8月“三道紅線”監(jiān)管新規(guī)落地，震動房地產(chǎn)行業(yè)。行業(yè)變革的第一槍指向了融資。在融資新規(guī)正式落地之前，不少房企緊急“補血”。
貝殼研究院數(shù)據(jù)顯示，2020年1-10月，房企境內(nèi)外債券融資累計約10283億元，融資規(guī)模突破萬億大關(guān)，同比微增1%，增幅較2019年同期大幅收窄20個百分點。2020年前10月融資規(guī)模占比2019年全年87.1%，至年末，房企在金融監(jiān)管升級的過渡期內(nèi)將面臨降負債與沖業(yè)績的雙重壓力考驗。
據(jù)時代周報記者不完全統(tǒng)計，僅11月3日當日，就有中海地產(chǎn)、中交投資、綠城集團、綠地控股、華僑城、廈門象嶼等多家企業(yè)發(fā)債融資。
11月5日，北京某房企負責人廖世杰（化名）告訴時代周報記者，現(xiàn)在的融資環(huán)境相對寬松，但是“三道紅線”的出臺給行業(yè)發(fā)展增添了未知數(shù)，但“過冬還需囤糧”。
融資過冬
中原地產(chǎn)研究中心數(shù)據(jù)顯示，9-10月全國房企境內(nèi)外融資全面加速，境內(nèi)債券發(fā)行超過1000億元，同比漲幅達48.6%。
事實上，整個第三季度，房企融資數(shù)據(jù)也處于強勢上漲的狀態(tài)。
據(jù)貝殼研究院統(tǒng)計，第三季度房企境內(nèi)外債券融資發(fā)行307次，融資規(guī)模約3247億元，同比增長14%。
近日，某券商分析師告訴時代周報記者，各家開發(fā)商基本都會區(qū)分抵押類或信用類融資并對自身融資成本設(shè)置成本控制紅線。根據(jù)開發(fā)商綜合實力等不同情況，基本的票面利率會控制在3%－6%左右，考慮到資金出入境成本、跨境稅費成本以及匯率匯兌損失等，境外債券的總體成本一般會高。
貝殼研究院數(shù)據(jù)顯示，10月境內(nèi)債券融資平均票面利率為4.76%，較上月微增0.05個百分點。境外債券融資平均票面利率6.74%，較上月大幅下降，主要受香港中化5億美元1.63%低息永續(xù)債拉低，剔除此筆債務(wù)后境外債券融資平均票面利率為7.29%，環(huán)比仍呈下降趨勢。房企境外融資成本分化嚴重，其中頭部房企碧桂園融資利率為3.875%，而百強尾部房企佳源國際融資成本為12.5%。
融資排行榜中，恒大以總發(fā)債額592億元位列榜首，碧桂園以428億元緊跟其后，首開則以270億元排名第三，前十名的房企還有旭輝、金融街、華發(fā)、融創(chuàng)、正榮、佳兆業(yè)、招商蛇口等。
中原地產(chǎn)首席分析師張大偉認為，目前情況下，房企融資的難度處于歷史最低水平，平均融資成本票面利率集中,4%-5%左右，遠遠低于去年同期的6%-8%。同時，房企抓緊融資，避免政策變動，所以大量房企在井噴融資。
諸葛找房數(shù)據(jù)研究中心分析師王小嬙表示，近兩個月房企發(fā)債融資依舊活躍，主要原因在于當前的融資成本仍較低，平均融資成本票面利率低于去年同期的水平，而房企融資新規(guī)仍在推進中，房企也是抓住政策窗口期加快融資。
“發(fā)債主要還是頭部房企的融資渠道，因為目前銀行、非銀等渠道的限制越來越多，受到調(diào)控因素的影響也越來越大。”北京一家國資房企人士表示。
10月14日，中國人民銀行金融市場司副司長彭立峰在三季度金融數(shù)據(jù)發(fā)布會上表示，從整體上看，目前重點房地產(chǎn)企業(yè)資金監(jiān)測和融資管理規(guī)則起步平穩(wěn)，社會反響積極正面。
他認為，建立這個制度的目的，在于增強房地產(chǎn)企業(yè)融資管理的市場化、規(guī)則化和透明度，促進房地產(chǎn)企業(yè)形成穩(wěn)定的金融政策預(yù)期，合理安排自身的經(jīng)營活動和融資行為，同時也矯正一些企業(yè)盲目擴張的經(jīng)營行為，增強房地產(chǎn)企業(yè)自身的抗風險能力。
“因為三道紅線落地后，有息負債的增速就要被限制了，所以在沒有受到限制的情況下很多房企還是會加緊發(fā)債。”前述北京一家國資房企人士表示，“但是在發(fā)債及通過非銀渠道融資的過程中，一些房企也會平衡對三道紅線的達標情況和自身負債率、財務(wù)成本的變化情況，如果本身因發(fā)債過多而導(dǎo)致負債率超標反而采了紅線，那就得不償失了。”
償債壓力漸近
雖然房企們在快馬加鞭收割融資市場，但是，大規(guī)模融資帶來的還有大規(guī)模償債。
貝殼研究院數(shù)據(jù)顯示，10月房地產(chǎn)企業(yè)境內(nèi)外債券到期規(guī)模約816億元，超過了約692億元的發(fā)債規(guī)模，發(fā)債規(guī)模已連續(xù)兩月不及到期規(guī)模，房企短期資金流動性壓力上升。
易居企業(yè)集團首席執(zhí)行官丁祖昱認為，對企業(yè)端來說，房企現(xiàn)有存量債存在新發(fā)債券時，存在按借新還舊比例打折的可能，這對房企加速銷售回款、提高現(xiàn)金管理能力、合理控制杠桿提出了更高要求。
11月房企將有1071億元債券到期，迎來今年到期償債高峰期。
有行業(yè)人士向時代周報記者坦言，10月房企強勁的銷售業(yè)績可緩解一部分流動性壓力，但高負債房企將面臨較大考驗，對銷售回款的依賴程度將進一步加深。
貝殼研究院數(shù)據(jù)顯示，10月末，百余家A股上市房企發(fā)布第三季度財務(wù)報告，其中涉及百強房企21家。盈利能力保持中期財報的下滑趨勢。21家房企第三季度平均毛利率28.0%，較上年同期下降13.5%。
貝殼研究院認為，年內(nèi)，房地產(chǎn)行業(yè)利潤水平不斷下滑，一方面是由于地價成本逐漸走高；另一方面，房企開展的促銷讓利營銷活動也會有損房企的盈利水平。包括萬科、招商蛇口在內(nèi)的多家房企表示，至年末企業(yè)毛利水平有進一步下降的可能。
“A股132家上市房企2020年三季報已全部發(fā)布，其中僅46家公司歸母凈利潤同比有所增長，占比為34.8%。整體看，上市房企前三季度業(yè)績表現(xiàn)欠佳。”克而瑞研究中心企業(yè)研究總監(jiān)房玲說。
克而瑞發(fā)布的1-10月房企銷售數(shù)據(jù)顯示，10月TOP100房企實現(xiàn)銷售操盤金額11440.7億元，單月業(yè)績同比增長25.2%，環(huán)比下降3.9%。其中4家龍頭房企銷售環(huán)比增長3.2%，但其余百強銷售業(yè)績環(huán)比下降6.1%。1-10月，TOP100房企銷售額均值為994.9億元，增長率均值為12.3%；其中銷售額超千億元房企26家，較去年同期增加1家；超百億元房企148家。
克而瑞地產(chǎn)研究員認為，雙節(jié)期間房企營銷發(fā)力，龍頭房企效果更佳。但從整體來看，三季度以來房企總體業(yè)績規(guī)模增長主要還是得益于年內(nèi)銷售和供貨節(jié)奏后移，供應(yīng)量顯著提升。下半年特別是9、10兩月的實際去化率水平并不盡如人意，四季度房企去化仍然承壓。
但是，市場反應(yīng)卻不容房企們再過多遲疑。
多名業(yè)內(nèi)人士認為，9月以來房地產(chǎn)市場降溫特征愈加突出。隨著年中潛在購房需求集中釋放，疊加調(diào)控政策持續(xù)加碼，核心一、二線城市市場觀望情緒再起，成交適度回調(diào)?；谝吆缶用袷杖腩A(yù)期下滑，三、四線城市潛在置業(yè)群體首付款支出、月供還貸壓力明顯加劇，部分弱三、四線城市已然出現(xiàn)需求“斷層”。預(yù)計年底房地產(chǎn)市場仍不容樂觀，成交即使有回升，幅度也將有限。
免責聲明：凡本站注明 “來自：XXX（非家在臨沂網(wǎng)）”的新聞稿件和圖片作品，系本站轉(zhuǎn)載自其它媒體，轉(zhuǎn)載目的在于信息傳遞，并不代表本站贊同其觀點和對其真實性負責。如有新聞稿件和圖片作品的內(nèi)容、版權(quán)以及其它問題的，請聯(lián)系本站新聞中心，郵箱：405369119@qq.com
