11月24日，“杭州未來(lái)科技城一地塊遭瘋搶”的詞條上了熱搜，在經(jīng)過(guò)35輪競(jìng)價(jià)后，眾安集團(tuán)以總價(jià)20.899億元拿下了該杭州核心區(qū)域的涉住宅地塊，樓面價(jià)溢價(jià)率21.51%，而這也是整個(gè)11月份杭州唯一的一場(chǎng)土拍。

今年下半年以來(lái)，杭州土拍數(shù)量驟減，而目前來(lái)看，12月份還尚未有住宅用地出讓的信息公示。事實(shí)上，土拍縮量是政策調(diào)控下杭州樓市降溫的一個(gè)縮影，據(jù)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局近日發(fā)布的最新70城房?jī)r(jià)報(bào)告，10月份杭州新建商品住宅價(jià)格指數(shù)環(huán)比零增長(zhǎng)。

調(diào)控政策顯成效

就在2020年上半年，杭州樓市還是炙手可熱，新房成交量創(chuàng)下歷史新高；二手房成交量也連續(xù)3個(gè)月破萬(wàn)套。面對(duì)火熱的樓市，在“房住不炒”的方針下，今年9月份，杭州出臺(tái)了“最嚴(yán)”新政，也是此前樓市調(diào)控政策的補(bǔ)丁，針對(duì)熱點(diǎn)樓盤，加大無(wú)房家庭房源傾斜比例至50%并限售5年，同時(shí)，對(duì)無(wú)房家庭的認(rèn)定更加嚴(yán)格。

中國(guó)指數(shù)研究院統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，今年上半年杭州共出現(xiàn)了5次“萬(wàn)人搖”，以未來(lái)科技城核心區(qū)項(xiàng)目遠(yuǎn)洋西溪公館為例，其超過(guò)6萬(wàn)人報(bào)名搖號(hào)的名場(chǎng)面還曾登上央視新聞，一度給杭州樓市打上“狂熱”的標(biāo)簽。今年9月中旬，西溪公館北區(qū)領(lǐng)出預(yù)售證，被認(rèn)定為“熱門樓盤”，按照新政，1215套房源只傾向無(wú)房家庭和高層次人才家庭，并需要限售5年。由此，西溪公館開盤的公開綜合中簽率達(dá)到了24.8%，相比此前中簽率一下子提升了20倍，政策調(diào)控補(bǔ)丁給過(guò)熱的杭州樓市降了溫。

中國(guó)豪宅研究院院長(zhǎng)城市運(yùn)營(yíng)專家朱曉紅向《證券日?qǐng)?bào)》記者表示：“杭州、成都、深圳等諸多城市樓市新政出臺(tái)，其實(shí)都是在兩方面發(fā)力，第一是讓本地?zé)o房居民、符合購(gòu)房條件的無(wú)房家庭居民享受優(yōu)先優(yōu)惠政策；第二是對(duì)買二套房及以上的購(gòu)房者實(shí)行限控。這樣做的目的，就是抑制商品房住宅市場(chǎng)投資，炒房被嚴(yán)禁，同時(shí)要讓消費(fèi)者理性消費(fèi)，為房地產(chǎn)市場(chǎng)降溫。”

在政策實(shí)施后，杭州樓市最值得期待的“金九銀十”也略顯冷清，據(jù)克而瑞數(shù)據(jù)顯示，十一期間杭州市區(qū)新建商品住宅共成交400套，為近九年來(lái)第二低，比去年同期還少了34.2%，成交量不到2016年同期的兩成。成交均價(jià)方面，十一期間，杭州新建商品房成交均價(jià)相比去年下降13.7%。據(jù)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局近日發(fā)布的最新70城房?jī)r(jià)報(bào)告，10月份杭州新建商品住宅價(jià)格指數(shù)環(huán)比零增長(zhǎng)，其中90平方米至144平方米新建商品住宅價(jià)格環(huán)比負(fù)增長(zhǎng)。

優(yōu)淘城總裁薛建雄向《證券日?qǐng)?bào)》記者表示：“杭州樓市在經(jīng)過(guò)2018年、2019年兩年的調(diào)整后，今年上半年房?jī)r(jià)又出現(xiàn)再次上漲才導(dǎo)致了新一輪更嚴(yán)的調(diào)控，這也影響了開發(fā)商短期推盤節(jié)奏，導(dǎo)致交易量短期下滑。”

“下半年土地出讓數(shù)量減少和庫(kù)存去化相關(guān)，另外，今年上半年土拍的金額創(chuàng)下紀(jì)錄已經(jīng)讓杭州繃緊了弦。”有地產(chǎn)人士向記者表示，根據(jù)土地需提前一個(gè)月掛牌的原則，24日成交的2宗地塊很有可能是杭州今年最后出讓的兩塊住宅地塊。

“采用‘雙限’的政策，來(lái)限地價(jià)控房?jī)r(jià)，從而讓更多的剛需能夠買得起房，緩解他們的購(gòu)房壓力。這樣做符合‘穩(wěn)地價(jià)、穩(wěn)房?jī)r(jià)、穩(wěn)預(yù)期’的三穩(wěn)要求。各地新政因地、因時(shí)制宜，強(qiáng)化適用性、針對(duì)性，不搞一刀切，是房地產(chǎn)調(diào)控的一貫主張。”朱曉紅告訴記者。

精準(zhǔn)調(diào)控去杭州樓市“虛火”

11月中旬，杭州氣溫驟降，而住宅成交量則有所回升。根據(jù)公開數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)，11月19日至11月23日，杭州新房住宅成交套數(shù)為1031套；同時(shí)，好找房數(shù)據(jù)顯示，11月9日—15日一周內(nèi)杭州二手房成交量達(dá)2500套。

“接近年末，開發(fā)商在業(yè)績(jī)和降杠桿的壓力下，推盤力度會(huì)加大，這個(gè)月有期待值比較高的樓盤放出，后面還有名氣較大的改善盤，這也是成交量翹尾的一大原因。”有本土地產(chǎn)人士向《證券日?qǐng)?bào)》記者透露，對(duì)比去年年底，今年年末杭州迎來(lái)了大量房源入市，一些比較熱的項(xiàng)目都在排隊(duì)等預(yù)售證，不過(guò)精細(xì)調(diào)控加上市場(chǎng)分流之下，杭州市場(chǎng)會(huì)理性很多。

近年來(lái)，受益于表現(xiàn)不俗的杭州樓市，浙系房企濱江集團(tuán)實(shí)現(xiàn)了跨越式發(fā)展。根據(jù)克而瑞統(tǒng)計(jì)，今年1月份—9月份濱江集團(tuán)實(shí)現(xiàn)流量銷售金額920億元，同比增長(zhǎng)16.3%；權(quán)益銷售額478.6億元，同比增長(zhǎng)54.8%；銷售權(quán)益比例52%，較上年同期上升13個(gè)百分點(diǎn)。11月20日，濱江集團(tuán)在互動(dòng)平臺(tái)表示，公司預(yù)計(jì)2020年實(shí)現(xiàn)歸屬于母公司股東的凈利潤(rùn)較上年同期增長(zhǎng)40%-60%。

公開資料顯示，今年6月份濱江集團(tuán)在杭州首開的御潮府中簽率創(chuàng)新低僅5.62%，公司位于杭州奧體板塊的君品和壹號(hào)院項(xiàng)目，中簽率分別也僅為5.11%和6.50%；根據(jù)半年報(bào)的數(shù)據(jù)，公司土地儲(chǔ)備可售貨值約2700億元，其中杭州就占六成，且基本在杭州核心區(qū)域，如望江新城、奧體博覽城、錢江新城、錢江世紀(jì)城和蕭山市北板塊。

《證券日?qǐng)?bào)》記者從各置業(yè)顧問(wèn)處了解到，受關(guān)注度很高的濱江融創(chuàng)合作的濱融府，西湖文教板塊中熱門現(xiàn)房中冶錦繡公館，預(yù)計(jì)于12月中下旬開盤。此外，萬(wàn)科前宸、紫璋臺(tái)等熱點(diǎn)樓盤接下來(lái)大概率在12月份推盤領(lǐng)證。“單套房源總價(jià)超過(guò)千萬(wàn)元的改善盤一般不會(huì)在同一時(shí)間一起推出，低價(jià)盤則能較快領(lǐng)出預(yù)售證，這一策略主要是為了防止成交新房成交均價(jià)被拉高。”上述地產(chǎn)人士稱。

事實(shí)上，近年來(lái)，互聯(lián)網(wǎng)等新興產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟(jì)引發(fā)的人口“虹吸效應(yīng)”下，年輕人口在不斷流入杭州，也成為推動(dòng)房?jī)r(jià)居高不下的一大主因，同時(shí)杭州吸引人才的政策也在不斷加碼。

據(jù)記者了解，杭州的人才優(yōu)先購(gòu)房政策是：經(jīng)認(rèn)定的A類人才，在杭購(gòu)買首套住房可免搖號(hào)；經(jīng)認(rèn)定的B、C、D、E類人才及符合條件的相應(yīng)層次人才，在杭購(gòu)買首套住房，可在新建商品住宅公開搖號(hào)銷售時(shí)，按不高于20%的比例優(yōu)先供應(yīng)。

薛建雄向《證券日?qǐng)?bào)》記者表示：“杭州的經(jīng)濟(jì)和人口增長(zhǎng)仍然非常強(qiáng)勁，房?jī)r(jià)近2年至3年內(nèi)上漲的動(dòng)力仍然比較大。杭州未來(lái)幾年的經(jīng)濟(jì)發(fā)展、產(chǎn)業(yè)升級(jí)、人口導(dǎo)入能力還會(huì)非常強(qiáng)勁，杭州房?jī)r(jià)的合理上漲空間也還很大。”