原本為保護(hù)“剛需”上車的新房限價(jià)舉措，被玩弄成一場投資客的造富運(yùn)動。

“一個(gè)名額炒到30萬”、“中簽至少賺400萬”……隨著近期新房密集入市，深圳樓市掀起“打新”熱浪，部分新房打新情況更是引起各方關(guān)注。在眾多新房購買者中，一群瞄準(zhǔn)一二手房之間巨大價(jià)差而想方設(shè)法套利的投資客再次進(jìn)入公眾視野。這些在深圳已無購房名額的投資客，為了獲取巨額利潤，不惜鋌而走險(xiǎn)使出一招：房產(chǎn)代持，即自己出資，以他人的名義購買。

“這次華潤銷售過程中，的確有不少人到處打聽代持的事情。”深圳科技園片區(qū)一名房產(chǎn)中介告訴證券時(shí)報(bào)記者。深圳“7·15”樓市政策出臺后，不少深圳人不是失去了購房資格，就是首付比例被提高，于是就想出代持的方式來購置房產(chǎn)。雖然網(wǎng)傳剛推出的華潤新盤投資客比例高達(dá)80%無從證實(shí)，但記者從一名“中簽”的購房者張先生口中得知，大戶型基本率先被選完，剩下的都是小戶型，僅從這一點(diǎn)來看，就不能不讓人產(chǎn)生疑問。“剛需客居然首選大戶型，這種剛需應(yīng)是硬核剛需了。”張先生略帶諷刺地說。

誰在購買？誰在代持？

“80萬進(jìn)去，160萬出來，五年時(shí)間。”曾霖向證券時(shí)報(bào)記者盤算一筆投資收益。被曾霖盯上的資產(chǎn)，便是近期入市的深圳新房華潤城潤璽一期。早在該樓盤入市之前，曾霖就與四名好友合算好，借其中一名在深無房的朋友的名額來搖號，眾籌申購一套這個(gè)樓盤最小面積的房子。對于投入、產(chǎn)出、時(shí)間、期間的成本等，他們都清晰地算了一筆賬。雖然曾霖的這名“房票”最終沒有入圍，但他們已經(jīng)計(jì)劃繼續(xù)合買另一個(gè)同樣具有價(jià)差空間的新房。

曾霖對記者表示，自己有兩個(gè)朋友也為了這次打新，到處找身邊的人借名額，他們都分別找了四五個(gè)，“其中有一個(gè)中簽了”。

何田最近也有點(diǎn)動心，原因是，有人想以30萬元來買他的“無房名額”。

何田是深圳本地人，家里有不少房產(chǎn)，因此不愁買房的事，也沒有買房的需求，對于用自己的名額換來30萬這種無本生意，他覺得可以考慮。何田還對投資客提出了一個(gè)新的要求。“雖然收益不錯(cuò)，但我也擔(dān)心自己會有風(fēng)險(xiǎn)，所以我想也出一部分錢，房子寫我的名，由我來代持。”何田說。

同樣面臨無本生利的機(jī)會，周晝就顯得比較糾結(jié)。“以深圳目前的房價(jià)，我是買不起了，也不知道以后會不會繼續(xù)留在深圳。”周晝在一家國企工作，家境一般，自己每個(gè)月的工資也不到一萬。正當(dāng)他在糾結(jié)是排隊(duì)等政府的公租房，還是過兩年回老家發(fā)展時(shí)，就有親戚找上門來想借他的名額“打新”。“因?yàn)槭怯H戚，不好直接拒絕，但總覺得日后會有麻煩。”事實(shí)上，周晝心里依然抱著能在深圳擁有一套自己房子的希望。

起底“代持產(chǎn)業(yè)鏈”

證券時(shí)報(bào)記者調(diào)查發(fā)現(xiàn)，有意出售自己名額的人大致可分為兩類：一類是已有多套房子或者有宅基地的深圳本地人，他們大多沒有買房需求；另一類是來深多年卻依然沒有能力買房，也沒想好以后會不會在深買房的人。不管想不想買，至少他們都有一個(gè)共同點(diǎn)：按照當(dāng)前深圳的新房限售政策，取得不動產(chǎn)權(quán)利證書之日起3年內(nèi)禁止轉(zhuǎn)讓，而新房交房時(shí)間至少在2年以后，因此，這類代持人，至少在5年內(nèi)沒有購房需求。

“這個(gè)事情要簽協(xié)議、做公證的。”曾霖對代持買房的流程熟門熟路。首先，要找個(gè)“好票”。據(jù)曾霖介紹，有中介可以介紹“房票”，搖中了給這個(gè)人支付二三十萬就行。如果首付資金不夠，中介還可以介紹過橋貸款機(jī)構(gòu)，日利率萬八。但在曾霖看來，中介介紹的“房票”并不是一張“好票”，“要找自己熟悉的人，對他的人品和背景都熟悉，陌生人是信不過的”。

其次，要簽訂房產(chǎn)代持協(xié)議。結(jié)合曾霖給證券時(shí)報(bào)記者出示的協(xié)議，以及記者上網(wǎng)搜到的不同協(xié)議版本，可把內(nèi)容歸納為三個(gè)部分：首先是明確房屋產(chǎn)權(quán)歸真正買家所有，其次是房屋代持人在代持期間不得對房屋進(jìn)行任何方式的處置，最后是若代持人自身出現(xiàn)債務(wù)、婚姻等可能牽連到房屋處置的問題該如何解決。“如果實(shí)在不放心，可以在拿到房產(chǎn)證后辦理抵押貸款，先套現(xiàn)一部分。”曾霖說。

代持人的銀行貸款也是關(guān)鍵環(huán)節(jié)。何田告訴記者：“有投資客提前半年就讓代持者準(zhǔn)備好相關(guān)的銀行流水，首付款也往往會轉(zhuǎn)過幾手之后再轉(zhuǎn)入代持人的賬戶，這樣才好通過銀行的審查。”不過，記者向幾家銀行的客戶經(jīng)理詢問，客戶經(jīng)理表示暫未收到要嚴(yán)查購房首付款來源的正式通知。

代持費(fèi)方面，記者調(diào)查了解到，一般的樓盤，費(fèi)用大約在10萬元左右，但像華潤城潤璽一期這樣的“網(wǎng)紅”樓盤，費(fèi)用自然會高不少，目前已有30萬以上的出價(jià)。另外，通過中介渠道獲取的，還需要支付中介一萬多元的代辦費(fèi)。

最大風(fēng)險(xiǎn)在于“代持人”

代持過程貌似“天衣無縫”，但操作起來真的毫無風(fēng)險(xiǎn)嗎？大成律師事務(wù)所合伙人律師劉子孺對證券時(shí)報(bào)記者表示，從過往法院審判經(jīng)驗(yàn)來說，交易雙方簽訂的房產(chǎn)代持協(xié)議是有法律效力的。“這個(gè)協(xié)議目前沒有被定義為非法，律師起草協(xié)議也不是違法行為，法理上來看是沒有問題的。”但劉子孺表示，實(shí)際上很少律師會做這些協(xié)議和見證，公證處也沒有這項(xiàng)業(yè)務(wù)，大部分交易雙方都是自己從網(wǎng)上下載的協(xié)議。

“最大的風(fēng)險(xiǎn)不在于這份協(xié)議，而在于代持人本身。”劉子孺說。從過往判例看，即使日后出現(xiàn)代持糾紛，只要出資人能提供出資記錄、實(shí)際占有和使用的證據(jù)以及具備當(dāng)?shù)刭彿抠Y格的證明，法院一般都會支持出資人過戶。但是，如果代持人本身出現(xiàn)債務(wù)債權(quán)糾紛，被第三方起訴，法院會站在“善意第三人”的角度，無需經(jīng)過實(shí)際產(chǎn)權(quán)人同意而依法查封該房產(chǎn)。

對于代持人自身的風(fēng)險(xiǎn)，除了債務(wù)糾紛外，還有不少隱藏風(fēng)險(xiǎn)。盈科合伙人、深圳分所涉外部副主任連婕表示，從現(xiàn)實(shí)操作過程看，就算代持者很“可靠”，但他萬一突發(fā)疾病過世或者喪失行為能力，就會涉及繼承權(quán)/監(jiān)護(hù)權(quán)的問題，其繼承人或者監(jiān)護(hù)人的想法是不可控制的。此外代持者看著房市變化，有什么新想法也是不可控的。如果原來單身的代持者后來結(jié)婚了，以按揭方式購買的房產(chǎn)，就會涉及到還貸問題。因此這種存在代持背景的房產(chǎn)一旦發(fā)生糾紛，訴訟、仲裁等解決爭議的成本就很高。

那么，如果事后因各種原因無法將房產(chǎn)過戶給實(shí)際購房人，能否對房產(chǎn)進(jìn)行確權(quán)呢？所謂確權(quán)，就是在房產(chǎn)登記名不變的情況下，從法律上確定該房產(chǎn)的產(chǎn)權(quán)歸真實(shí)購房者所有。劉子孺表示，目前法律上不能對房屋進(jìn)行確權(quán)，只能過戶。這就要求真實(shí)購買人必須遵守限購政策，否則即便房屋過了三年禁售期，也無法過戶給自己。

“禍起”深圳樓市“雙限”政策？

一場“房產(chǎn)代持游戲”的背后是深圳樓市的限購限價(jià)政策。尤其是近兩年，深圳本著保護(hù)“剛需”買房的出發(fā)點(diǎn)，對新房進(jìn)行限價(jià)，使部分樓盤與周邊二手房間產(chǎn)生了巨大價(jià)差，進(jìn)而引發(fā)投資者瘋狂追逐。據(jù)證券時(shí)報(bào)記者了解，除了華潤城潤璽外，位于前海的天健前海項(xiàng)目、龍光天境花園，位于香蜜湖的深業(yè)中城1號樓，位于安托山的海德園等，雖然都未入市，但從網(wǎng)傳的預(yù)售價(jià)格看，均比周邊二手房價(jià)格低4萬～6萬元。其中，前海兩個(gè)項(xiàng)目每平米的利潤空間高達(dá)6萬元，被喻為深圳“最香”的打新盤。

針對目前市場上的“眾籌打新”、“代持打新”行為，深圳相關(guān)部門作出回應(yīng)：11月30日，深圳市住房和建設(shè)局局長、黨組書記張學(xué)凡在接受媒體采訪時(shí)表示，針對當(dāng)前一二手房價(jià)格倒掛以及媒體反映的代持炒房等情況，政府部門正在研究綜合調(diào)控政策，堅(jiān)決打擊市場投機(jī)炒作行為。同時(shí)，進(jìn)一步加大住房供應(yīng)與保障力度，加快構(gòu)建多主體供應(yīng)、多渠道保障、租購并舉的住房供應(yīng)和保障體系，努力讓市場進(jìn)一步回歸理性。

此外，深圳一些正在銷售的新盤項(xiàng)目也開始調(diào)整銷售方案。萬科旗下在深圳的項(xiàng)目瑧山海家園在11月30日提示購買者市場變化風(fēng)險(xiǎn)、貸款風(fēng)險(xiǎn)，針對深圳“打新熱”現(xiàn)象，不排除相關(guān)監(jiān)管部門出臺政策，保障“房住不炒”政策落地，并提示代持購房者風(fēng)險(xiǎn)。12月1日，萬科對瑧山海家園銷售方案做出調(diào)整：萬科目前已整理出誠意登記審核通過和資金凍結(jié)成功的客戶名單，將會把名單提交給政府相關(guān)核查部門，核查社保年限信息并按社保年限排名反饋給公司，萬科將按照客戶社保年限排名，再以此次可售房源為基數(shù)按1：5的比例選取排序中社保年限靠前的客戶入圍，參與搖號選房。

不過，“一二手房價(jià)倒掛”也好，“代持買房”也罷，問題的根源都在于深圳的房地產(chǎn)政策。深圳市人大代表金心異接受證券時(shí)報(bào)記者采訪時(shí)表示，政府應(yīng)該區(qū)分好“剛需盤”和具有金融投資屬性的商品房，并且從制度和法律的層面對這兩類房進(jìn)行分割，對具有金融投資品屬性的房子不應(yīng)該“限價(jià)”，而應(yīng)該放開限價(jià)和限購，滿足投資者投資的需求，對“剛需盤”則應(yīng)該“限價(jià)”且“限購”，滿足剛需群體的真實(shí)居住需求。沒有區(qū)分的后果就是，具有金融投資屬性的房子滲透到普通的“剛需盤”中，從而帶動價(jià)格上漲，導(dǎo)致剛需難以“上車”。“如果不進(jìn)行明確區(qū)分，中間階層的剛需在深圳或?qū)⒂肋h(yuǎn)買不起房，即使勉強(qiáng)夠得著，也會讓其生活陷入很大的困境，而這是政府在履行公共職能上的缺位。”金心異說。（應(yīng)采訪對象要求，曾霖、何田、周晝?yōu)榛＃?/div>