從疫情蔓延到有效防控，2020年北京寫字樓市場經(jīng)歷了“過山車式”的行情，但從全年來看，多項監(jiān)測數(shù)據(jù)仍刷新了歷史紀(jì)錄。12月22日，高力國際在華北區(qū)2020第四季度新聞發(fā)布會上透露，剔除自用及此前預(yù)租面積后，2020年以來，北京甲級寫字樓3萬平方米凈吸納量刷新有歷史記錄以來新低，租金同比降幅、空置率均創(chuàng)近十年新高。
雖然市場的凈吸納量呈現(xiàn)逐月恢復(fù)的狀態(tài)，但是明年超百萬平方米的新增入市量，將給市場帶來前所未有的沖擊。高力國際分析人士預(yù)計，2021年，甲級寫字樓供需失衡的態(tài)勢仍會加劇，空置率觸頂，租金處于下降通道，但降幅會小于今年。值得關(guān)注的是，存量租戶的競爭將會愈演愈烈。
凈吸納量低，區(qū)域分化麗澤火熱
疫情嚴(yán)重抑制了企業(yè)辦公需求的釋放。據(jù)高力國際的數(shù)據(jù)顯示，2020年北京甲級寫字樓全年凈吸納值為12萬平方米，如果剔除自用及此前預(yù)租面積后，全年凈吸納量不到3萬平方米，這一數(shù)據(jù)刷新了自2002年有歷史記錄以來的新低。
隨著疫情進入常態(tài)化防控階段，寫字樓被壓制的需求正釋放，凈吸納量呈現(xiàn)逐月恢復(fù)的狀態(tài)。對此，高力國際華北區(qū)董事總經(jīng)理嚴(yán)區(qū)海認(rèn)為，凈吸納量的快速恢復(fù)一方面是由于前期疫情壓制的需求在下半年的集中釋放，另一方面也是由于寫字樓業(yè)主提供更有競爭力的租賃條件。
而從各區(qū)域甲級字樓表現(xiàn)來看，呈現(xiàn)冷熱不均的局面。麗澤成為最火熱的區(qū)域，全年凈吸納量接近10萬平方米，其次是亞奧和望京酒仙橋。麗澤之所以能夠“一騎絕塵”，核心原因還是其突出的性價比。而亞奧由于毗鄰金融街和中關(guān)村，其租金水平較這兩個區(qū)域有很強的競爭力，吸引了這兩個區(qū)域的外溢需求。
望京-酒仙橋區(qū)域從2018年起進入了去化周期，經(jīng)過三年的努力，空置率從2018年24%左右逐年降低到今年四季度的9.6%，其中，80%的新增需求來自于互聯(lián)網(wǎng)科技企業(yè)。
對此，高力國際華北區(qū)研究部董事陸明表示，目前市場的大面積新增需求普遍集中在城市周邊的產(chǎn)業(yè)園內(nèi)，主要以互聯(lián)網(wǎng)科技類公司為主。這類企業(yè)新增辦公需求依然首選周邊的產(chǎn)業(yè)園或乙級寫字樓，并不會選擇市中心的甲級寫字樓。其背后除了較低的租金成本外，產(chǎn)業(yè)聚集效應(yīng)也是重要因素，這也是上地和望京-酒仙橋區(qū)域在今年疫情后表現(xiàn)優(yōu)于市場平均水平的根本原因。
甲級寫字樓租金連續(xù)三年回調(diào)
寫字樓市場供需不平衡的問題在2020年被進一步放大。在2020年四季度，北京甲級寫字樓新入市項目體量低于預(yù)期的50萬平方米，僅有約35萬平方米入市，包括位于麗澤區(qū)域的平安金融中心、遠(yuǎn)洋銳中心和位于石景山區(qū)域的中海大廈C、D座。至此，2020年全市場新增供應(yīng)項目約60萬平方米，遠(yuǎn)低于預(yù)期水平，而造成該現(xiàn)象的主要原因，還是由于疫情導(dǎo)致部分項目延遲入市。
據(jù)悉，北京甲級寫字樓市場的新增供應(yīng)和需求比長期都維持在2倍以內(nèi)，但供需不平衡的問題從2019年開始凸顯，在疫情肆虐的2020年，新增供需比更是上漲到接近5倍。據(jù)高力國際數(shù)據(jù)顯示，嚴(yán)重的供需不平衡導(dǎo)致北京甲級寫字樓市場空置率繼續(xù)走高，達到創(chuàng)紀(jì)錄的19.4%。
市場所有的變化因素最終都會反映到租金變化上，在原本就是供需嚴(yán)重不平衡的市場環(huán)境下，又疊加了疫情影響，今年整體租金同比降幅達到新高。
高力國際數(shù)據(jù)顯示，北京甲級寫字樓租金從2019年底的383元/月/平方米降到了2020年的351元/月/平方米，降幅達到8.4%，為近十年以來的最大降幅。事實上，這一租金從2018年的高點已經(jīng)連續(xù)三年回調(diào)，調(diào)整幅度合計接近13%。
租金降幅雖然符合市場預(yù)期，但在新增需求有限的情況下，市場存量租戶的競爭就會變得更加激烈。從目前來看，激烈競爭不僅存在區(qū)域之間，也存在于不同級別的辦公樓之間。
調(diào)研統(tǒng)計顯示，在疫情期間，租戶出現(xiàn)了從甲級向乙級寫字樓搬遷的情況。同樣，在甲級寫字樓業(yè)主向企業(yè)提供更有競爭力的租賃條件時，也出現(xiàn)了企業(yè)回流到甲級樓宇的現(xiàn)象?？梢灶A(yù)見的是，未來一年，這一競爭局面不會改變，存量租戶的競爭將會愈演愈烈。
展望：供需失衡或仍會加劇
在業(yè)內(nèi)看來，2021年對于北京甲級寫字樓市場，將會是極具考驗的一年。高力國際預(yù)計，2021年北京甲級寫字樓將有接近160萬平方米的新項目入市，其中有近百萬平米的項目可能會在明年上半年入市。若所有項目如期入市，創(chuàng)紀(jì)錄的新增供應(yīng)量將給市場帶來前所未有的沖擊，而這也將是未來3-4年最后一次的新項目集中入市潮。雖然已經(jīng)看到正在恢復(fù)的新增需求，但可持續(xù)性仍然有待進一步觀察。
嚴(yán)區(qū)海表示，高力國際依然維持預(yù)計供需失衡的態(tài)勢在明年仍會加劇，以及空置率明年觸頂?shù)幕狙信小ｋS著本輪供應(yīng)高峰的結(jié)束，明年租金依然處于下降通道，但降幅應(yīng)該會小于今年，在四季度將開始進入探底階段。
不過，根據(jù)高力國際三季度房地產(chǎn)投資調(diào)研報告，有75%的投資者認(rèn)為中國市場最具吸引力的因素是其樂觀的經(jīng)濟前景。
嚴(yán)區(qū)海進一步指出，2020年是“十三五”的收官之年，北京寫字樓市場在三期疊加的大環(huán)境下，巨量供應(yīng)和疫情肆虐持續(xù)推高市場空置率，租金出現(xiàn)合理回調(diào)，城市競爭力進一步增強；2021年是“十四五”的開局之年，預(yù)計在服務(wù)業(yè)擴大開放綜合示范區(qū)和自由貿(mào)易試驗區(qū)“兩區(qū)”建設(shè)的大背景下，北京寫字樓租賃需求將會回升，市場進入去化周期，將迎來高質(zhì)量發(fā)展階段。
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