng)。”京投發(fā)展總策劃師戴嘉寧日前表示。

多家頭部房企加碼TOD賽道

據(jù)悉，2019年全國(guó)城市軌道交通在建物業(yè)開發(fā)面積達(dá)到2269萬平方米，同比增加近80%。另據(jù)易居研究院2020年城市軌道交通TOD監(jiān)測(cè)統(tǒng)計(jì)，今年前9月全國(guó)累計(jì)成交的TOD地塊超過30宗，成交總面積近247萬平方米。

TOD已然成為一個(gè)新風(fēng)口，從龍湖、萬科、碧桂園到綠城、越秀等，越來越多頭部房企加速切入賽道。作為目前國(guó)內(nèi)唯一一家以軌道交通車輛基地一體化開發(fā)為主營(yíng)業(yè)務(wù)的房企，京投發(fā)展深耕TOD領(lǐng)域多年，已成為這一賽道的領(lǐng)跑者。

據(jù)了解，京投發(fā)展企業(yè)愿景是成為“亞洲軌道物業(yè)專家”，早在十余年前就開始布局軌道交通物業(yè)開發(fā)，率先提出軌道交通與住宅社區(qū)“無縫連接”的理念。先發(fā)優(yōu)勢(shì)也讓京投發(fā)展對(duì)TOD項(xiàng)目的成本控制、開發(fā)進(jìn)度、品質(zhì)管理、產(chǎn)品效果呈現(xiàn)等更加?jì)故欤谶@一細(xì)分領(lǐng)域筑起“護(hù)城河”。

2018年，京投發(fā)展進(jìn)一步提出“TOD智慧生態(tài)圈”的開發(fā)理念，在以軌道物業(yè)開發(fā)為代表的綜合開發(fā)范圍內(nèi)，將智慧思維和科技作為主要工具，實(shí)現(xiàn)人文、自然、產(chǎn)業(yè)等生態(tài)價(jià)值共存與提升的閉環(huán)系統(tǒng)。這一理念強(qiáng)調(diào)對(duì)城市、地鐵和市民提供可持續(xù)性服務(wù)，從根本上為城市的建設(shè)開發(fā)提供了一種集約高效、生態(tài)環(huán)保的新模式。

2019年，京投發(fā)展踐行“TOD智慧生態(tài)圈”理念的項(xiàng)目，是位于北京地鐵16號(hào)線北安河車輛段的嵐山項(xiàng)目。該項(xiàng)目通過對(duì)整體規(guī)劃、交通動(dòng)線、建筑設(shè)計(jì)、機(jī)構(gòu)轉(zhuǎn)換、產(chǎn)品戶型、地下商業(yè)規(guī)劃等多方面的優(yōu)化提升，將建筑融于自然，形成“三區(qū)一體，三重一院”整體格局，并以靈活線路與多樣種植打造出生態(tài)綠化、健康休閑、鄰里社交與家庭游樂四大生活場(chǎng)景，成為京投發(fā)展第四代TOD升級(jí)力作。

值得關(guān)注的是，在“TOD智慧生態(tài)圈”開發(fā)理念的指導(dǎo)下，2020年，京投發(fā)展又重點(diǎn)進(jìn)行了軌交車輛基地戶外空間營(yíng)造專項(xiàng)研究、疫情期間客戶居家需求專項(xiàng)研究?jī)纱蠓矫娴膭?chuàng)新探索。

技術(shù)、運(yùn)營(yíng)雙輪驅(qū)動(dòng)

據(jù)了解，針對(duì)疫情期間人們的居住生活期望，今年2月份，京投發(fā)展就快速反應(yīng)，啟動(dòng)大量的定性與定量研究，開展客戶調(diào)研工作。隨后，對(duì)于客戶在居住空間上的新要求和想法，京投發(fā)展迅速將研究成果實(shí)踐到臻御府項(xiàng)目中，其北連廊的設(shè)計(jì)、三個(gè)南向采光面的戶型和完善的收納體系，都獲得了市場(chǎng)的良好反響。臻御府也成為疫情期間市場(chǎng)上罕見的網(wǎng)紅神盤，首次開盤的300余套房源去化率超過90%，二期加推的100余套房源2天即售罄。

備受市場(chǎng)關(guān)注的還有今年下半年剛剛亮相，作為京投發(fā)展全國(guó)化布局重要落子的無錫愉樾天成項(xiàng)目。這一項(xiàng)目被視作“TOD智慧生態(tài)圈”升級(jí)迭代的5.0版本，也是中國(guó)首個(gè)WELL認(rèn)證TOD社區(qū)。

同樣，為更好地營(yíng)造“幸福感”，京投發(fā)展組織了100人規(guī)模的研究團(tuán)隊(duì)，通過線上問卷、深度訪談乃至入戶調(diào)研，花費(fèi)了200天時(shí)間作了一份10萬字調(diào)研報(bào)告。并最終在調(diào)研的基礎(chǔ)上，針對(duì)從嬰幼兒到老年等五個(gè)階段的五類客戶和包括獨(dú)居老人、有病患家庭、養(yǎng)寵家庭和訪客在內(nèi)的四個(gè)特殊人群的居住痛點(diǎn)，構(gòu)建智慧社區(qū)運(yùn)營(yíng)體系，布局幸福場(chǎng)景，將愉樾天成打造成為覆蓋全生命周期的全齡幸福社區(qū)。

正如京投發(fā)展總裁高一軒此前所強(qiáng)調(diào)的，面對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展的新趨勢(shì)，以及為了更好地把握藍(lán)海機(jī)遇，“我們的關(guān)注點(diǎn)與核心能力培養(yǎng)重心，逐漸地從軌道技術(shù)、地鐵銜接開始向蓋上的運(yùn)營(yíng)、向空間的營(yíng)造、向客戶的需求不斷進(jìn)化。”

“我們?cè)赥OD開發(fā)過程中保持兩輪驅(qū)動(dòng)：既擁有技術(shù)的核心能力，也具備運(yùn)營(yíng)服務(wù)和場(chǎng)景營(yíng)造的核心能力。這樣才能確保在產(chǎn)品端始終保持先進(jìn)性。”他如此表示。（記者 謝若琳）