近期，房地產(chǎn)行業(yè)產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)讓項(xiàng)目明顯增多。  

證券時(shí)報(bào)記者根據(jù)北京產(chǎn)權(quán)交易所公開信息梳理統(tǒng)計(jì)，11月以來(lái)(11月2日至16日)，房地產(chǎn)行業(yè)產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)讓項(xiàng)目共有18個(gè)，相當(dāng)于今年前10個(gè)月的總和。這些項(xiàng)目的出資人幾乎都為央企，其中，招商、華僑城、金茂等房地產(chǎn)央企股權(quán)轉(zhuǎn)讓頻繁。  

業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，房企股權(quán)轉(zhuǎn)讓信息暴增的直接原因是融資環(huán)境收緊，“三道紅線”融資監(jiān)管新規(guī)下，出售部分資產(chǎn)是回籠資金最快速的方法之一。規(guī)模房企尚且需要股權(quán)變現(xiàn)以符合監(jiān)管要求，抵御風(fēng)險(xiǎn)的能力更弱的中小房企面臨的壓力更大。預(yù)計(jì)未來(lái)房企股權(quán)轉(zhuǎn)讓的現(xiàn)象將繼續(xù)增加。  

央企密集轉(zhuǎn)讓  

地產(chǎn)項(xiàng)目股權(quán)  

證券時(shí)報(bào)記者根據(jù)北京產(chǎn)權(quán)交易所公開信息梳理統(tǒng)計(jì)，11月以來(lái)，房地產(chǎn)行業(yè)產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)讓項(xiàng)目共有18個(gè)，而今年前10個(gè)月的項(xiàng)目數(shù)量分別為：2月2個(gè)、3月2個(gè)、5月3個(gè)、7月1個(gè)、9月3個(gè)、10月7個(gè)，11月僅半個(gè)月的數(shù)量就已經(jīng)相當(dāng)于今年前10個(gè)月的總和。  

這些項(xiàng)目的出資人幾乎都是央企，包括招商局集團(tuán)、華僑城集團(tuán)、中化集團(tuán)、光大集團(tuán)、中航工業(yè)、中信集團(tuán)、中國(guó)電建、新興際華集團(tuán)等8家。  

在18個(gè)房地產(chǎn)行業(yè)產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)讓項(xiàng)目中，招商局集團(tuán)、華僑城集團(tuán)、中航工業(yè)、中信集團(tuán)旗下各有2個(gè)，中化集團(tuán)旗下有3個(gè)。這些項(xiàng)目大多處于虧損狀態(tài)，有的已經(jīng)資不抵債。其中，主業(yè)為房地產(chǎn)的央企旗下公司轉(zhuǎn)讓項(xiàng)目頻繁。  

如招商局集團(tuán)旗下招商蛇口于11月2日和11月3日先后轉(zhuǎn)讓兩個(gè)房地產(chǎn)項(xiàng)目，分別為深圳市太子灣商儲(chǔ)置業(yè)有限公司100%股權(quán)及23800萬(wàn)元債權(quán)和深圳市商啟置業(yè)有限公司49%股權(quán)，轉(zhuǎn)讓底價(jià)分別為109816.45萬(wàn)元和260164萬(wàn)元，這兩家標(biāo)的公司均為虧損狀態(tài)。  

華僑城集團(tuán)旗下華僑城也于11月3日和11月6日先后轉(zhuǎn)讓兩個(gè)房地產(chǎn)項(xiàng)目，分別為武漢天創(chuàng)置業(yè)有限公司30%股權(quán)及相關(guān)債權(quán)和溫州華僑城投資發(fā)展有限公司51%股權(quán)，轉(zhuǎn)讓底價(jià)分別為197739.1699萬(wàn)元和27054萬(wàn)元。這兩家標(biāo)的公司也均虧損，并且均已資不抵債。  

中化集團(tuán)旗下中國(guó)金茂更是先后3次轉(zhuǎn)讓子公司房地產(chǎn)項(xiàng)目股權(quán)，11月4日掛牌轉(zhuǎn)讓青島方靖置業(yè)有限公司100%股權(quán)及500萬(wàn)元債權(quán)，轉(zhuǎn)讓底價(jià)為4007.72萬(wàn)元；11月11日掛牌轉(zhuǎn)讓常州龍茂房地產(chǎn)開發(fā)有限公司45%股權(quán)，轉(zhuǎn)讓底價(jià)為86609.97萬(wàn)元；11月13日掛牌轉(zhuǎn)讓福州濱茂房地產(chǎn)有限公司51%股權(quán)，轉(zhuǎn)讓底價(jià)為52556萬(wàn)元。這3家標(biāo)的公司同樣均為虧損狀態(tài)。  

值得注意的是，與動(dòng)輒幾千萬(wàn)甚至幾十億的轉(zhuǎn)讓底價(jià)相比，11月轉(zhuǎn)讓項(xiàng)目中有的底價(jià)不足50萬(wàn)元，甚至僅要1萬(wàn)元。11月9日掛牌轉(zhuǎn)讓的河北際華潤(rùn)澤物業(yè)服務(wù)有限責(zé)任公司51%股權(quán)，轉(zhuǎn)讓底價(jià)僅為1萬(wàn)元，最新財(cái)務(wù)報(bào)表顯示，標(biāo)的公司雖然仍盈利但已經(jīng)資不抵債。11月11日掛牌轉(zhuǎn)讓的北京雋興房地產(chǎn)開發(fā)有限公司49%股權(quán)，轉(zhuǎn)讓底價(jià)也僅為49萬(wàn)元，最新財(cái)務(wù)報(bào)表顯示，標(biāo)的公司虧損并且已經(jīng)資不抵債。  

融資監(jiān)管新規(guī)下  

股權(quán)轉(zhuǎn)讓或繼續(xù)增加  

對(duì)于房企股權(quán)轉(zhuǎn)讓信息暴增的原因，克而瑞研究中心研究經(jīng)理朱一鳴認(rèn)為，主要是融資環(huán)境收緊。融資監(jiān)管新規(guī)“三道紅線”出臺(tái)后，大部分房企有一條或多條指標(biāo)“踩線”，政策壓力下，房企開始主動(dòng)調(diào)整融資結(jié)構(gòu)，通過(guò)增發(fā)新股、子公司IPO等方式加強(qiáng)股權(quán)融資，而出售部分資產(chǎn)是回籠資金最快速的方法之一。  

不過(guò)，朱一鳴指出，股權(quán)轉(zhuǎn)讓信息公布較為頻繁的房企主要有華僑城、招商和金茂這三家央企，本身經(jīng)營(yíng)傾向于穩(wěn)健保守，并非行業(yè)內(nèi)的高杠桿企業(yè)，積極出售股權(quán)主要是為了響應(yīng)監(jiān)管要求。從客觀方面看，國(guó)資委要求央企資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓原則上都要通過(guò)產(chǎn)權(quán)交易所的公開掛牌程序，因而央企轉(zhuǎn)讓相關(guān)信息更為公開。從行業(yè)趨勢(shì)看，其余很多房企應(yīng)該也有轉(zhuǎn)讓動(dòng)作，只是未達(dá)到公告標(biāo)準(zhǔn)，因而披露信息有限。  

證券時(shí)報(bào)記者了解到，“三道紅線”全部踩線的富力近期也在轉(zhuǎn)讓股權(quán)。11月9日，富力地產(chǎn)公告稱，已與黑石聯(lián)屬的基金附屬公司正式簽署合并事項(xiàng)協(xié)議，擬將廣州富力國(guó)際空港綜合物流園內(nèi)的物業(yè)作價(jià)63億元，其中70%權(quán)益以44.1億元的價(jià)格轉(zhuǎn)讓給黑石。富力地產(chǎn)表示，本次合并事項(xiàng)有利于集團(tuán)優(yōu)化資源配置、專注核心業(yè)務(wù)發(fā)展、增加資金儲(chǔ)備及降低負(fù)債率，有利于集團(tuán)提高抗風(fēng)險(xiǎn)能力，實(shí)現(xiàn)長(zhǎng)期穩(wěn)定健康發(fā)展。  

另外，證券時(shí)報(bào)記者從北京產(chǎn)權(quán)交易所的轉(zhuǎn)讓信息了解到，招商、華僑城、金茂的轉(zhuǎn)讓項(xiàng)目大多不是100%股權(quán)轉(zhuǎn)讓，如金茂擬掛牌轉(zhuǎn)讓的福州濱茂51%股權(quán)、常州龍茂45%股權(quán)都涉及地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目，屬部分權(quán)益出讓。  

對(duì)此，朱一鳴認(rèn)為，房企通過(guò)部分權(quán)益出讓可以為地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)引入有實(shí)力的合作方，通過(guò)聯(lián)營(yíng)、合營(yíng)降低凈負(fù)債率指標(biāo)，也可以通過(guò)繼續(xù)持有的部分股權(quán)獲得收益。而100%股權(quán)整體出售主要是出于盤活存量資產(chǎn)以及業(yè)務(wù)調(diào)整兩方面的考量。  

在朱一鳴看來(lái)，股權(quán)轉(zhuǎn)讓潮的出現(xiàn)，是行業(yè)資金壓力的體現(xiàn)，規(guī)模房企尚且需要股權(quán)變現(xiàn)以符合監(jiān)管要求，抵御風(fēng)險(xiǎn)的能力更弱的中小房企面臨的壓力更大。房企通過(guò)部分股權(quán)轉(zhuǎn)讓引入有實(shí)力的合作方提前回籠資金，也通過(guò)整體股權(quán)出售剝離難以盈利甚至虧損的資產(chǎn)，降低負(fù)債率。預(yù)計(jì)行業(yè)洗牌將會(huì)持續(xù)，中小房企地產(chǎn)業(yè)務(wù)收縮退出的現(xiàn)象可能加速，行業(yè)集中度將進(jìn)一步提升，同時(shí)，房企也將放棄之前廣撒網(wǎng)模式的多元化策略，放棄進(jìn)展不佳的業(yè)務(wù)，未來(lái)房企股權(quán)轉(zhuǎn)讓的現(xiàn)象將繼續(xù)增加。  

某不愿具名的券商房地產(chǎn)行業(yè)分析師接受證券時(shí)報(bào)記者采訪時(shí)也認(rèn)為，“三道紅線”融資監(jiān)管新規(guī)出來(lái)后，未來(lái)房企的股權(quán)轉(zhuǎn)讓或者股權(quán)合作肯定會(huì)增加。