10月28日，標(biāo)普信評(píng)發(fā)布研究報(bào)告認(rèn)為，如果控制房地產(chǎn)企業(yè)有息債務(wù)增長的監(jiān)管規(guī)則擴(kuò)大適用范圍，長期來看有利于房地產(chǎn)行業(yè)整體信用風(fēng)險(xiǎn)的下降，但中短期內(nèi)高杠桿房企在資本市場(chǎng)的融資空間將被壓縮，存貨變現(xiàn)將成其緩和流動(dòng)性壓力的關(guān)鍵。
據(jù)觀點(diǎn)地產(chǎn)新媒體了解，央行9月表示，針對(duì)重點(diǎn)房地產(chǎn)企業(yè)的資金監(jiān)測(cè)和融資管理規(guī)則將穩(wěn)步擴(kuò)大適用范圍。
標(biāo)普信評(píng)研究報(bào)告稱，從媒體報(bào)道看，新規(guī)實(shí)施后，所有房企的有息負(fù)債年增幅均不能超過15%。剔除預(yù)收款后的資產(chǎn)負(fù)債率大于70%、凈負(fù)債率大于100%且現(xiàn)金短債比小于1倍的企業(yè)，有息負(fù)債規(guī)模將不得增加。三項(xiàng)指標(biāo)中僅一項(xiàng)、兩項(xiàng)指標(biāo)超出閾值的企業(yè)，有息負(fù)債年增速將分別控制在5%和10%以內(nèi)。
此外，最近半年房企債務(wù)融資增速較快。在我們跟蹤的87家樣本房企當(dāng)中，超過40%的企業(yè)截至2020年上半年末的有息債務(wù)同比增速均超過15%。如果融資新規(guī)大范圍實(shí)施，企業(yè)無論現(xiàn)有杠桿水平是高是低，今后或?qū)o法通過激進(jìn)債務(wù)擴(kuò)張發(fā)展業(yè)務(wù)。
對(duì)于杠桿水平高、觸碰了一條或者多條監(jiān)管紅線的房企而言，其債務(wù)增長空間將會(huì)更加逼仄，業(yè)務(wù)的擴(kuò)張將更多依賴其存貨的快速去化和銷售回款的快速流入。在我們的樣本中，同時(shí)觸碰三條紅線的房企占了24.1%，完全沒有碰線的企業(yè)僅占12.6%。
標(biāo)普信評(píng)指出，略顯矛盾的是，我們認(rèn)為存貨水平過低或過高的企業(yè)都有可能因?yàn)殇N售回款不足，而承受流動(dòng)性風(fēng)險(xiǎn)上升的壓力。
對(duì)于存貨不足的房企而言，在有息負(fù)債無法增長的情況下，銷售回款現(xiàn)金流入可能不足以覆蓋短期到期債務(wù)、建安支出、土地購置以及投資等必要現(xiàn)金流出，融資新規(guī)的實(shí)施會(huì)造成短期流動(dòng)性風(fēng)險(xiǎn)上升。
部分企業(yè)持有的存貨相對(duì)于自身銷售規(guī)模顯得過于龐大，則有可能是因?yàn)楦?jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)較弱，經(jīng)營效率較低，無法實(shí)現(xiàn)持續(xù)較快速的銷售回款，也可能是因?yàn)榇尕浉采w區(qū)域相對(duì)集中，或者在三四線及以下城市占比較高，面臨一定的區(qū)域政策限制或市場(chǎng)需求不足的問題。
標(biāo)普信評(píng)認(rèn)為，如何將這些低質(zhì)量存貨轉(zhuǎn)換為現(xiàn)金，是融資新規(guī)實(shí)施后企業(yè)面臨的重點(diǎn)考驗(yàn)。
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