股價下跌、新股破發(fā)并未阻擋房企分拆物業(yè)上市的熱情，且在四季度達到高潮。

12月2日，恒大物業(yè)于港交所主板正式上市，股價開盤報8.84港元，較8.8港元的招股價上漲0.45%，總市值約955.7億港元。不過，在9時50分左右恒大物業(yè)股票開始微跌，報8.73港元，下跌0.76%，此后又拉漲至8.78港元。前一天晚間，恒大物業(yè)暗盤收報8.84港元，漲幅0.45%。

截至目前，今年已經(jīng)有13家物業(yè)公司上市，外加預計9日上市的華潤萬象生活，以及已經(jīng)通過聆訊的遠洋服務、佳源服務，今年預計有16家物業(yè)公司上市，超過去年的12家。值得關注的是，四季度也迎來物業(yè)企業(yè)上市的高潮，成功上市企業(yè)數(shù)量預計在10家左右，且包括龍頭房企恒大、融創(chuàng)、華潤分拆物業(yè)上市。

“三道紅線”下的物業(yè)上市高潮

四季度以來，已有多家物業(yè)公司趕場上市。10月份，卓越商企服務、第一物業(yè)、世茂服務、合景悠活等四家物業(yè)公司上市。11月份，金科服務、融創(chuàng)服務先后上市。12月初，恒大物業(yè)、華潤物業(yè)上市，不出意外，遠洋服務、佳源服務也將在年內(nèi)實現(xiàn)上市。據(jù)統(tǒng)計，四季度上市物業(yè)企業(yè)數(shù)量有望達到10家，可謂規(guī)模最多的一個季度。

頻頻破發(fā)、股價下跌，物業(yè)股不“香”了，但是這并未阻擋物業(yè)企業(yè)加速上市的步伐，從遞交招股書到通過聆訊，融創(chuàng)用了81天，華潤用了74天，恒大用了47天，遠洋用了76天。

特別是融創(chuàng)，其董事長孫宏斌曾在2015年明確表示，“不會謀求融創(chuàng)的物業(yè)管理公司分拆上市”，因為物業(yè)公司就像辦公共服務類機構，如果被分拆上市，將使得物業(yè)公司變成賺錢的工具，這種做法并不可取。如今，孫宏斌卻“食言”了。

根據(jù)中國指數(shù)研究院的數(shù)據(jù)顯示，截至目前，已經(jīng)啟動上市工作的物管公司還有14家左右，正在研究籌劃上市的物管公司有80家左右。

在業(yè)內(nèi)人士看來，房企分拆物業(yè)上市加速背后，既有抓住物業(yè)上市窗口期、布局新航道等原因，更與“三道紅線”不無關系，通過分拆子公司打造另一個融資平臺，更有利于母公司降負債。

在年中業(yè)績發(fā)布會上，恒大集團董事局副主席、總裁夏海鈞就曾表示，物業(yè)引入戰(zhàn)投，使得恒大整體的凈負債率降低了19個百分點，后續(xù)會陸續(xù)把其他優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)分拆上市，通過資本市場釋放出來，為股東創(chuàng)造更大效益的同時，實現(xiàn)負債下降。

中信證券研報稱，“三道紅線”之下，部分開發(fā)企業(yè)把分拆新業(yè)務視為一種去杠桿的辦法，無論物管板塊是否已經(jīng)準備好獨立運營，都急于上市募集資金。2020年四季度物業(yè)管理公司IPO融資規(guī)模，預計遠遠超過2020年前三季度的總和。

58安居客房產(chǎn)研究院分院長張波表示，房企分拆物業(yè)上市，一是解決融資問題，目前房企融資面臨不斷收緊的情況，分拆物業(yè)公司上市可以帶來更多的現(xiàn)金流，加之物業(yè)公司的現(xiàn)金流相對穩(wěn)定，也更容易獲得金融機構青睞；另一方面是搶占物業(yè)跑道，隨著房地產(chǎn)不斷發(fā)展，不少城市已經(jīng)逐步進入到存量房時代，物業(yè)公司的重要性在不斷提升，通過上市的方式加快自身在物業(yè)市場的布局，無疑也是品牌房企重點關注的。

股價下跌、新股破發(fā)，物業(yè)板塊回調(diào)持續(xù)

不過，四季度龐大的新股發(fā)行規(guī)模，也直接誘發(fā)了物業(yè)板塊調(diào)整，老股股價下降、新股頻頻破發(fā)。諸如10月份上市的3家物業(yè)新股，均遭遇破發(fā)狀況，其中第一服務上市首日開盤價較發(fā)行價下跌16.67%，世茂服務開盤價較發(fā)行價下跌4.82%，合景悠活開盤報價6.48港元，較發(fā)行價跌幅達17.87%。

今年是特殊的一年，物業(yè)股也走出了一條跌宕起伏的線路，年初在疫情防控下，物業(yè)股走出一波上漲行情，并創(chuàng)下了自上市以來的股價新高。但是進入9月份后，物業(yè)板塊陷入調(diào)整，股價持續(xù)下探。

根據(jù)克而瑞統(tǒng)計，9-11月份，30家上市物業(yè)企業(yè)股價下跌，藍光嘉寶服務跌幅最大，為40.3%；其次為金融街服務，跌幅達40%；中奧到家、鑫苑服務、建業(yè)新生活、時代鄰里等跌幅也均超過30%。11月份，36家上市物業(yè)企業(yè)中，股價出現(xiàn)下跌的企業(yè)占比超過三分之二。11月最后一周，36家企業(yè)中，僅6家企業(yè)股價上漲，跌幅最大的為世茂服務，14.3%。12月2日上午，包括當日新上市的恒大物業(yè)在內(nèi)的37家物業(yè)企業(yè)，有24家出現(xiàn)股價下跌。

對于這一輪物業(yè)板塊股價回調(diào)，業(yè)內(nèi)人士認為，主要原因在于，目前多數(shù)個股估值處于高位,疊加同質(zhì)化新股大量上市，市場供給大幅增加，導致板塊整體估值中樞下行。華泰證券研報稱，預計明年仍將有眾多物業(yè)公司申請上市，這可能也是中報季后物管板塊出現(xiàn)調(diào)整的原因。

張波表示，物業(yè)企業(yè)的平均市盈率在近兩年有了明顯增長，相比之下物業(yè)企業(yè)本身的核心贏利能力卻沒有同步明顯提升。同時，物業(yè)企業(yè)現(xiàn)有的高增長大都體現(xiàn)在在管面積規(guī)模的增加，而這種增長本身依賴于母公司開發(fā)企業(yè)節(jié)奏，由于房企整體面臨調(diào)控不斷從緊的態(tài)勢，也在一定程度上影響到旗下物業(yè)股的表現(xiàn)。“上市物管公司的數(shù)量越多，會讓市場對于這類行業(yè)的了解程度越深，預計市場很難給出超出預期的表現(xiàn)。”

此外，植信投資研究院資深研究員張秉文認為，近期物業(yè)公司估值下跌的主要原因是上半年資本市場的熱度在逐漸降溫。隨著上市物業(yè)公司數(shù)量快速增加，資金也會出現(xiàn)快速分流，對前期漲幅較大的股票形成下行壓力，也對行業(yè)整體形成連帶的負面影響。

頭部效應將愈加明顯，估值分化將加速

不過，在部分業(yè)內(nèi)人士看來，物業(yè)股回調(diào)對于其未來發(fā)展是好事。

華泰證券研報分析，板塊的擴容對行業(yè)的長期發(fā)展是利好。更多物管公司的上市，有助于市場進一步認識行業(yè)情況，也將加速標的去偽存真，企業(yè)之間估值和流動性將明顯分化：具備資源獲取優(yōu)勢、服務品質(zhì)以及增值服務拓展能力的優(yōu)質(zhì)物管公司將重新脫穎而出；中小物管公司估值下滑或?qū)е虏①徥袌龌貧w理性，龍頭企業(yè)迎來通過并購補強區(qū)域、業(yè)態(tài)短板的更好時機，對于上市物管公司的參股甚至收購或?qū)⒏l繁出現(xiàn)。

張波也表示，從當下來看，市場對物業(yè)公司的重視程度還處于不斷提升中，好的物業(yè)服務企業(yè)的品牌溢價表現(xiàn)目前也并不明顯，隨著物業(yè)公司上市數(shù)量的不斷增多，未來物業(yè)公司之間的市值差距也將會進一步拉大。

據(jù)了解，目前，已經(jīng)在港交所上市的30余家物業(yè)企業(yè)中，市值形成斷檔，僅碧桂園服務、恒大物業(yè)市值在千億港元左右，其他物業(yè)企業(yè)市值大都低于400億港元。

TOP10房企中未分拆上市的萬科、龍湖，近日在物業(yè)領域的動作也是頻頻，以期未來有更好的估值表現(xiàn)。10月31日，萬科集團合伙人朱寶全對外宣布萬科物業(yè)更名“萬物云”。興業(yè)研究稱，萬科有機會打造一個新型的物業(yè)服務平臺，并以此獲取類科技公司或云公司的估值。

對于物業(yè)行業(yè)的發(fā)展，隨著大幅擴容，在機構看來，規(guī)模競爭仍將持續(xù)一段時間，頭部效應也將會表現(xiàn)愈加明顯。此前，興業(yè)證券研報稱，高成長高確定性是板塊的主旋律，物業(yè)管理行業(yè)受益于規(guī)模紅利，板塊正處于從1到N的快速拓展期，而增值服務正經(jīng)歷從0到1的拓荒期。