[ 疫情之外，房企今年遇到的最大挑戰(zhàn)莫過于“三道紅線”。為盡快適應(yīng)監(jiān)管要求，許多企業(yè)已開始主動調(diào)整發(fā)展節(jié)奏、制定降負債方案。世茂房地產(chǎn)、金科股份等已主動調(diào)低目標增速；綠地控股也制定了詳細的降檔方案，同時計劃通過分拆上市、引入戰(zhàn)投等措施，回到安全區(qū)間。 ]
[ 國家統(tǒng)計局數(shù)據(jù)顯示，截至11月末，我國商品房銷售面積為15.1億平方米。 ]
[ 據(jù)天貓好房官方數(shù)據(jù)，今年“雙11”期間，全國共有100多家房企帶著3000個樓盤，共計80萬房源入駐天貓好房。 ]
中國房地產(chǎn)行業(yè)即將告別跌宕起伏的2020年。
這一年，新冠肺炎疫情強行給行業(yè)按下“降速鍵”，從停擺到復(fù)蘇，開發(fā)商經(jīng)歷了不同以往的漫長四季；房企融資“三道紅線”的出臺，又讓它們站到同一起跑線，接受新一輪行業(yè)規(guī)則的嚴格審視。
這一年，南北樓市也如季節(jié)般冷熱分明，珠三角、長三角先后掀起復(fù)蘇熱潮，環(huán)京等地卻一片蕭條。有人手持千萬在深圳“打新”，有人在燕郊甩賣房產(chǎn)，只為逃離月供壓力。
房地產(chǎn)已成為我國金融風(fēng)險最大的“灰犀牛”，居民肩上的債務(wù)杠桿已臨近高點，巨變的2020年也將是行業(yè)糾偏的開始。地產(chǎn)仍是我國國民經(jīng)濟的“壓艙石”，但房子最終要回歸居住屬性，剝離狂熱的投機色彩。
在此，我們用十個關(guān)鍵詞回顧這一巨變之年，它們涉及行業(yè)發(fā)展變化的關(guān)鍵節(jié)點，以及關(guān)乎企業(yè)民生的熱點事件。動蕩起伏的2020年已臨近終點，隨著地產(chǎn)調(diào)控長效機制的建立，行業(yè)有望撥開迷霧，在新的一年穩(wěn)健生長。
對抗疫情
新冠肺炎疫情，是房地產(chǎn)行業(yè)今年最大的“黑天鵝”事件。年初，居民的腳步被困在家中，房企銷售業(yè)績也跌落低谷。據(jù)克而瑞監(jiān)測，春節(jié)前后一周，全國重點城市房地產(chǎn)銷售數(shù)據(jù)接近零成交。
這僅僅是開始，整個一季度，我國房地產(chǎn)行業(yè)都在經(jīng)受疫情的巨大沖擊波。據(jù)中指院統(tǒng)計，一季度50個代表城市商品住宅月均成交面積約1410萬平方米，為近十年來同期最低水平，行業(yè)新開工、投資額均受到影響。
隨著疫情形勢逐漸可控，樓市也進入復(fù)蘇階段。進入4月份，房企銷售從低谷爬升，并于上半年末完成V形反轉(zhuǎn)。此后行業(yè)銷售規(guī)模維持高增長態(tài)勢，8月份百強房企銷售金額同比增長近30%，市場迎來年度黃金節(jié)點。
樓市復(fù)蘇的力度，超出市場預(yù)期。疫情之下，房產(chǎn)尤其是大宗豪宅物業(yè)，成為高凈值人群的避險選擇；一些熱點城市一二手房倒掛的行情，也激發(fā)了諸多購房者的套利渴望，紛紛持幣入場。
國家統(tǒng)計局數(shù)據(jù)顯示，截至11月末，我國商品房銷售面積為15.1億平方米，同比增長1.3%，增幅較1~10月擴大1.3個百分點；商品房銷售額為14.9萬億元，同比增長7.2%，增幅較1~10月擴大1.4個百分點。
中指研究院認為，臨近年底，房企沖刺全年銷售目標，疊加“三道紅線”強監(jiān)管下資金壓力上升，企業(yè)推盤營銷力度加大。如無意外，今年12月商品房銷售面積仍有望超過2億平方米，全年銷售面積或有新突破。
三道紅線
疫情之外，房企今年遇到的最大挑戰(zhàn)莫過于“三道紅線”。
下半年，監(jiān)管部門設(shè)置“三道紅線”，即剔除預(yù)收款后的資產(chǎn)負債率大于70%、凈負債率大于100%、現(xiàn)金短債比小于1倍，并分檔設(shè)定房企有息負債的增速閾值，倒逼房企去杠桿、降負債，行業(yè)迎來顛覆性變革。
防范潛在的金融風(fēng)險，促進行業(yè)穩(wěn)健發(fā)展，是“三道紅線”出臺的初衷。當下，我國房地產(chǎn)相關(guān)貸款占銀行業(yè)貸款的39%，已是金融風(fēng)險方面最大的“灰犀牛”。房地產(chǎn)投資增速過快，嚴重影響整個經(jīng)濟增長狀態(tài)的平衡。
“三道紅線之后，所有的企業(yè)發(fā)展再次來到同一起跑線，過往積累的很多發(fā)展要素都被清零。”易居控股CEO丁祖昱認為，未來十年，企業(yè)的核心是融資能力，融資成本將成為企業(yè)繼續(xù)進擊還是保守萎縮的分水嶺。
克而瑞統(tǒng)計顯示，目前頭部房企整體償債能力穩(wěn)健，六成以上房企處于綠檔和黃檔，但各房企之間嚴重分化，兩成以上房企“三道紅線”皆不達標。
為盡快適應(yīng)監(jiān)管要求，許多企業(yè)已開始主動調(diào)整發(fā)展節(jié)奏、制定降負債方案。世茂房地產(chǎn)、金科股份等已主動調(diào)低目標增速；綠地控股也制定了詳細的降檔方案，同時計劃通過分拆上市、引入戰(zhàn)投等措施，回到安全區(qū)間。
在行業(yè)利潤空間有限的情況下，如何平衡規(guī)模與盈利之爭，如何平衡地產(chǎn)主業(yè)與多元業(yè)務(wù)的關(guān)系，房企面臨的“靈魂拷問”剛剛開始。
債務(wù)違約
2020年，債券市場出現(xiàn)了一些違約新特征。國泰君安研報顯示，“國企信仰”與“大而不倒”的觀念正遭受沖擊，地產(chǎn)板塊也步入頭部房企違約元年。
泰禾集團深陷債務(wù)危機，成為波及面最廣的行業(yè)事件。今年以來，因公司債券規(guī)模龐大、融資成本高企、債務(wù)集中到付等問題，泰禾流動性出現(xiàn)困難，公司債券H7泰禾02、泰禾MTN001等多筆債券出現(xiàn)違約。
截至2020年9月30日，泰禾已到期未歸還借款金額高達459.05億元，引入萬科作戰(zhàn)投也遲遲未落地。在北京、上海、杭州、太原等多個城市，泰禾在建樓盤因資金問題難以推進，數(shù)次引發(fā)業(yè)主維權(quán)。
福晟集團也成為率先“倒下”的房企。11月19日，福晟集團發(fā)布公告稱，截至公告出具之日，公司尚未支付“18福晟02”利息及回售本金，共計6.31億元。與世茂房地產(chǎn)的合作，并未拯救福晟于火海之中。
華創(chuàng)證券表示，近幾年房地產(chǎn)行業(yè)調(diào)控政策持續(xù)加碼，銀行端清查違規(guī)放貸，涉房貸款全面收緊，同時伴隨監(jiān)管部門即將出臺新規(guī)控制房企有息債務(wù)增長。若企業(yè)杠桿較高，面臨融資收緊時，易出現(xiàn)債務(wù)違約。
頻頻出現(xiàn)的房企“爆雷”事件表明，龐大的債務(wù)規(guī)模已成為房企頭頂?shù)?ldquo;達摩克利斯之劍”，一旦資金危機爆發(fā)，能順利找到接盤人并非易事。隨著“三道紅線”出臺，尾部房企償債能力差，后續(xù)仍要持續(xù)關(guān)注其資金風(fēng)險。
“萬人搶房”
“今天你認籌了嗎？”、“你搖到了嗎？”近期，因樓市熱度高漲，認籌搖號牽動著上海購房者的情緒。據(jù)悉，當?shù)?2月開盤的首創(chuàng)禧瑞薈、保利云上橙光、中海長寧第等盤，認籌人數(shù)均超1000人，一些樓盤認籌率超過500%。
這一場景，在今年的樓市里并不罕見。疫情以后，全國多個熱點城市持續(xù)轉(zhuǎn)暖，限價盤頻現(xiàn)“萬人搖”，因一二線城市優(yōu)質(zhì)地塊集中供應(yīng)，土地市場高單價、高溢價地塊頻出，甚至出現(xiàn)“面粉貴過面包”的情況。
譬如在深圳，網(wǎng)紅盤“華潤城潤璽一期”均價為13.2萬元/平方米左右，周邊一些二手房均價在18萬元以上，此番倒掛空間使得購房者爭相搶購，甚至出現(xiàn)眾籌打新、代持購房的現(xiàn)象，以致引發(fā)監(jiān)管部門關(guān)注。
新華社評論指出，十幾萬元一平方米的商品房儼然成為火爆“投資品”，“打新熱”背后的買房牟利現(xiàn)象顯然與“房住不炒”理念背道而馳，抑制樓市“打新熱”，需要“硬核”舉措。
為抑制樓市過熱的現(xiàn)象，杭州、沈陽、西安和寧波等19城相繼升級調(diào)控，涉及升級限購、升級限貸、升級限價、升級限售和增加房地產(chǎn)交易稅費五方面內(nèi)容。其中，深圳政策力度最嚴苛，寧波兩度政策加碼。
剛剛閉幕的中央經(jīng)濟工作會議，確定明年要抓好八大重點任務(wù)，包括解決好大城市住房突出問題。業(yè)內(nèi)認為，熱點城市將堅持調(diào)控目標不動搖、力度不松勁，“四限”調(diào)控難言實質(zhì)性松綁，并將貫穿更長的時間周期。
樓市分化
深圳不分產(chǎn)品、全線飄紅的市場狀態(tài)，并未在全國各地上演。今年以來，各地之間樓市加劇分化，已成為難以忽視的新特征。
近日，中國社科院財經(jīng)戰(zhàn)略研究院住房大數(shù)據(jù)項目組發(fā)布《中國住房數(shù)據(jù)分析報告（2020）》。報告顯示，國內(nèi)房價已出現(xiàn)嚴重分化，深圳、東莞、上海、寧波、蘇州等地房價還在上漲，但不少城市房價卻出現(xiàn)大跌。
下跌最嚴重的是廊坊，相比于2017年4月的峰值降幅達46.9%；青島、天津較峰值下跌20%以上；肇慶、?？凇⑹仪f、濟南、北京、西雙版納跌幅超過15%；保定、鄭州、北海、中山房價跌幅超過10%。
從各城市房價由漲轉(zhuǎn)跌的時點看，存在兩類情形：一類是2017年上半年前后，以京津冀城市為代表，因房地產(chǎn)調(diào)控加碼所引發(fā)；另一類是2018年下半年前后，以三四線城市為主，主要為貨幣化棚改退潮所引發(fā)。
貝殼研究院發(fā)布的《2020年二手房市場城市榜單》也顯示，廊坊樓市以8.4%的跌幅位于榜首，青島和濟南跌幅分別位列二、三名，鄭州和北京分別位列第四和第九名。在跌幅前十名當中，北方城市占九席，且普遍高于南方城市。
自此，房價“只漲不跌”的時代已經(jīng)結(jié)束，城市間的分化將成為常態(tài)。在“房住不炒”大基調(diào)下，一旦市場出現(xiàn)過熱征兆，調(diào)控政策必將尾隨而至；而對于人口流失嚴重的城市，房價下跌監(jiān)測預(yù)警，將成為市場監(jiān)測的重要方面。
直播賣房
如果說去年是渠道元年，那今年便是房企的“直播元年”。在萬物均可直播的時代，置業(yè)顧問、房企高管紛紛來到直播間，通過特價房源秒殺、購房優(yōu)惠券等活動吸引大眾眼球。
受年初新冠肺炎疫情影響，房企售房不得不遷移至線上。4月2日，復(fù)地集團聯(lián)手薇婭試水直播賣房，自此房企在直播方面的熱度持續(xù)增加，碧桂園、恒大、富力等頭部房企相繼入局，北京住建委還發(fā)文鼓勵房企線上營銷。
隨著疫情影響逐步消退，房企直播售房熱度不減反增，逐步成為日常營銷手段。據(jù)天貓好房官方數(shù)據(jù)，今年“雙11”期間，全國共有100多家房企帶著3000個樓盤、共計80萬房源入駐天貓好房，特價房范圍覆蓋近300個城市。
從折扣力度看，石家莊、武漢、廣州等地上線的房源，出現(xiàn)低于5折銷售的情況。天貓也拿出真金白銀補貼購房者，包括無門檻參與房子抽獎、簽約送紅包、總裁直播間特惠秒殺、購房抵用券等。
直播賣房是房企逐步接軌互聯(lián)網(wǎng)、擁抱科技化的表現(xiàn)，但截至目前，購房仍是重決策、重線下體驗的消費。直播賣房能否擺脫單純的推廣、引流作用，真正促成成交，還有很長的路要走。
物管狂潮
2020年，物業(yè)股經(jīng)歷了從狂歡到冷靜的“過山車”體驗。
上半年，物業(yè)板塊風(fēng)頭正盛，諸多房企嗅到風(fēng)向，匆忙分拆旗下物業(yè)公司上市，其中不乏體量尚小、競爭力不強的迷你型企業(yè)。截至目前，上市物企已突破至40家，年內(nèi)已有16家物企成功登陸資本市場。
物業(yè)股此番狂潮與“三道紅線”密切相關(guān)。通過股權(quán)融資補充權(quán)益，房企可顯著改善杠桿水平，尤其是資產(chǎn)負債率和凈負債率。因此，開發(fā)商分拆上市的意愿集體暴漲，無論物業(yè)管理板塊是否已經(jīng)運營成熟。
但資本市場已經(jīng)不再通通買賬。據(jù)克而瑞統(tǒng)計，9~11月份有30家上市物企股價下跌，藍光嘉寶服務(wù)跌幅最大為40.3%，金融街服務(wù)跌幅達40%，中奧到家、鑫苑服務(wù)、建業(yè)新生活、時代鄰里等跌幅也均超過30%。
碧桂園服務(wù)、保利物業(yè)、萬科物業(yè)等頭部公司，已意識到行業(yè)風(fēng)向變化，開始謀求業(yè)務(wù)轉(zhuǎn)型。其中，碧桂園服務(wù)要大力發(fā)展社區(qū)團購服務(wù)、城市公共服務(wù)，保利物業(yè)將下沉到鄉(xiāng)鎮(zhèn)，萬科物業(yè)要做科技的公司。
機構(gòu)和投資者都已意識到，物業(yè)股這股熱潮已經(jīng)過去了。如果不依賴地產(chǎn)母公司，誰能獲得未來的增長空間、建立差異化和專業(yè)化的競爭優(yōu)勢，誰才能在大浪淘沙之中脫穎而出，分食巨大的市場蛋糕，有待解答。
長租公寓
租房市場和新房市場“冰火兩重天”，在2020年表現(xiàn)得極為明顯。
受疫情沖擊，今年多個城市租賃市場低溫，直到現(xiàn)在仍未復(fù)蘇。長租公寓更是受到直接沖擊，1~11月至少84家企業(yè)爆雷。其中，很大一部分原因在于“高進低出”、“長收短付”、濫用“租金貸”等模式導(dǎo)致資金鏈斷裂。
兩年前，長租公寓潛藏的危機還沒有如此顯著。在資本加碼下，多家頭部企業(yè)赴美上市，并借助“互聯(lián)網(wǎng)式”燒錢補貼瘋狂擴張，以致在疫情沖擊和自身盈利危機下相繼“爆雷”，波及數(shù)十萬租戶和業(yè)主。
規(guī)范租賃市場發(fā)展，已到了“火燒眉毛”的地步。日前召開的中央經(jīng)濟工作會議對住房租賃市場關(guān)注頗多，提出既要高度重視保障性租賃住房建設(shè)，又要規(guī)范市場化租賃住房發(fā)展，更好地解決大城市住房突出問題。
其中，要加強保障性租賃住房建設(shè)力度，重點整頓租賃市場秩序，規(guī)范市場行為，對租金水平進行合理調(diào)控。長期來看，租賃市場監(jiān)管要制度化、常態(tài)化，資金監(jiān)管仍是重點領(lǐng)域，既要加強對租金、押金使用情況的監(jiān)管，又要出手重拳嚴控“高進低出”、“長收短付”、“租金貸”等市場亂象。
業(yè)內(nèi)認為，明年住房租賃領(lǐng)域有望迎來更細化的監(jiān)管政策。隨著一些行業(yè)“爆雷”事件逐步化解，市場發(fā)展逐步規(guī)范化，長租行業(yè)也有望走上健康軌道。
貝殼上市
貝殼找房赴美上市，同樣是今年地產(chǎn)界繞不開的話題。
北京時間8月13日晚，美股資本市場大門正式向貝殼（BEKE）打開。上市四個月，貝殼已成為地產(chǎn)界的“獨角獸”，資本市場熱度不減。截至發(fā)稿，貝殼股價報66.82美元，總市值788億美元，超過國內(nèi)所有傳統(tǒng)房地產(chǎn)開發(fā)商。
與此同時，今年前三季度，貝殼累計平臺總交易額（GTV）、收入等指標均已超過去年全年。其中，第三季度平臺總GTV約1.05萬億元，同比大增87.2%；營業(yè)收入205億元，同比增長70.9%。
貝殼在資本市場上的表現(xiàn)，直接引發(fā)了“天貓好房”加速誕生、恒大拉攏房產(chǎn)中介等事件。市場突然意識到，房產(chǎn)經(jīng)紀是一塊巨大的蛋糕，并有待分割。貝殼的競爭者、地產(chǎn)巨頭、互聯(lián)網(wǎng)公司，無一不想入場分食。
在左暉的邏輯中，貝殼要把產(chǎn)業(yè)重新做一遍，最終導(dǎo)向服務(wù)業(yè)的工業(yè)化改造、線上化和數(shù)字化推進、服務(wù)者職業(yè)化三個方向。“在C端崛起的時代，誰能為客戶端創(chuàng)造更大價值，誰就會有更大價值。”左暉表示。
目前來看，貝殼還沒有模式相似、可直接對標的選手，天貓好房等平臺能否突圍而出，還需時間驗證。
發(fā)力舊改
房地產(chǎn)銷售的天花板遲早會到來，而城市更新，已經(jīng)被開發(fā)商定位為下個可挖掘的“金礦”。近日舉行的中央經(jīng)濟工作會議指出，要實施城市更新行動，推進城鎮(zhèn)老舊小區(qū)改造，建設(shè)現(xiàn)代物流體系。
12月21日，在北京召開的全國住房和城鄉(xiāng)建設(shè)工作會議也指出，要全力實施城市更新行動，推動城市高質(zhì)量發(fā)展。切實轉(zhuǎn)變城市開發(fā)建設(shè)方式，統(tǒng)籌城市規(guī)劃、建設(shè)、管理，推動城市結(jié)構(gòu)優(yōu)化、功能完善和品質(zhì)提升，深入推進以人為核心的新型城鎮(zhèn)化，加快建設(shè)宜居、綠色、韌性、智慧、人文城市。
譬如在廣州，今年地方推出的舊改項目增多，房企的參與熱情也明顯提升。其中，中國恒大多次加碼城市更新公開項目，龍湖簽約廣州首個城市更新項目，俊發(fā)、瀚宇、和健等同樣開始試水廣州城市更新。
12月16日，廣州公共資源交易中心公告披露，黃埔區(qū)穗東街廟頭村舊村改造項目被中國恒大拿下，這是繼增城逕嚇村、南沙龍古村、南沙鴨利村后，恒大2020年在廣州斬獲的第四個舊村改造項目。
“圍繞城市運營的城市更新將取代棚改，成為存量時代下新的增量。”丁祖昱認為，新賽道下，房地產(chǎn)企業(yè)將從城市發(fā)展商向生活運營商不斷邁進。
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