今年的北京土地市場(chǎng)整體表現(xiàn)為“先揚(yáng)后抑”，三季度以來(lái)，北京土地市場(chǎng)成交樓面價(jià)下滑。相關(guān)數(shù)據(jù)顯示，三季度北京經(jīng)營(yíng)性用地成交樓面價(jià)為20599元/平米，環(huán)比下降31%，連續(xù)2個(gè)季度下降，達(dá)近一年來(lái)的最低點(diǎn)。

在限競(jìng)房產(chǎn)品大量上市的前提下，北京市場(chǎng)上的不限價(jià)土地重回主流，年內(nèi)限競(jìng)房地塊僅成交6宗。另外，在“三道紅線”監(jiān)管政策之后，房企投資熱情不高，拿地趨向謹(jǐn)慎。

三季度土地樓面價(jià)全年最低

三季度的北京土地市場(chǎng)降溫明顯，樓面價(jià)達(dá)到一年來(lái)的最低點(diǎn)。根據(jù)北京中原市場(chǎng)研究部的統(tǒng)計(jì)，今年三季度，經(jīng)營(yíng)性用地供應(yīng)10宗，供應(yīng)面積130萬(wàn)平米，環(huán)比下降21%，同比下降25%；經(jīng)營(yíng)性用地成交14宗，成交面積247萬(wàn)平米，環(huán)比上漲57%，同比上漲88%；經(jīng)營(yíng)性用地成交樓面價(jià)為20599元/平米，環(huán)比下降31%，樓面價(jià)連續(xù)2個(gè)季度下降，達(dá)近一年來(lái)的最低點(diǎn)，溢價(jià)率為10%。另外，三季度北京土地市場(chǎng)住宅用地供應(yīng)都集中在7月，8月和9月的土地供應(yīng)寥寥。

貝殼研究院分析，樓面價(jià)下滑主要受三季度成交地塊區(qū)位等因素的影響，具體來(lái)看，一季度兩宗鮮少供地的海淀區(qū)地塊成交，樓面價(jià)均超過(guò)7萬(wàn)元/平米，拉高整體市場(chǎng)均價(jià)；二季度兩宗位于豐臺(tái)分鐘寺的宅地，樓面價(jià)分別達(dá)到76168元/平米和73912元/平米，為年內(nèi)成交樓面價(jià)最高的兩宗地塊，拉動(dòng)宅地樓面價(jià)提升；而三季度成交地塊價(jià)格相對(duì)較低，同時(shí)底價(jià)成交地塊增加，使得年內(nèi)成交均價(jià)呈下行走勢(shì)。

而從全年的表現(xiàn)來(lái)看，土地市場(chǎng)呈現(xiàn)出前高后低的局面，總體比去年的土地市場(chǎng)熱度高。北京中原市場(chǎng)研究部數(shù)據(jù)顯示，今年前三季度，北京經(jīng)營(yíng)性用地供應(yīng)38宗，供應(yīng)面積466萬(wàn)平米，同比上漲32%；經(jīng)營(yíng)性用地成交47宗，成交面積586萬(wàn)平米，同比上漲11%；經(jīng)營(yíng)性用地成交樓面價(jià)28163元/平米，溢價(jià)率為16%，較去年全年上漲了1倍。

諸葛找房數(shù)據(jù)研究中心分析師王小嬙告訴《華夏時(shí)報(bào)》記者，今年的土地市場(chǎng)呈現(xiàn)前高后低的局面，疫情后優(yōu)質(zhì)地塊頻出，土地市場(chǎng)火熱。進(jìn)入6月份，土地市場(chǎng)熱度降溫，回歸理性水平。

合碩機(jī)構(gòu)首席分析師郭毅在接受《華夏時(shí)報(bào)》記者采訪時(shí)表示，今年北京市場(chǎng)上供地的位置相對(duì)較好，同時(shí)產(chǎn)品“7090”的限定打開了，可以讓開發(fā)商相對(duì)自主的去規(guī)劃產(chǎn)品，增加項(xiàng)目的獲利空間，所以開發(fā)商在熱點(diǎn)地塊的拿地上面表現(xiàn)比較積極。但市場(chǎng)同時(shí)存在著冰火兩重天的景象，在熱點(diǎn)地塊之外，還有一些流拍地塊的出現(xiàn)，比如東壩、金盞地塊。房企不再一窩蜂的拿地，而是更加貼合市場(chǎng)，對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)和土地價(jià)值有了更加綜合和合理的預(yù)判。

限競(jìng)房土地大幅減少

目前來(lái)看，不限價(jià)土地已經(jīng)正式回歸市場(chǎng)主流，上半年北京土地市場(chǎng)成交的土地類型大部分為不限價(jià)土地。

根據(jù)北京中原市場(chǎng)研究部的統(tǒng)計(jì)，今年1-9月，北京住宅用地供應(yīng)32宗，供應(yīng)面積379萬(wàn)平米（不含暫停交易1宗），同比上漲21%；其中不限價(jià)地塊25宗，供應(yīng)面積305萬(wàn)平米（房山拱辰街道按不限價(jià)地塊統(tǒng)計(jì)），限競(jìng)房地塊6宗，供應(yīng)面積53萬(wàn)平米，共有產(chǎn)權(quán)房地塊供應(yīng)1宗，供應(yīng)面積21萬(wàn)平米。

具體到三季度，限競(jìng)房地塊供應(yīng)為0，今年北京最后一宗限競(jìng)房成交用地，是5月首開+金地+旭輝摘得的東壩地塊。作為限競(jìng)房紅海的亦莊地區(qū)，去年成交的地塊已經(jīng)陸續(xù)入市，但今年的限競(jìng)房土地供應(yīng)畫上了休止符，亦莊河西、河?xùn)|區(qū)域年內(nèi)均沒(méi)有限競(jìng)房用地成交。

不限價(jià)土地回歸，限競(jìng)房土地退坡，是否意味著未來(lái)限競(jìng)房將退出北京市場(chǎng)呢？王小嬙表示，今年限競(jìng)房減少，一是前期的限競(jìng)房庫(kù)存較高，由于產(chǎn)品的同質(zhì)化去化緩慢。二是當(dāng)前改善性客戶居多，改善性客戶需求面積改善，為了豐富住宅產(chǎn)品的結(jié)構(gòu)，今年的限競(jìng)房地塊逐漸減少。限競(jìng)房是階段性的產(chǎn)品，雖然短期內(nèi)限競(jìng)房減少，但退出市場(chǎng)的概率較小。

郭毅也分析，限競(jìng)房是不會(huì)退出市場(chǎng)的，今年限競(jìng)房土地供應(yīng)的減少，一方面可能是因?yàn)橄嚓P(guān)部門希望土地供應(yīng)進(jìn)行結(jié)構(gòu)性調(diào)整，另一方面，北京的房?jī)r(jià)已經(jīng)保持在一個(gè)非常穩(wěn)定的狀態(tài)，部分區(qū)域還出現(xiàn)了均價(jià)的下滑、樓盤降價(jià)的現(xiàn)象，限競(jìng)房用來(lái)增加市場(chǎng)供應(yīng)量、平穩(wěn)房?jī)r(jià)的作用已經(jīng)實(shí)現(xiàn)了。從市場(chǎng)需求的結(jié)構(gòu)來(lái)看，限競(jìng)房主要針對(duì)的是剛需和剛改人群，市場(chǎng)上還有一些品質(zhì)改善和高端改善的需求存在，所以市場(chǎng)后續(xù)會(huì)需要更多的不限價(jià)商品住宅用地，從而讓房地產(chǎn)市場(chǎng)百花齊放、實(shí)現(xiàn)多元化的供應(yīng)。

“三道紅線”下房企拿地放緩

9月“三道紅線”監(jiān)管政策開始落地施行，房企投資熱情維持低位，部分資金比較緊張的房企拿地力度也有收縮。

貝殼研究院分析，由于近期網(wǎng)傳“三道紅線”政策的影響，使得房企境內(nèi)外融資規(guī)模收縮，融資預(yù)期下降使得房企取地積極性有所減弱，在一定程度上，抑制土地溢價(jià)率。

郭毅也認(rèn)為，基于北京土地市場(chǎng)的價(jià)值預(yù)判，房企今年拿地會(huì)更加謹(jǐn)慎。如果有些地塊未來(lái)會(huì)占用比較大的資金量、去化的周期比較長(zhǎng)，或者可能實(shí)現(xiàn)不了預(yù)期的利潤(rùn)目標(biāo)，這樣的情況下房企就會(huì)選擇不拿地，或者說(shuō)僅用起始價(jià)格去拿地，總體來(lái)說(shuō)房企拿地的態(tài)度肯定是更加謹(jǐn)慎的。

至于未來(lái)土地市場(chǎng)的走勢(shì)，貝殼研究院表示，從近幾年土地成交情況來(lái)看，受到供應(yīng)放量以及房企儲(chǔ)備貨值的影響，四季度土地成交量環(huán)比三季度均出現(xiàn)一定上漲，預(yù)計(jì)今年四季度土地成交量仍將延續(xù)往年趨勢(shì)，全年土地成交面積或?qū)⒊^(guò)去年。