本報(bào)記者 王麗新 見習(xí)記者 郭冀川

今年年初以來，財(cái)政部、住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部等部門均從各個(gè)方面強(qiáng)調(diào)推進(jìn)老舊小區(qū)改造，包括“將城鎮(zhèn)老舊小區(qū)改造納入專項(xiàng)債券的支持范圍”、“鼓勵(lì)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)參與老舊小區(qū)改造”等內(nèi)容。

近期包括東莞、廣州、深圳等多個(gè)城市陸續(xù)公布城市更新項(xiàng)目進(jìn)展，明確未來改造計(jì)劃，多家房企也積極簽約城市更新改造項(xiàng)目。目前城市更新參與房企本土化特征較為明顯，如在北京地區(qū)，首開集團(tuán)、中海地產(chǎn)等房企是重要的參與者，在廣州則是富力地產(chǎn)、佳兆業(yè)集團(tuán)等較為活躍。

11月12日，在第十六屆中國地產(chǎn)金融年會(huì)暨第二屆城市發(fā)展戰(zhàn)略高峰論壇上，中國人民大學(xué)國發(fā)院城市更新研究中心主任、原中國住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部政策研究中心主任秦虹表示，中國城鎮(zhèn)化正進(jìn)入中高級(jí)發(fā)展階段，城市更新是提升城市能級(jí)最重要的舉措，是城市發(fā)展轉(zhuǎn)型和房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展轉(zhuǎn)型的一個(gè)結(jié)合點(diǎn)，值得企業(yè)高度重視。

從目前房地產(chǎn)開發(fā)商涉足城市更新的領(lǐng)域來看，多為城中村開發(fā)、老舊小區(qū)改造、老舊建筑更新等，主要有三種開發(fā)模式，拆除重建類、有機(jī)更新類、綜合整治類。秦虹說：“城市更新不是房地產(chǎn)開發(fā)，必須要拋棄房地產(chǎn)開發(fā)思維，房地產(chǎn)開發(fā)更多的是解決增量問題，解決物質(zhì)層面的問題。城市更新解決的是城市的綜合性問題，聚焦城市能級(jí)提升，既包括經(jīng)濟(jì)上是否更有活力，資源配置是否更加平衡，還要實(shí)現(xiàn)社會(huì)目標(biāo)，諸如更加包容的社會(huì)環(huán)境等。”

對(duì)于房地產(chǎn)企業(yè)來說，城市更新的市場(chǎng)規(guī)模并不小，比如中達(dá)證券的分析認(rèn)為，考慮到老舊住宅的拆除，到2019年末，2000年以前建成的城鎮(zhèn)住房建筑面積仍大于90億平方米，需改造老舊小區(qū)建筑面積大于50億平方米，未來所需總投資額大于6萬億元。

近日，《中共中央關(guān)于制定國民經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展第十四個(gè)五年規(guī)劃和二〇三五年遠(yuǎn)景目標(biāo)的建議》提出，推進(jìn)以人為核心的新型城鎮(zhèn)化。實(shí)施城市更新行動(dòng)，推進(jìn)城市生態(tài)修復(fù)、功能完善工程，統(tǒng)籌城市規(guī)劃、建設(shè)、管理，合理確定城市規(guī)模、人口密度、空間結(jié)構(gòu)，促進(jìn)大中小城市和小城鎮(zhèn)協(xié)調(diào)發(fā)展。強(qiáng)化歷史文化保護(hù)、塑造城市風(fēng)貌，加強(qiáng)城鎮(zhèn)老舊小區(qū)改造和社區(qū)建設(shè)，增強(qiáng)城市防洪排澇能力，建設(shè)海綿城市、韌性城市。

今年7月出臺(tái)的《關(guān)于全面推進(jìn)城鎮(zhèn)老舊小區(qū)改造工作的指導(dǎo)意見》規(guī)劃，2020年新開工改造城鎮(zhèn)老舊小區(qū)3.9萬個(gè)，涉及居民近700萬戶；到2022年，基本形成城鎮(zhèn)老舊小區(qū)改造制度框架、政策體系和工作機(jī)制；到“十四五”期末，結(jié)合各地實(shí)際，力爭(zhēng)基本完成2000年底前建成需改造城鎮(zhèn)老舊小區(qū)改造任務(wù)。

目前各地正在探索老舊小區(qū)改造的新機(jī)制，針對(duì)最大的難點(diǎn)“誰出資”問題，業(yè)內(nèi)認(rèn)為，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)和金融機(jī)構(gòu)或許可以在其中扮演更重要的角色，這需要進(jìn)一步挖掘項(xiàng)目發(fā)展模式，與各方合作探索出更合適的利益協(xié)調(diào)機(jī)制。

華高萊斯創(chuàng)始人兼董事長(zhǎng)李忠對(duì)《證券日?qǐng)?bào)》記者表示，在城市更新建設(shè)過程中，不僅僅是翻新重建，更是給老舊小區(qū)賦能新的商業(yè)化過程。李忠說：“如為一些老舊工業(yè)區(qū)加入一些高價(jià)值的產(chǎn)業(yè)，引入新的設(shè)計(jì)讓一些老舊小區(qū)吸引一些年輕人，通過保留底商和增加購物設(shè)施等運(yùn)營(yíng)商業(yè)項(xiàng)目，這是很多商業(yè)地產(chǎn)公司的強(qiáng)項(xiàng)，也是提升城市更新項(xiàng)目?jī)r(jià)值的可探索方向。”

愿景集團(tuán)董事長(zhǎng)陶紅兵向《證券日?qǐng)?bào)》等媒體表示，在老舊小區(qū)改造方面，政策已經(jīng)給予了很多支持，由于城市更新是一個(gè)長(zhǎng)期的、需要通過十幾年運(yùn)營(yíng)才能收回投資的事業(yè)，在房地產(chǎn)企業(yè)參與建設(shè)的過程中，金融機(jī)構(gòu)也應(yīng)該積極跟進(jìn)，為項(xiàng)目提供低息、優(yōu)質(zhì)、長(zhǎng)期的貸款，引導(dǎo)社會(huì)資本積極參與對(duì)社會(huì)產(chǎn)生重大意義的城市更新項(xiàng)目。