每經(jīng)記者 甄素靜 每經(jīng)編輯 陳夢(mèng)妤

“土地資源配置上可以考慮超越行政性邊界，重慶當(dāng)年試點(diǎn)的地票制也是非常具有學(xué)習(xí)意義的。”對(duì)于破解城市發(fā)展高房?jī)r(jià)高地價(jià)之困，近日，在第五屆企業(yè)創(chuàng)新生態(tài)圈大會(huì)上，知名經(jīng)濟(jì)學(xué)家、復(fù)旦大學(xué)經(jīng)濟(jì)學(xué)院院長(zhǎng)張軍在接受《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者采訪時(shí)如此表示。

張軍表示，就區(qū)域經(jīng)濟(jì)融合戰(zhàn)略來(lái)講，最重要的不是如何解決稅收共享難題，而是如何應(yīng)對(duì)土地用途管制，實(shí)現(xiàn)土地建設(shè)指標(biāo)在更大區(qū)域的更合理配置。

作為最年輕的一線城市代表，近來(lái)深圳頻頻霸占全國(guó)各大媒體頭條。在深圳經(jīng)濟(jì)特區(qū)建立40周年的節(jié)點(diǎn)上，深圳又被賦予了更高的歷史使命和更大的權(quán)利，對(duì)于破解一線城市高房?jī)r(jià)高地價(jià)困局或許將起到探索實(shí)驗(yàn)作用。

不久前，國(guó)務(wù)院新聞辦正式對(duì)外公布《深圳建設(shè)中國(guó)特色社會(huì)主義先行示范區(qū)綜合改革試點(diǎn)實(shí)施方案（2020-2025年）》，其中在土地要素方面，提到將國(guó)務(wù)院可以授權(quán)的永久基本農(nóng)田以外的農(nóng)用地轉(zhuǎn)為建設(shè)用地審批事項(xiàng)委托深圳市政府批準(zhǔn)。

對(duì)于土地使用審批權(quán)的下放，張軍表示，在全國(guó)土地管制嚴(yán)格環(huán)境下，深圳能拿到審批權(quán)下放的授權(quán)是不容易的，對(duì)于深圳建設(shè)用地指標(biāo)合理分配將起到積極作用，但更要考慮到推進(jìn)粵港澳灣區(qū)戰(zhàn)略的實(shí)際情況，建議廣東在省內(nèi)盡快采取易地平衡占補(bǔ)的辦法應(yīng)對(duì)土地管制和耕地紅線，并用市場(chǎng)手段來(lái)實(shí)現(xiàn)土地建設(shè)指標(biāo)有償交易。

張軍認(rèn)為，某種程度而言，諸如深圳、杭州等產(chǎn)業(yè)超級(jí)聚集的核心城市，在建設(shè)用地本來(lái)就不夠的情況下，強(qiáng)行保留耕地配比會(huì)大大降低這些地區(qū)土地的利用效率和土地回報(bào)水平，也會(huì)將房?jī)r(jià)推得很高。房?jī)r(jià)推得很高以后，很多人才進(jìn)不去，產(chǎn)業(yè)也將外遷，總體上降低城市的整體生產(chǎn)力和潛在產(chǎn)出能力。

如何解決受高地價(jià)甚至無(wú)地可用這一制約問(wèn)題，張軍說(shuō)道，實(shí)際上，諸如深圳等核心城市發(fā)展不需要硬性規(guī)定那么多耕地指標(biāo)，而是需要工商、住宅等建設(shè)用地指標(biāo)。

“這個(gè)問(wèn)題我們?cè)陂L(zhǎng)三角區(qū)域也常討論到”，張軍表示，考慮到人口在不同行政區(qū)劃內(nèi)的不平衡分布，在土地資源配置上也應(yīng)該考慮超越行政性邊界以配合人口的分布。比如把導(dǎo)入人口比較多的城市如深圳的耕地指標(biāo)，更多地改在其他城市來(lái)實(shí)現(xiàn)，而其他人口更多流出的城市可以把多余的建設(shè)用地指標(biāo)有償給到深圳。這樣會(huì)保障整個(gè)區(qū)域內(nèi)的耕地紅線不被突破，但能實(shí)現(xiàn)土地的更合理配置，產(chǎn)生更大的回報(bào)。從這個(gè)意義上講，區(qū)域經(jīng)濟(jì)融合發(fā)展的國(guó)家戰(zhàn)略要順利推進(jìn)，最重要的不是稅收如何共享，而是土地指標(biāo)如何做到在更大區(qū)域里的更合理配置，讓生產(chǎn)率高的地方少受土地管制政策制約。

另外，在張軍看來(lái)，應(yīng)該讓建設(shè)用地指標(biāo)跟著人走。他認(rèn)為，現(xiàn)在全國(guó)凈流入人口最多的兩個(gè)城市，深圳和杭州，新增人口去了那里，但他們的建設(shè)用地指標(biāo)沒(méi)有帶過(guò)去，還在它原來(lái)的地方。

“從經(jīng)濟(jì)發(fā)展角度講，深圳等產(chǎn)業(yè)超級(jí)聚集城市可以使用的建設(shè)用地指標(biāo)應(yīng)該突破行政邊界，這有利于加快區(qū)域經(jīng)濟(jì)一體化，我認(rèn)為還是有可能的。”

而對(duì)于“三道紅線”的強(qiáng)監(jiān)管政策和地產(chǎn)未來(lái)趨勢(shì)，張軍表示，這有利于降低系統(tǒng)性風(fēng)險(xiǎn)和房企做精市場(chǎng)?，F(xiàn)階段，高杠桿策略促使房企必須高周轉(zhuǎn)，而高周轉(zhuǎn)又使得企業(yè)并不能沉下來(lái)做精產(chǎn)品，甚至出現(xiàn)偷工減料等現(xiàn)象。這將在市場(chǎng)端產(chǎn)生極壞影響，損害消費(fèi)者利益。

張軍認(rèn)為，房地產(chǎn)市場(chǎng)之所以被高度關(guān)注，與一線城市高地價(jià)、高房?jī)r(jià)不無(wú)關(guān)系。限價(jià)限貸等政策性不是房地產(chǎn)調(diào)控的長(zhǎng)效機(jī)制，區(qū)域一體化、交通一體化等才是化解核心城市高房?jī)r(jià)高地價(jià)的最終方案。通過(guò)國(guó)家的區(qū)域經(jīng)濟(jì)融合戰(zhàn)略，能擴(kuò)沖核心城市外延，使人才、產(chǎn)業(yè)、居住等外溢至衛(wèi)星城地帶，對(duì)沖核心城市高房?jī)r(jià)高地價(jià)。