自2019年下半年以來，窗口指導(dǎo)、余額管控成為了房地產(chǎn)信托業(yè)務(wù)的關(guān)鍵詞，今年以來，監(jiān)管也在不斷“重拳出擊”遏制當(dāng)前房地產(chǎn)信托業(yè)務(wù)違規(guī)亂象。11月5日，北京商報記者從多位信托業(yè)從業(yè)人士處了解到，在展業(yè)層面，房地產(chǎn)信托業(yè)務(wù)大部分均做了收緊，今年以來，部分房企現(xiàn)金流緊張，可能存在風(fēng)險加劇的情況。受“爆雷”潮的影響，1-10月，房地產(chǎn)信托領(lǐng)域違約金額已超400億元。在分析人士看來，從過往經(jīng)驗看，調(diào)控房地產(chǎn)和房地產(chǎn)信托的嚴(yán)監(jiān)管政策都會增大市場房地產(chǎn)信托違約規(guī)模，因而在未來一段時間，房地產(chǎn)信托風(fēng)險防控壓力增大。

三條“紅線”排查大幕開啟

為防范化解風(fēng)險，監(jiān)管專門針對房地產(chǎn)信托開啟了一輪專項排查。近日，有市場消息稱，銀保監(jiān)會近日下發(fā)了《關(guān)于開展新一輪房地產(chǎn)信托業(yè)務(wù)專項排查的通知》，并要求各地銀保監(jiān)局于11月30日前將排查情況上報。

從多位信托業(yè)從業(yè)人士處獲悉，上述消息屬實，此次銀保監(jiān)會排查的問題主要為，是否違反“四三二”要求、是否用于土地儲備、是否用于補充流動資金、是否協(xié)助金融機構(gòu)進行監(jiān)管套利，以及是否存在其他違規(guī)行為。不過也有部分信托公司人士向記者表示，“這份文件應(yīng)該主要是針對房地產(chǎn)信托業(yè)務(wù)較多的信托公司，房地產(chǎn)信托業(yè)務(wù)占比不大的暫未收到通知”。

“這次排查是一項例行檢查。” 一位信托公司從業(yè)人士向北京商報記者介紹稱，主要排查房地產(chǎn)信托的三條“紅線”。這三條“紅線”是指監(jiān)管層收緊房企融資較為清晰的三條標(biāo)準(zhǔn)，要求控制房地產(chǎn)行業(yè)的有息債務(wù)增長。

具體來看，“紅線”一是剔除預(yù)收款的資產(chǎn)負(fù)債率不得大于70%，“紅線”二是凈負(fù)債率不得大于100%，“紅線”三是現(xiàn)金短債比不得小于1倍。根據(jù)三條“紅線”的觸線情況，分為紅、橙、黃、綠四檔，紅色檔三條“紅線”都觸碰到了則不得新增有息負(fù)債。橙色檔碰到兩條“紅線”則負(fù)債年增速不得超過5%。黃色檔碰到一條“紅線”，則負(fù)債年增速不得超過10%。綠色檔三條“紅線”都未碰到，則負(fù)債年增速不得超過15%。

金樂函數(shù)分析師廖鶴凱在接受北京商報記者采訪時表示，本輪專項排查會進一步實質(zhì)收緊投向房地產(chǎn)領(lǐng)域的信托資金投向，部分房企現(xiàn)金流緊張，預(yù)計市場并購風(fēng)潮還會持續(xù)較長時間。

年內(nèi)違約規(guī)模已超400億元

2020年，信托行業(yè)兌付延期頻發(fā)，房地產(chǎn)信托的違約情況也持續(xù)走高。北京商報記者從用益信托獲得的最新數(shù)據(jù)顯示，今年1-10月，房地產(chǎn)信托領(lǐng)域違約金額總計達到411.37億元。

從具體的時間節(jié)點來看，今年3月，房地產(chǎn)信托的違約走向小高峰，當(dāng)月違約金額達到115.12億元，后又在4月回落至82.25億元。到6月又迎來一波增長，當(dāng)月違約金額達到134.56億元。10月信托行業(yè)共發(fā)生27起違約事件，其中房地產(chǎn)信托的違約金額為2.3億元。

一家信托公司相關(guān)人士向北京商報記者透露稱，在房地產(chǎn)信托運作過程中，投資者先將資金委托給信托公司，信托公司再委托信托經(jīng)理篩選優(yōu)質(zhì)房地產(chǎn)項目。信托公司和信托經(jīng)理能否勤勉盡職地履行職責(zé)，也直接影響房地產(chǎn)信托產(chǎn)品的安全性。這位信托公司人士直言，現(xiàn)在房地產(chǎn)信托沒有好的備案項目，再用之前的項目結(jié)構(gòu)借錢只能增加公司債務(wù)，達不到監(jiān)管機構(gòu)的要求，再加上房企普遍面臨融資收緊的情況，現(xiàn)金流緊張，風(fēng)險有加速暴露的可能。

在資管研究員袁吉偉看來，短期內(nèi)房地產(chǎn)市場行業(yè)景氣度面臨較大下行壓力，一方面銷售資金回籠放緩，外部融資渠道受阻;另一方面房地產(chǎn)企業(yè)的債權(quán)融資、信托融資等大量到期，如果不能有效調(diào)配資金，很容易出現(xiàn)資金鏈斷裂。從過往經(jīng)驗看，歷次調(diào)控房地產(chǎn)和房地產(chǎn)信托的嚴(yán)監(jiān)管政策都會增多市場房地產(chǎn)信托違約規(guī)模，并在調(diào)控后的半年到一年達到違約高峰。因而在未來一段時間，房地產(chǎn)信托風(fēng)險防控壓力增大。

合規(guī)、風(fēng)險指標(biāo)面臨雙向承壓

一直以來房地產(chǎn)信托就備受業(yè)內(nèi)關(guān)注，一邊是房企對資金的渴望，一邊是監(jiān)管的不斷嚴(yán)控，房地產(chǎn)信托的成立規(guī)模也在持續(xù)波動。來自中國信托業(yè)協(xié)會發(fā)布的數(shù)據(jù)顯示，2020年二季度末，房地產(chǎn)資金信托余額為2.5萬億元，同比2019年二季度末2.93萬億元下降14.68%，環(huán)比一季度末2.58萬億元下降3.1%。

今年6月，銀保監(jiān)會關(guān)于開展銀行業(yè)保險業(yè)市場亂象整治“回頭看”工作的通知中提到，信托公司存在未嚴(yán)格執(zhí)行房地產(chǎn)信托貸款監(jiān)管政策，向不滿足“四三二”要求的房地產(chǎn)開發(fā)項目提供貸款;直接或變相為房地產(chǎn)企業(yè)提供土地儲備貸款或流動資金貸款;以向開發(fā)商上下游企業(yè)、關(guān)聯(lián)方或施工方發(fā)放貸款等名義將資金實際用于房地產(chǎn)開發(fā)，規(guī)避房地產(chǎn)信托貸款相關(guān)監(jiān)管要求等問題。

在全行業(yè)收縮的時候，房地產(chǎn)信托產(chǎn)品的合規(guī)性和風(fēng)險性亟待檢驗，在廖鶴凱看來，房地產(chǎn)業(yè)務(wù)階段性規(guī)模受限，不過存量規(guī)模依然很大，對信托公司來說，后續(xù)可以持續(xù)提升股權(quán)投資比重，待政策成熟可以加快布局房地產(chǎn)信托投資基金(REITs)業(yè)務(wù)。

正如袁吉偉所言，房地產(chǎn)信托被嚴(yán)監(jiān)管預(yù)示著傳統(tǒng)信托業(yè)務(wù)的增長空間將越來越受到制約，傳統(tǒng)粗放的高增長模式越來越難以持續(xù)。他進一步指出，信托公司要實現(xiàn)長期可持續(xù)發(fā)展，就要順應(yīng)我國經(jīng)濟社會轉(zhuǎn)型發(fā)展的新趨勢，順應(yīng)監(jiān)管新要求，明確新的有效業(yè)務(wù)組合和市場方向，塑造與之相匹配的專業(yè)能力，獲取新的增長驅(qū)動力，提高市場競爭力，占據(jù)資管新時代的一席之地。