越來越多的央企把自家的地產(chǎn)項目擺上了貨架。

12月2日、3日，北京產(chǎn)權(quán)交易所又上架了兩個地產(chǎn)項目，分別是北京科技園置地有限公司（以下簡稱“北京科技園置地”）10%股權(quán)，珠海南光濱海發(fā)展有限公司51%股權(quán)，出讓人分別是國資背景的北京中關(guān)村軟件園發(fā)展有限責(zé)任公司和南光（橫琴）置業(yè)有限公司，其中，北京科技園置地10%股權(quán)出讓價2.3億元。

自今年11月初起，央企轉(zhuǎn)讓地產(chǎn)項目股權(quán)變得異常頻繁起來。

據(jù)記者觀察，僅11月地產(chǎn)項目股權(quán)轉(zhuǎn)讓已高達(dá)24個，如今，剛進(jìn)入12月又有5家國資背景企業(yè)將6個地產(chǎn)項目股權(quán)上架。從總數(shù)來看，僅11月轉(zhuǎn)讓項目總和已超今年前10個月，也遠(yuǎn)超去年同期。從轉(zhuǎn)讓方背景來看，央企和國資背景企業(yè)占9成，如：招商、華僑城、首創(chuàng)、中化集團(tuán)、中航工業(yè)、中信集團(tuán)、中國電建、新興際華集團(tuán)等企業(yè)。

如此密集頻繁的出讓地產(chǎn)項目是巧合還是另有原因？

“與‘退房令’有一定關(guān)聯(lián)，但具體還是要看轉(zhuǎn)讓項目的特征。”武漢大學(xué)客座研究員唐大杰在接受中國房地產(chǎn)報記者采訪時表示。

轉(zhuǎn)讓項目多為虧損狀態(tài)

在目前轉(zhuǎn)讓的30個項目來看，轉(zhuǎn)讓價格最高的是武漢華僑城實業(yè)發(fā)展有限公司（以下簡稱“武漢華僑城”）轉(zhuǎn)讓的武漢天創(chuàng)置業(yè)有限公司30%股權(quán)及相關(guān)債權(quán)。其轉(zhuǎn)讓底價是19.77億元，其中，標(biāo)的企業(yè)30%股權(quán)的掛牌價格為人民幣5000萬元；轉(zhuǎn)讓方對標(biāo)的企業(yè)債權(quán)的掛牌價格為人民幣19.27億元。從公司財報數(shù)據(jù)來看，目前該公司處于虧損狀態(tài)。

武漢華僑城轉(zhuǎn)讓的另一個項目溫州華僑城投資發(fā)展有限公司，經(jīng)營狀況也并不樂觀。其2019年度審計報告數(shù)據(jù)顯示，其2019年全年營業(yè)收入僅69.7萬元，營業(yè)利潤-2396.08萬元，凈利潤-1771.06萬元。

轉(zhuǎn)讓價格最低的是由北京中關(guān)村軟件園發(fā)展有限責(zé)任公司轉(zhuǎn)讓的無錫中關(guān)村軟件園發(fā)展有限公司10%股權(quán)，掛牌價僅為1元。該公司注冊資本為30000萬元，經(jīng)營范圍包括科技園區(qū)的規(guī)劃、開發(fā)、運(yùn)營管理、產(chǎn)業(yè)服務(wù)及配套服務(wù)；房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營等。

從財報數(shù)據(jù)來看，該公司2019年全年營業(yè)收入為2.2億元，營業(yè)利潤為-2.67億元，凈利潤為-1.99億元，處于虧損狀態(tài)。

新興際華投資有限公司（以下簡稱“新興際華”）轉(zhuǎn)讓的項目也基本等于“白送”，資料顯示，新興際華轉(zhuǎn)讓的河北際華潤澤物業(yè)服務(wù)有限責(zé)任公司 51%股權(quán)，掛牌價格僅為1萬元。新興際華是由國務(wù)院控股，此次轉(zhuǎn)讓的項目是一家物業(yè)公司，注冊資本300萬元。該公司審計報告顯示，其2019年全年收入為947萬元，營業(yè)利潤為-208.51萬元，凈利潤為-210.05萬元，經(jīng)營狀況也不樂觀。

11月轉(zhuǎn)讓項目最多的是中化集團(tuán)旗下中國金茂。據(jù)記者統(tǒng)計，其先后于11月4日、11月11日、11月13日先后轉(zhuǎn)讓3個地產(chǎn)項目公司股權(quán)。分別為青島方靖置業(yè)有限公司100%股權(quán)及500萬元債權(quán)，轉(zhuǎn)讓底價為4007.72萬元；常州龍茂房地產(chǎn)開發(fā)有限公司45%股權(quán)，轉(zhuǎn)讓底價為86609.97萬元；福州濱茂房地產(chǎn)有限公司51%股權(quán)，轉(zhuǎn)讓底價為52556萬元。這3家標(biāo)的公司同樣均處于虧損狀態(tài)。

招商局集團(tuán)旗下招商蛇口近期轉(zhuǎn)讓項目也頗為頻繁。今年11月2日和3日，其先后將深圳市太子灣商儲置業(yè)有限公司100%股權(quán)及23800萬元債權(quán)和深圳市商啟置業(yè)有限公司49%股權(quán)掛牌，財報顯示，這兩家公司也均資不抵債。

此后，其又在11月27日發(fā)布公告稱，擬向招商證券投資有限公司轉(zhuǎn)讓無錫子公司24.5%股權(quán)，轉(zhuǎn)讓價格為2.99億元。對于這筆交易，招商蛇口表示，意在通過轉(zhuǎn)讓項目公司股權(quán)引入合作方，有利于協(xié)調(diào)招商局集團(tuán)內(nèi)部優(yōu)勢資源，合理高效運(yùn)作，優(yōu)化公司資源配置，加速公司資金回籠。

“退房令”的延續(xù)？

如此密集集中的轉(zhuǎn)讓，似乎不能簡單用“巧合”一詞解釋。

從今年年初，中國電網(wǎng)集團(tuán)剝離魯能集團(tuán)，到近期廈門國貿(mào)宣稱將逐步退出房地產(chǎn)行業(yè)，積極發(fā)展大健康等戰(zhàn)略新興業(yè)務(wù)；再到11月16日，北京國際系統(tǒng)控制有限公司以底價1073.91萬元，掛牌轉(zhuǎn)讓其持有的華潤置地(北京)股份有限公司120萬股股份，占總股本的0.0923%。

一度被淡忘的“退房令”又被重新提及，很難讓人不將央企近期的密集轉(zhuǎn)讓與之關(guān)聯(lián)。對此，中國房地產(chǎn)報記者采訪了多位專家，希望從中得到解答。

中國企業(yè)改革與發(fā)展研究會研究員吳剛梁在接受中國房地產(chǎn)報記者采訪時表示:一方面應(yīng)該是出于對國有資本優(yōu)化布局的考慮；另一方面，與房地產(chǎn)市場降溫有關(guān)。房地產(chǎn)行業(yè)不再能夠像過去那樣貢獻(xiàn)高利潤一些房地產(chǎn)業(yè)在集團(tuán)中占比本身不高的企業(yè)，會選擇將其逐漸剝離，重新調(diào)整產(chǎn)業(yè)布局結(jié)構(gòu)。

同時他認(rèn)為，可能與近期發(fā)布的《國企改革三年行動方案（2020年~2022年）》有一定關(guān)聯(lián)。該方案曾強(qiáng)調(diào)指出國企要聚焦主責(zé)主業(yè)，健全市場化經(jīng)營機(jī)制，提高核心競爭力。推動戰(zhàn)略性重組和專業(yè)化整合，引導(dǎo)企業(yè)進(jìn)一步聚焦實體經(jīng)濟(jì)，做強(qiáng)做精主業(yè)，特別是發(fā)揮國有企業(yè)在優(yōu)化結(jié)構(gòu)暢通循環(huán)穩(wěn)定增長方面的引領(lǐng)作用，對沖疫情帶來的負(fù)面影響。

但唐大杰認(rèn)為：“退房令”并非主要原因，應(yīng)該還是與房地產(chǎn)行情整體下行有關(guān)。與民營企業(yè)不同，央企轉(zhuǎn)讓項目大多不是因為資金問題，更多是從優(yōu)化產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)，降低資產(chǎn)負(fù)債率等方面來考慮，選擇剝離的一般會是一些經(jīng)營狀況不好，前景不樂觀的項目。

中指研究院企業(yè)事業(yè)部研究主管黃靖則認(rèn)為主要有兩點原因：第一，響應(yīng)監(jiān)管要求，優(yōu)化債務(wù)結(jié)構(gòu)，目前行業(yè)監(jiān)管新規(guī)“三道紅線”出臺后，部分房企一條或多條指標(biāo)“踩線”，央企響應(yīng)政府監(jiān)管要求，主動調(diào)整負(fù)債結(jié)構(gòu)，通過出售負(fù)債率較高、預(yù)計效益偏低的項目或股權(quán)，降低負(fù)債水平、提升財務(wù)表現(xiàn)；第二，貫徹政府相關(guān)指導(dǎo)意見，2018年9月，中共中央辦公廳、國務(wù)院辦公廳印發(fā)了《關(guān)于加強(qiáng)國有企業(yè)資產(chǎn)負(fù)債約束的指導(dǎo)意見》，意見指出要通過強(qiáng)化監(jiān)督管理，推動國有企業(yè)平均資產(chǎn)負(fù)債率到2020年年末比2017年年末降低2個百分點左右。

中信集團(tuán)、光大集團(tuán)等非地產(chǎn)主業(yè)央企轉(zhuǎn)讓旗下房地產(chǎn)項目，或與國資委之前發(fā)布“退房令”有關(guān)，通過剝離非主營業(yè)務(wù)資產(chǎn)有助于央企專注主業(yè)和提升核心競爭力。

諸葛找房數(shù)據(jù)研究中心高級分析師王小嬙也表示，央企密集轉(zhuǎn)讓股權(quán)主要在于融資環(huán)境的收緊，“三道紅線”的出臺，直接影響房企的融資規(guī)模，降負(fù)債成為企業(yè)較為棘手問題。拋售資產(chǎn)可以快速回籠資金，能快速降低負(fù)債。