11月27日，針對近段時間淮安市民反映強烈的買房難、價外加價、捆綁銷售、網(wǎng)絡(luò)炒作等問題，江蘇淮安市住建局召集部分開發(fā)商座談淮安房地產(chǎn)市場，要求房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)務(wù)必履行“房住不炒”社會責任，規(guī)范企業(yè)的開發(fā)經(jīng)營行為，營銷要執(zhí)行“六不準”、環(huán)節(jié)上要堅持“六要”、落實上要有反饋。

據(jù)當?shù)孛襟w報道，出席此次會議的包括淮安經(jīng)濟技術(shù)開發(fā)區(qū)住建局、生態(tài)文旅區(qū)住建局相關(guān)負責人，以及在淮安的部分房地產(chǎn)開發(fā)商代表。

會議透露出的信息表明，淮安市人民政府要求房企務(wù)必履行“房住不炒”社會責任、規(guī)范企業(yè)的開發(fā)經(jīng)營行為，營銷要執(zhí)行“六不準”、環(huán)節(jié)上要堅持“六要”、落實上要有反饋等。

此次政府約談房企，主要是針對近段時間社會反映強烈的買房難、價外加價、捆綁銷售、網(wǎng)絡(luò)炒作等問題。根據(jù)淮安市政府主要領(lǐng)導工作部署要求及淮安市市場監(jiān)管局、住建局、發(fā)改委11月10日聯(lián)合印發(fā)的《關(guān)于開展全市普通商品住房銷售價格行為檢查的通知》，決定在淮安全市范圍內(nèi)組織開展普通商品住房銷售價格行為及房地產(chǎn)市場其他違法違規(guī)亂象進行聯(lián)合檢查，其中重點檢查生態(tài)文旅區(qū)、清江浦區(qū)、淮安經(jīng)濟技術(shù)開發(fā)區(qū)房地產(chǎn)市場，堅決維護市場秩序。

整體來看，淮安樓市房價均價剛剛破萬，相比臨近的鹽城、連云港略低1000-2000元/平方米。區(qū)域輪動下的地價上漲，令淮安也面臨房價上漲壓力。

區(qū)域高價地頻出，國資也加入搶地大軍

公開信息顯示，截止11月16日，淮安主城區(qū)一共舉行了七場土拍，出讓了51幅土地，業(yè)內(nèi)人士預(yù)計今年土地出讓數(shù)量略少于2019年的65幅。

但今年以來的七場土拍中，產(chǎn)生了八幅高價地。10月22日，經(jīng)過960輪競價，建發(fā)地產(chǎn)在生態(tài)新城所拿地塊以9321元/平方米的樓面價刷新了全市最高紀錄。就這樣，淮安地價天花板從2019年保利地產(chǎn)創(chuàng)下的5872元/平方米變成了9321元/平方米。

10月20日一場土拍，淮安市一共推出12幅土地，吸金33億。這批土地最高樓面價7100元/平方米，最高溢價率38.73%。當前淮安市二手房均價為9000多元/平方米。無論一手房市場還是二手房市場，幾場土拍下來，淮安房價的上漲預(yù)期已然形成。在這場土拍中，碧桂園連拿兩地。

11月初，淮安掛牌六幅商住地，分別位于清江浦區(qū)、淮陰區(qū)、淮安區(qū)，總起始價約28.9億元。其中三幅位于淮安區(qū)的地塊起拍樓面價突破了4000元/平方米，這被視為淮安主城區(qū)房價迎來新一輪上漲的信號。

回看這兩年的淮安土地市場，2019年開始，品牌房企爭相入布局淮安樓市。這一年，淮安主城區(qū)有八場土拍，共計出讓了65幅地塊，由于出讓節(jié)奏頻繁、房企競爭大，導致區(qū)域地價不斷刷新。

兩年間，有一家淮安市金融中心投資建設(shè)有限公司（簡稱“淮安金投”）也不時出現(xiàn)在土拍市場，并高價拿地。2019年2月28日，淮安市金融中心投資建設(shè)有限公司經(jīng)過28輪競價，以10.584億元的價格拍得清江浦區(qū)一幅商住地，當時成交的樓面價為5628元/平方米，這一樓面價突破了清江浦區(qū)的歷史樓面最高價，地塊建成金融中心一期；10月20日，淮安金投再以總價4.58億、樓面價7100元/平方米、溢價率38.73%拿下金融中心一期一幅商住地，將作為金融中心商住地二期用地。

啟信寶信息顯示，淮安金投是淮安市人民政府下屬淮安市國有聯(lián)合投資發(fā)展集團有限公司（簡稱“淮安國聯(lián)”）百分百持股的孫公司。而在這兩年的土拍市場上，偶爾也會看到淮安國聯(lián)子公司的拿地信息。

除了當?shù)貒Y，拿高價地的還有融創(chuàng)、中南、保利、港龍等一二三四梯隊房企。2019年5月23日，保利地產(chǎn)經(jīng)歷298輪加價后，以總價12.155億元、樓面價5872元/平方米競得生態(tài)新城一幅地塊，這是2019年淮安土地成交總價、樓面價最高地塊，也創(chuàng)下了生態(tài)文旅區(qū)的地價天花板。但一年之后，這個紀錄被同樣是外來房企的建發(fā)地產(chǎn)打破了。

上漲動力：棚改拆遷

房企看好淮安市場，除了今年以來長三角樓市率先回暖之外，淮安周邊的宿遷、鹽城已經(jīng)啟動棚改拆遷，隨之而來的城市基礎(chǔ)建設(shè)的改造與房屋建設(shè)，對樓市有推助作用。棚改拆遷戶的置換需求對淮安樓市也有不小的推助作用。2018年開始，淮安啟動棚改拆遷，當年完成9365戶棚戶區(qū)改造，2019年完成5700戶，2020年以來雖然棚改拆遷政策進行了調(diào)整，但置換需求沒有消減。

今年江蘇就支持蘇北板塊改善農(nóng)民群眾住房條件項目開工，包括徐州、連云港、淮安、鹽城、宿遷等5個城市在內(nèi)，共計預(yù)報專項資金近59億元。其中鹽城以15.2億元居首，淮安以10億元排在第四，但值得一提的是，今年5個城市都已下達專項轉(zhuǎn)移支付資金，淮安以7.44億元居首，高于鹽城的7.29億元。

值得一提的是，今年以來，長三角多個城市已接連出臺一系列調(diào)控措施。蘇北樓市中，只有徐州在今年6月、10月分別出手調(diào)控樓市，同樣房價呈“階梯式上漲”的鹽城、連云港、揚州等城市還未有正式出臺調(diào)控新政?；窗泊舜渭s談房企，會否成為蘇北樓市開啟連環(huán)調(diào)控的一個信號？