中國證券報(bào)記者日前對北京地區(qū)商住房市場走訪發(fā)現(xiàn)，受限購政策影響，北京地區(qū)商住房成交慘淡，新房樓盤普遍存在滯銷。很多在售的樓盤是2017年限購政策出臺前入市的，目前仍在銷售，這些新房樓盤已經(jīng)有二手房入市交易，價(jià)格存在較大的“倒掛”現(xiàn)象。部分樓盤常年銷售慘淡，相關(guān)公司為了增加現(xiàn)金流，將項(xiàng)目已經(jīng)做了抵押，導(dǎo)致新房無法正常網(wǎng)簽。還有的項(xiàng)目為了吸引客戶，將本應(yīng)該全款銷售的房款做成首付分期支付，分期時(shí)間最長可達(dá)兩年，存在違規(guī)銷售的現(xiàn)象。

兩三個(gè)月賣一套

“項(xiàng)目是2016年最高點(diǎn)時(shí)開的盤，最高達(dá)到5.5萬元/平方米，當(dāng)時(shí)均價(jià)也要到5萬元/平方米?，F(xiàn)在項(xiàng)目一手房賣3萬元/平方米，依然賣不出去。”位于南五環(huán)地鐵附近某頭部房企開發(fā)的商住新房銷售人員王平(化名)對中國證券報(bào)記者表示，“很多當(dāng)時(shí)的銷售人員都辭職了，現(xiàn)在基本上兩三個(gè)月能賣一套。”

據(jù)王平介紹，項(xiàng)目在開盤初期一度賣得十分火爆。項(xiàng)目當(dāng)時(shí)拿地容積率比較高，樓盤單棟建設(shè)的密度較大。雖然前期銷售火爆，但是限購來臨時(shí)，每棟都剩下很多房源。“一層樓大概有24戶，銷售火爆時(shí)每個(gè)樓層都有出售，但也遺留了較多的房源。如果是住宅，這些年早就清盤了。商辦項(xiàng)目嚴(yán)格執(zhí)行限購，一手房只能賣給公司，很難在短時(shí)間內(nèi)做到清盤。”

“這個(gè)項(xiàng)目是精裝修，還有燃?xì)猓b修也是奔著居家過日子用的，如果真的拿來當(dāng)辦公用房，可能還真的需要另外裝修。”有看房者對中國證券報(bào)記者表示，“沒有限購前，我就來看過房，當(dāng)時(shí)可以個(gè)人名義貸款買。因?yàn)橛X得房子設(shè)計(jì)成LOFT，對年紀(jì)大的人不太方便就沒買?，F(xiàn)在價(jià)格已經(jīng)跌了一半了，但只能以公司名義買，并且得全款。”

上述看房者稱，現(xiàn)在之所以來看房，是看到項(xiàng)目近期又進(jìn)行了促銷，但是還沒有來得及注冊公司。銷售人員說注冊公司不著急，網(wǎng)簽之前注冊好就可以?，F(xiàn)在這個(gè)階段主要是交定金和“首付”款，后續(xù)手續(xù)可以幫著一起做。

項(xiàng)目存在抵押

中國證券報(bào)記者進(jìn)一步了解到，很多商住房新房項(xiàng)目之所以不嚴(yán)格要求購房者資質(zhì)，允許購房者注冊公司環(huán)節(jié)“慢慢來”，和項(xiàng)目已經(jīng)做了抵押，無法進(jìn)行正常網(wǎng)簽有關(guān)系。

以位于北五環(huán)某商住房項(xiàng)目為例，中國證券報(bào)記者了解到，項(xiàng)目開盤時(shí)間超過5年，限購之后銷售一直不理想，開發(fā)商為了緩解現(xiàn)金流壓力，將樓盤做了抵押。解抵押時(shí)間要到兩年以后。

“目前認(rèn)購的客戶只需要交5萬元的定金，一個(gè)月之內(nèi)交足50%的房款。如果有公司資質(zhì)的，就等著交完房款一起走網(wǎng)簽。如果沒有公司，可以在這段時(shí)間注冊公司，做好資質(zhì)。”上述樓盤銷售人員對中國證券報(bào)記者表示，“外地的公司也可以購買，只要是公司就可以，注冊起來也很方便。但是，由于注冊公司需要成本，空殼存續(xù)也需要交一定的費(fèi)用，而公司持有房產(chǎn)是需要繳納房產(chǎn)稅的。這些原因?qū)е潞芏嗳瞬荒芙邮茏怨举I房這件事。”

當(dāng)中國證券報(bào)記者問及不能網(wǎng)簽是否可以正常入住時(shí)，上述銷售人員稱，不能以業(yè)主的方式入住。但如果有特殊需要，可以先簽一份租房合同，以租房的形式入住，然后等正常網(wǎng)簽。但是，這部分租金是需要業(yè)主自己承擔(dān)的。

價(jià)格倒掛嚴(yán)重

中國證券報(bào)記者觀察到，不少新房樓盤已經(jīng)有二手房入市。這些二手房業(yè)主在購買一手房時(shí)，價(jià)格普遍較高，因此掛牌二手房時(shí)有較強(qiáng)的市場預(yù)期。另外，目前北京商住房限購政策規(guī)定，二手商住房可以出售給有購房資質(zhì)的個(gè)人。相比只能賣給公司的一手商辦類新房，二手商辦房具有一定的客戶優(yōu)勢。

“當(dāng)時(shí)買新房的時(shí)候每平方米接近6萬元，現(xiàn)在雖然開發(fā)商每平方米賣3萬元，但我的心理價(jià)位還是每平方米賣6萬元。”某商住房持有人李方(化名)對中國證券報(bào)記者表示，“開發(fā)商每平方米賣3萬元只能賣給公司，個(gè)人不能買。我的二手房可以賣給交夠五年北京社保或納稅的個(gè)人，可以不賺錢，但是不能虧錢?，F(xiàn)在不太著急用錢，總能遇到合適的客戶。”

但是，中介對于這類二手房卻并不熱情。“我們從不主動推薦自己的客戶買這類二手房。這類房子，無論是新房還是二手房，都需要全款買。如果有這些錢，不如拿來做首付貸款買住宅。除非有特殊需求，或者真的用作辦公用途，可以考慮這類房子。”位于南五環(huán)某頭部中介對中國證券報(bào)記者表示。

“另外，我們和很多開發(fā)商的商辦項(xiàng)目沒有什么合作，因此即便是新房客戶我們也不會去引導(dǎo)。”上述中介人士對中國證券報(bào)記者表示。

這一說法得到了很多開發(fā)商銷售人員的印證：“項(xiàng)目已經(jīng)是賠錢狀態(tài)，不可能再和中介簽合作協(xié)議。即便中介能帶來增量看房客戶，對于限購政策也是束手無策。我們駐場人員每銷售一套房能拿到幾百到幾千元的提成，但是到了中介人員那里，就不是這個(gè)數(shù)了。”

中國證券報(bào)記者走訪發(fā)現(xiàn)，由于商住房項(xiàng)目土地容積率高，開發(fā)商拿地成本較低，雖然項(xiàng)目普遍存在滯銷，但是開發(fā)商普遍對商住房拿地?zé)崆楹芨?。另外，很多住宅土地競拍時(shí)，需要連帶拍下商住地塊，用于配套設(shè)施建設(shè)，因此新開商住房項(xiàng)目一直未停止。而新開項(xiàng)目陸續(xù)入市，定價(jià)普遍較低，使得限購之前入市的項(xiàng)目去化難度進(jìn)一步加大。