目前中國房屋租賃人數(shù)已超2億人，然而今年以來，已有超30家長租公寓相繼出問題，為租客帶來很大困擾。如何讓在外漂泊的“打工人”住得安心，成為監(jiān)管部門的關(guān)注重點(diǎn)。

廣州等5地發(fā)文規(guī)范住房租賃市場

據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，11月以來，至少已有重慶、深圳、武漢、西安、廣州等5地發(fā)文規(guī)范住房租賃市場，這些城市政策內(nèi)容各有側(cè)重。

其中，租金監(jiān)管方面，重慶指出，承租人向住房租賃企業(yè)支付租金周期超過三個(gè)月的，住房租賃企業(yè)收到的租金和以房屋租賃貸款方式獲得的資金均應(yīng)監(jiān)管。承租人向住房租賃企業(yè)支付租金周期在三個(gè)月以內(nèi)的，由承租人自主決定是否將租金存入監(jiān)管賬戶管理。存入監(jiān)管賬戶的租金在住房租賃企業(yè)、承租人和承辦銀行簽訂住房租賃資金監(jiān)管協(xié)議生效后的次月，按月劃轉(zhuǎn)給住房租賃企業(yè)。

部分長租公寓采取“高進(jìn)低出”“長收短付”造成“跑路”等問題，已經(jīng)引起政府部門高度重視和社會密切關(guān)注。深圳、武漢兩地明確，住房租賃企業(yè)不得通過“高進(jìn)低出”“長收短付”等方式，惡意提高或降低租賃價(jià)格、侵害房屋權(quán)利人和承租人的長期合法權(quán)益。一經(jīng)發(fā)現(xiàn)，房管部門將發(fā)布相關(guān)行業(yè)風(fēng)險(xiǎn)提示。同時(shí)，住房租賃企業(yè)不得以隱瞞、欺騙、強(qiáng)迫等方式要求承租人使用住房租金消費(fèi)貸款，不得以租金分期、租金優(yōu)惠等名義誘導(dǎo)承租人使用住房租金消費(fèi)貸款，不得將住房租金消費(fèi)貸款相關(guān)內(nèi)容嵌入住房租賃合同。

“高進(jìn)低出”是指支付房屋權(quán)利人的租金高于收取承租人的租金，“長收短付”即收取承租人租金周期長于給付房屋權(quán)利人租金周期。同時(shí)，深圳、武漢兩地還在新規(guī)中要求，住房租賃企業(yè)與房屋權(quán)利人或者承租人的房屋租賃糾紛無法協(xié)商解決的，應(yīng)當(dāng)通過人民調(diào)解、訴訟、仲裁等法律途徑解決，不得采取暴力威脅、恐嚇、斷水?dāng)嚯姷缺┝κ侄悟?qū)逐承租人。

此外，西安擬對住房租賃企業(yè)信用分級，同時(shí)擬規(guī)定：通過虛假出租、虛假網(wǎng)簽備案等騙取獎(jiǎng)補(bǔ)資金及以明顯高于市場價(jià)搶占租賃房源，并造成不良社會影響的，信用分直接扣減為零，并列入“黑名單”；從業(yè)人員在租賃經(jīng)營服務(wù)過程中涉及刑事犯罪的，信用分直接扣減為零，將人員及企業(yè)直接列入黑名單。

專家：規(guī)范租賃市場，保障租客和房東權(quán)益

易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)表示，類似規(guī)范防范了“爆雷”事件，保護(hù)了租客和房東，尤其是保護(hù)租客的權(quán)益。租客本身對此類長租公寓比較信任，但如果沒有較好地保障，就會失去租賃信心。

諸葛找房數(shù)據(jù)研究中心分析師陳霄指出，對于租客和房東來說，加強(qiáng)租賃市場監(jiān)管，租賃行業(yè)更加規(guī)范化，使得自身合法權(quán)益得到保障，以利于減少維權(quán)事件的發(fā)生。近期出臺的租賃市場管理?xiàng)l例中，涉及加強(qiáng)信用管理體系的建立、加強(qiáng)住房租賃資金監(jiān)管等內(nèi)容，表明了政府對規(guī)范住房租賃市場秩序、堵住長租公寓監(jiān)管漏洞的決心，對于整治長租公寓亂象有一定的積極作用。從未來政策走向來看，加強(qiáng)租賃資金監(jiān)管將成為一個(gè)重要方向。廣東省住房政策研究中心首席研究員李宇嘉也持相同看法，他表示，未來的政策走向，還是要對長租公寓租金貸加強(qiáng)監(jiān)管，租金貸一定要控制一定的比例，而且不能讓小貸機(jī)構(gòu)去參與，以這種高利貸的形式來進(jìn)行。

若不幸遇到長租公寓出問題，租客應(yīng)該怎么辦呢？諸葛找房數(shù)據(jù)研究中心指出，不要過于驚慌失措，保持冷靜的心態(tài)，首先可以與機(jī)構(gòu)協(xié)商解決方式，在尋求無果的情況下，也可以積極運(yùn)用法律途徑維權(quán)。在遭遇房東驅(qū)趕時(shí)，租戶可以通過司法程序維護(hù)自身的合法權(quán)益。在由于平臺責(zé)任導(dǎo)致租戶無法繼續(xù)承租導(dǎo)致的損失，租客可以要求平臺方承擔(dān)損失和相關(guān)賠償；即使公司破產(chǎn)也可以在未來的破產(chǎn)清算流程中依法按照比例獲得賠償。

長租公寓行業(yè)如何健康發(fā)展？

對于長租公寓行業(yè)現(xiàn)狀，我愛我家董事長兼總裁謝勇指出，當(dāng)前，行業(yè)內(nèi)存在一股思潮誤區(qū)，以為采用互聯(lián)網(wǎng)行業(yè)普遍采用的“燒錢”模式，“燒”成行業(yè)老大，就能掌控定價(jià)權(quán)，然后再通過漲價(jià)達(dá)到盈利目標(biāo)。這種違反“商業(yè)規(guī)律”及“商業(yè)本質(zhì)”要求的行為，難免對行業(yè)產(chǎn)生短期的負(fù)面沖擊。

如何才能讓長租公寓健康發(fā)展？景暉智庫首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家胡景暉在接受采訪時(shí)說，造成長租公寓行業(yè)今天的局面原因很簡單，如同P2P、共享單車等問題一樣，“新興行業(yè)在資本的夾持下嚴(yán)重跑偏，讓社會和消費(fèi)者付出了沉重的代價(jià)。”他認(rèn)為，一方面要鼓勵(lì)創(chuàng)新，同時(shí)也要加強(qiáng)監(jiān)管，二者不可偏廢。

嚴(yán)躍進(jìn)表示，對于租賃市場來說，蛋殼公寓事件引起了很多問題和反思，加強(qiáng)監(jiān)管也是必然的。對于長租公寓市場，也需要研究市場需求。但從近期的企業(yè)運(yùn)作來說，加強(qiáng)監(jiān)管是第一步。對于違規(guī)操作和有風(fēng)險(xiǎn)的經(jīng)營模式，近期確實(shí)需要糾偏，這是很關(guān)鍵的內(nèi)容。

胡景暉提到，9月7日，住建部發(fā)布《住房租賃條例(征求意見稿)》，通過加強(qiáng)立法、加強(qiáng)行業(yè)監(jiān)管、資本市場改革、農(nóng)村土地入市、國家隊(duì)進(jìn)場等，長租公寓行業(yè)未來可以積極健康發(fā)展。只是如今第一波“拍死在沙灘上”，如果監(jiān)管對中國的長租公寓進(jìn)行20年系統(tǒng)性產(chǎn)業(yè)規(guī)劃，輔之以立法和行業(yè)管理，行業(yè)前景依然非常光明。