臨近年末，房企拿地?zé)崆榛厣?，熱點(diǎn)地區(qū)優(yōu)質(zhì)土地溢價(jià)率再次攀升。為了緩解拿地資金壓力，不少房企采取聯(lián)合體拿地的方式。中國(guó)證券報(bào)記者觀察到，土地市場(chǎng)成交再度活躍，既與房企年度銷售目標(biāo)完成率、銷售回款率整體較高有關(guān)，也和熱點(diǎn)地區(qū)掛牌土地?cái)?shù)量和質(zhì)量同步有所提升有關(guān)。

成交活躍

中原地產(chǎn)研究中心統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，截至目前，上海、杭州、廣州3個(gè)地區(qū)土地出讓金額超過(guò)2000億元，北京、南京、武漢、寧波、佛山、蘇州、成都、重慶8個(gè)地區(qū)土地出讓金額超過(guò)1000億元。重點(diǎn)監(jiān)測(cè)的50大城市年內(nèi)土地出讓金額達(dá)到3.75億元，同比增長(zhǎng)幅度達(dá)到20.7%。

進(jìn)入四季度，以深圳為代表的一線熱點(diǎn)地區(qū)土地市場(chǎng)成交依然火爆。11月23日，深圳密集出讓8宗住宅用地，總成交價(jià)為339.81億元。這是深圳年內(nèi)規(guī)模最大的一次土地出讓，單日成交總金額也創(chuàng)歷史新紀(jì)錄。這8宗地共吸引了萬(wàn)科、融創(chuàng)、金茂、保利、中海、金地、華潤(rùn)、招商、華發(fā)等25家房企參與競(jìng)拍。最終分別由融創(chuàng)+華發(fā)聯(lián)合體、深圳地鐵、萬(wàn)科、佳兆業(yè)、安聯(lián)高速、金茂、電建、中信競(jìng)得。

據(jù)了解，這8宗宅地分別位于寶安區(qū)、龍華區(qū)、坪山區(qū)和光明區(qū)，總建筑面積約為224萬(wàn)平方米，起拍總價(jià)約為294.42億元，最高限制總地價(jià)約為426.8億元。除寶安區(qū)地塊用于建設(shè)可售人才住房外，其他7宗地均用于建設(shè)普通商品住房，且均采用“雙限雙競(jìng)”的辦法以掛牌方式出讓。

對(duì)此，中原地產(chǎn)首席分析師張大偉分析認(rèn)為，整體來(lái)看，疫情的影響逐漸轉(zhuǎn)淡，多個(gè)地區(qū)集中出讓大額熱點(diǎn)地塊，使得土地市場(chǎng)成交金額持續(xù)上升。在經(jīng)濟(jì)全面復(fù)蘇、資金相對(duì)寬松的背景下，房企拿地積極性逐漸提高，使得土地市場(chǎng)熱度持續(xù)提升。從成交地塊的溢價(jià)率看，不少地區(qū)土地溢價(jià)率出現(xiàn)了較明顯的攀升。雖然從全國(guó)范圍看，土地價(jià)格沒(méi)有出現(xiàn)全面的上漲，但部分城市土地價(jià)格已經(jīng)達(dá)到歷史高點(diǎn)。

集中拿地

針對(duì)房企參與土拍積極性提高的原因，張大偉指出，疫情對(duì)房企的資金鏈影響雖然大，但國(guó)內(nèi)融資難度降低，部分企業(yè)拿地積極性再次提高。房企開始積極拿地，主要是為了追求市場(chǎng)規(guī)模，特別是很多近年拿地很少的企業(yè)，也開始積極拿地。從二季度以來(lái)，不少房企判斷市場(chǎng)會(huì)快速企穩(wěn)，政策刺激樓市，拿地積極性明顯提高，特別是5月至10月，土拍市場(chǎng)整體行情持續(xù)升溫。此后，各地市場(chǎng)繼續(xù)復(fù)蘇，大部分城市土拍恢復(fù)到了疫情前的平均水平。

部分房企集中拿地趨勢(shì)明顯。12月3日，濟(jì)南8宗地塊集中出讓，總出讓面積為385畝，總成交額為35.88億元。最終，招商蛇口以總價(jià)12.35億元競(jìng)得奧體西路以東、中林路以北的A、B地塊以及盛福片區(qū)A8地塊。其中，奧體西路以東、中林路以北的A地塊，出讓面積為1.6萬(wàn)平方米，土地用途為商務(wù)金融用地，起始價(jià)為1.64億元。奧體西路以東、中林路以北的B地塊出讓面積為2.13萬(wàn)平方米，土地用途為商務(wù)金融用地，起始價(jià)為2.17億元。盛福片區(qū)A8地塊，地塊位于歷下區(qū)天香路以東、宏宇路以西、中林路以北、楊柳路以南，出讓面積為4.95萬(wàn)平方米，土地用途為住宅用地，起始價(jià)為8.54億元。

中國(guó)證券報(bào)記者觀察到，臨近年末，熱點(diǎn)地區(qū)集中掛牌優(yōu)質(zhì)地塊，也是引發(fā)房企積極競(jìng)拍的一大原因。12月4日，浙江省杭州市以129.8億元掛牌7宗主城區(qū)地塊，包含2宗住宅用地，5宗商業(yè)/辦公用地。7宗地總出讓面積為32.33萬(wàn)平方米(約485畝)，總規(guī)劃建筑面積116.1萬(wàn)平方米，預(yù)計(jì)將于2021年1月5日入市。

聯(lián)合體涌現(xiàn)

除自身積極參與土地招拍掛外，中國(guó)證券報(bào)記者梳理發(fā)現(xiàn)，近期房企通過(guò)聯(lián)合體拿地的現(xiàn)象整體較多。

從聯(lián)合體組成看，多數(shù)是區(qū)域性房企和品牌房企之間的合作。12月8日，成都市以拍賣方式成功出讓一宗城鎮(zhèn)住宅用地。最終，成都開元錦瀾置業(yè)有限公司(成都城投)、金茂西南企業(yè)管理(重慶)有限公司(金茂)以8.9億元競(jìng)得。地塊溢價(jià)率為14.8%，樓面價(jià)為15500元/平方米，配建并無(wú)償移交統(tǒng)籌住房面積比例為9%。

不少聯(lián)合體競(jìng)得地塊溢價(jià)率較高，且在出讓前進(jìn)行過(guò)激烈的角逐。12月7日，江蘇省南通市以掛牌方式成功出讓一宗住宅用地。經(jīng)過(guò)434輪競(jìng)價(jià)，南通市房地產(chǎn)開發(fā)集團(tuán)有限公司、江蘇吉浩置業(yè)有限公司以98355.32萬(wàn)元競(jìng)得，樓面價(jià)為14047元/平方米，溢價(jià)率為40.47%。

不少聯(lián)合體競(jìng)得的地塊屬于一線熱點(diǎn)地區(qū)的優(yōu)質(zhì)地塊，地塊成交總金額較高。12月4日，上海1宗住宅用地成功出讓，最終由融信+保利+招商聯(lián)合體以52.129億元競(jìng)得。地塊名稱為靜安區(qū)中興社區(qū)C070202單元268-01地塊，地塊東至輕軌3號(hào)線，南至輕軌3號(hào)線，西至寶昌路，北至寶源路，土地用途為住宅用地，出讓面積為2.43萬(wàn)平方米，起始價(jià)為52.19億元。

對(duì)此，多位地產(chǎn)觀察人士對(duì)中國(guó)證券報(bào)記者表示，聯(lián)合拿地可以均攤風(fēng)險(xiǎn)、控制成本。通過(guò)聯(lián)合拿地可以實(shí)現(xiàn)資源互補(bǔ)，房企之間各取所需。比如有的企業(yè)在產(chǎn)品上或者銷售層面上更有優(yōu)勢(shì)，那么大家聯(lián)合拿地后，就會(huì)由一家企業(yè)操盤，其他房企作為戰(zhàn)略投資方。但這種拿地方式也存在一些弊端。一方面，大型房企之間聯(lián)合拿地，首先出現(xiàn)的是誰(shuí)是操盤者的問(wèn)題，還有聯(lián)合拿地房企之間對(duì)一宗地塊的價(jià)格接受程度，每個(gè)房企的上限或許不同，如何達(dá)成一致，也是一個(gè)難點(diǎn)；另一方面，在項(xiàng)目進(jìn)入銷售階段時(shí)，各個(gè)房企對(duì)項(xiàng)目銷售周期和階段的把控也會(huì)有所不同，有的企業(yè)希望高價(jià)出售、獲取高額利潤(rùn)，有的企業(yè)希望快周轉(zhuǎn)、回籠資金。對(duì)于利潤(rùn)和快周轉(zhuǎn)之間的平衡，也需要各個(gè)聯(lián)合體的企業(yè)去協(xié)商解決。