11月10日，北京市規(guī)劃和自然資源委員會(huì)披露，朝陽(yáng)區(qū)東壩、石景山中關(guān)村科技園、石景山區(qū)北辛安各有一宗地塊正式掛牌，為2宗宅地、1宗商業(yè)用地，總起始價(jià)68.74億元，掛牌競(jìng)價(jià)截止時(shí)間均為12月14日15點(diǎn)。

此前11月6日，北京市規(guī)劃和自然資源委員會(huì)已掛牌2宗房山區(qū)的不限價(jià)預(yù)申請(qǐng)地塊。

在所有掛牌地塊中，朝陽(yáng)區(qū)東壩之前流拍的611限競(jìng)房地塊“重新上架”。交易公告中，在地塊的文件中對(duì)“70/90”的描述，由“套型建筑面積”變成了“套內(nèi)建筑面積”。

此信號(hào)一出，業(yè)內(nèi)人士猜測(cè)，三道紅線下房企拿地趨于謹(jǐn)慎，對(duì)限價(jià)地塊熱情衰退，北京限競(jìng)房時(shí)代或?qū)⒅鸩酵顺鍪袌?chǎng)。

從數(shù)據(jù)來(lái)看，近年來(lái)，隨著市場(chǎng)的發(fā)展，限競(jìng)房的市場(chǎng)占有比率也的確在逐步縮減。貝殼研究院統(tǒng)計(jì)，從北京宅地市場(chǎng)來(lái)看，2020年1-10月限價(jià)宅地成交面積為130萬(wàn)㎡，同比下滑67%，降幅較大。

11月15日，北京某開發(fā)商向時(shí)代周報(bào)記者表示，限競(jìng)房自身的條件造成了限競(jìng)房去化周期長(zhǎng)；其次，近年來(lái)拿地成本逐步走高，在三道紅線政策下，若沒(méi)有特別優(yōu)良的地塊，公司將不考慮入手限競(jìng)房地塊。

仍是剛需首選

所謂“限競(jìng)房” ，簡(jiǎn)單來(lái)說(shuō)就是“限房?jī)r(jià)，競(jìng)地價(jià)”，讓開發(fā)商向上競(jìng)地價(jià)，向下競(jìng)房?jī)r(jià)，以這種方式推出的住房就叫“限競(jìng)房”。 

“商品房品質(zhì)更高，但是價(jià)格也高，對(duì)于我們這種剛需家庭，還是首選價(jià)格優(yōu)惠的限競(jìng)房，雖然后續(xù)換房會(huì)復(fù)雜一點(diǎn)，但是，能解決我們眼下的住房需求就很好。”在房山區(qū)看房的張新林（化名）這樣告訴記者。 

2018年5月，北京市住建委正式發(fā)布《關(guān)于加強(qiáng)限房?jī)r(jià)項(xiàng)目銷售管理的通知》，限競(jìng)房是切實(shí)保障限房?jī)r(jià)項(xiàng)目的住房是用來(lái)住的，其中規(guī)定限房?jī)r(jià)項(xiàng)目可售住房銷售限價(jià)與評(píng)估價(jià)比值高于85%的，由開發(fā)建設(shè)單位面向具備本市購(gòu)房資格的居民家庭進(jìn)行銷售，所售住房為商品房，但應(yīng)取得分戶不動(dòng)產(chǎn)登記證書或契稅完稅憑證后滿5年方可上市交易；比值不高于85%的，由市保障房中心收購(gòu)轉(zhuǎn)化為共有產(chǎn)權(quán)住房。設(shè)定比例在實(shí)施過(guò)程中可根據(jù)市場(chǎng)變化和銷售情況適當(dāng)調(diào)整。

張新林認(rèn)為，限競(jìng)房是定死了價(jià)格的，開發(fā)商一分錢都不許漲，就算二手房?jī)r(jià)格漲上天，有限競(jìng)房兜著，購(gòu)房者就還是安全的，而且，不少限競(jìng)房和同區(qū)域二手次新房相比，已經(jīng)具有比較明顯的性價(jià)比優(yōu)勢(shì)，價(jià)格差不多，但戶型品質(zhì)樓齡明顯勝出。 

貝殼研究院數(shù)據(jù)顯示，2020年1-10月北京限競(jìng)房成交面積為261萬(wàn)㎡，市場(chǎng)占有率為46%。1-10月北京限競(jìng)房成交23594套，90平以下成交套數(shù)占比約為77%，限競(jìng)房成交客戶中至少八成為剛需客戶。

從項(xiàng)目上來(lái)看，北京所供應(yīng)的限競(jìng)房項(xiàng)目在逐步減量。

據(jù)時(shí)代周報(bào)不完全統(tǒng)計(jì)，截至到招商臻瓏府和融創(chuàng)亦莊壹號(hào)入市，北京限競(jìng)房已經(jīng)開始逐步縮減。目前限競(jìng)房有昌平區(qū)東小口的奧森one、昌平區(qū)東小口奧海明月、亦莊河西區(qū)港中旅在開發(fā)項(xiàng)目、朝陽(yáng)區(qū)東壩金地首開在開發(fā)項(xiàng)目、西紅門熙悅宸著和熙紅印、房山區(qū)官道中駿云景臺(tái)、通州區(qū)馬駒橋金悅郡項(xiàng)目。 

從上市之處的到現(xiàn)在，限競(jìng)房在三年時(shí)間里，從供應(yīng)上百個(gè)項(xiàng)目，到新項(xiàng)目屈指可數(shù)可謂走過(guò)了一場(chǎng)波浪行情。

市場(chǎng)倒逼下的改變

推動(dòng)限競(jìng)房出生的是市場(chǎng)規(guī)律，而在市場(chǎng)規(guī)律之下，現(xiàn)在的限競(jìng)房也要做出一些改變。

據(jù)wind統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，今年上半年北京總成交住宅地塊31宗，其中限競(jìng)房地塊僅有6宗，純商品房地塊23宗，純商品房地塊已成為北京土拍主流，其余兩宗則為共有產(chǎn)權(quán)房地塊。對(duì)比去年上半年出讓的30宗住宅用地中，有8宗純商品房地塊和12塊限競(jìng)房地塊，限競(jìng)房地塊所占比例明顯減少。 

6月份，位于北京房山區(qū)的首批限競(jìng)房項(xiàng)目旭輝舒朗苑（推廣案名“旭輝城”）陷入維權(quán)風(fēng)波，與2018年剛開盤時(shí)39000元/平方米的銷售價(jià)格相比，項(xiàng)目新開樓棟每平方米直降1萬(wàn)元，部分房源甚至賣到27000元/平方米，引發(fā)原有業(yè)主極大不滿。

“北京限競(jìng)房市場(chǎng)已經(jīng)出現(xiàn)明顯的供大于求現(xiàn)象，2.2萬(wàn)套庫(kù)存量也是歷史最高值。”北京中原地產(chǎn)首席分析師張大偉說(shuō)，北京入市的限競(jìng)房項(xiàng)目已經(jīng)普遍性降價(jià)，從成交表現(xiàn)看，除少數(shù)項(xiàng)目外，大部分項(xiàng)目都出現(xiàn)了去庫(kù)存難題。

供大于求的局面，讓限競(jìng)房開發(fā)商們開始打折出售房源，但“甩賣”的背后也有開發(fā)商的無(wú)奈。

由于限定了銷售價(jià)格并進(jìn)而壓縮了項(xiàng)目利潤(rùn)，限競(jìng)房這一品類并不受房企的歡迎。北京房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會(huì)副會(huì)長(zhǎng)兼秘書長(zhǎng)陳志認(rèn)為，拋開品質(zhì)、區(qū)位、價(jià)格等表面因素，限競(jìng)房的遇冷，反映出北京新房供大于求的現(xiàn)實(shí)，新房市場(chǎng)將進(jìn)入買方時(shí)代，這也是長(zhǎng)期樓市調(diào)控的必然結(jié)果。

但合碩機(jī)構(gòu)首席分析師郭毅告訴記者，限競(jìng)房不會(huì)馬上退出市場(chǎng)，首先是因?yàn)槟壳笆袌?chǎng)上還有大量的限競(jìng)房庫(kù)存。其次，北京今年仍舊在出讓限競(jìng)房土地，只不過(guò)在供應(yīng)結(jié)構(gòu)當(dāng)中，限競(jìng)房地塊的所占比重有所縮小。從長(zhǎng)遠(yuǎn)來(lái)看，限競(jìng)房已經(jīng)實(shí)現(xiàn)了它施行的最初目標(biāo)就是保證北京的房?jī)r(jià)的環(huán)比不上漲，當(dāng)然一個(gè)政策也不會(huì)完全一成不變的，在完成了一個(gè)間斷性的目標(biāo)之后，這個(gè)政策也會(huì)隨著市場(chǎng)的情況做出調(diào)整和改變。

郭毅表示，其實(shí)在限競(jìng)房供應(yīng)過(guò)程中也出現(xiàn)了一定的問(wèn)題，比如產(chǎn)品同質(zhì)化、限競(jìng)房的供應(yīng)結(jié)構(gòu)相對(duì)單一，對(duì)剛需家庭可能并無(wú)差異，但是對(duì)品質(zhì)改善型住戶來(lái)說(shuō)可選擇性太小，市場(chǎng)要求其做出改變。