10月樓市整體平穩(wěn)運行，但三四線城市打補丁政策趨勢依然持續(xù)。11月3日，臺州發(fā)布樓市新政：市區(qū)新購買住房3年內不得交易；建立房價地價聯動機制，實行“限地價、競自持(或配建)”土地出讓方式。
此前的10月30日，浙江省衢州市房地產市場持續(xù)健康發(fā)展協調小組辦公室發(fā)布《關于進一步促進市區(qū)房地產市場平穩(wěn)健康發(fā)展的通知》，推行限房價、限地價、競配建的住宅用地出讓方式，擴大限售樓盤范圍，同時加大對住房租賃的扶持力度，提高租房提取公積金額度至每年2400元。
事出有因，來自深耕浙江的多名房企人士綜合信息反饋，衢州、臺州市場均出現局部過熱的情況。臺州椒江區(qū)房地產市場火爆，樓市火、地價火、網簽限簽導致排隊現象，政府為促進房地產健康、穩(wěn)定的發(fā)展，特出臺此政策。
一個背景是，浙江三四線城市小貸金融發(fā)達，中小企業(yè)多，資金流向房地產已成趨勢。據臺州一名當地人士稱，臺州市區(qū)購買力基本來自本土市場的，大部分人擁有多套房，買房大多用于出租；也有部分購買力來自鄉(xiāng)鎮(zhèn)。目前的情況是，臺州市區(qū)房價相對于縣級市溫嶺而言，還是“價值洼地”。
政策打補丁在所難免。同策研究院資深分析師王豐分析指出，臺州新政與衢州新政有幾個不同點：第一，衢州新政是從政府端、房企端至C端比較完整的預期政策管理的嘗試，而臺州只是政策補?。坏诙?，房地產行業(yè)地位不同，2020年前3季度，臺州房地產開發(fā)投資累計增速為12%，位于浙江省前列，而衢州累計增速僅為-10.6%，所以衢州作為政策實驗田的試錯成本更小。
穩(wěn)房價為主
可以看出，此次臺州樓市政策仍以穩(wěn)定預期為主，即取得不動產證滿3年才能上市交易，與2016年三四線城市集中出臺“限售”政策的思路一致，引導市場回歸理性，但大概率不會產生過大的負面影響。
王豐認為，臺州出臺政策時間點有以下幾個考慮：第一，市場處于需求恢復期，經歷了2020年上半年土地市場過熱，和疫情過后的需求集中釋放，2020年11月市場處于相對平穩(wěn)期，為了預防2020年年底，房企沖業(yè)績壓力，提前出臺政策穩(wěn)定預期；第二，配合十四五規(guī)劃，對于房地產貢獻較大的城市采取政策補丁政策(如臺州)，對房地產貢獻較小的城市(如衢州)，摸索預期管理的全套解決方案，貫徹“因城施策”。
另一方面，隨著市區(qū)融合的加快，以及萬達商圈、高鐵新區(qū)的逐漸崛起，臺州市民換房意愿強烈，新盤去化率加快。高鐵新區(qū)區(qū)塊位于椒江、黃巖、路橋之間，高鐵利好導致這幾個區(qū)域的房價漲幅也呈現向上趨勢。但衢州穩(wěn)房價相關政策比臺州更細化，從嚴控制商品住房預售節(jié)奏。除土地出讓文件對預售規(guī)模作出特殊約定外，建筑面積3萬平方米及以下的，須一次性申請預售；建筑面積3萬平方米以上分期申請預售的，每期預售建筑面積不少于3萬平方米，尾期建筑面積低于3萬平方米的須一次性申請預售。
土地市場，仍然是調控導火線
值得關注的是，中指院近期發(fā)布10月百城房價指數，百城房價漲幅居前十位的城市依次是東莞、徐州、嘉興、金華、西安、?？?、惠州、北京、寧波、南通。
寧波赫然在列，號稱新二線城市的臺州，與寧波地緣接近，在樓市上也有傳導作用。2020年1月以來，臺州土拍市場持續(xù)火熱，臺州市中心的土拍樓面價接連破萬，且有不少未入駐臺州的新房企出現。較早進入臺州市場的中梁地產相關人士表示，目前臺州地區(qū)土地難拿，在該地區(qū)已經很久沒有拿地了。
回看衢州新政，也明確提出了對市場關注度高的熱點地塊，土地出讓前明確該樓盤銷售的商品住宅自《商品房買賣合同》網簽備案之日起5年內不得轉讓。加大對住房租賃的扶持力度，提高租房提取公積金額度，每戶每年最高提取額不超過24000元。
對此，上海中原市場分析師盧文曦指出，調控圍繞土地、銷售等一系列關鍵點展開，從內容上和當前主流調控城市手段如出一轍，比如“限房價+限地價+競配建”的方式公開出讓，可以穩(wěn)定市場預期，也是借鑒調控效果明顯的城市做法。因此，新意上略顯不足。但是可以對市場起警示作用，預防樓市非理性上漲。
從近期調控舉動來看，近期三、四線依然是收緊的地方。盡管臨近年底，但是開發(fā)商營銷活動來看，對市場有一定鼓動性，因此不排除樓市溫度延續(xù)甚至走高的可能。所以，三四線城市還是出政策，一方面調節(jié)當下市場情緒，另一方面，可能為明年樓市做規(guī)劃。
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