上市房企近期陸續(xù)發(fā)布“金九”搶收戰(zhàn)績(jī)，9月銷(xiāo)售業(yè)績(jī)不俗。但從上市房企前三季度業(yè)績(jī)預(yù)告情況看，多數(shù)房企盈利狀況欠佳。不少房企為了加快周轉(zhuǎn)，大規(guī)模進(jìn)行降價(jià)促銷(xiāo)，導(dǎo)致不少房企出現(xiàn)了“增收不增利”的現(xiàn)象。

此外，由于房企銷(xiāo)售回款滯后，項(xiàng)目結(jié)轉(zhuǎn)利潤(rùn)存在時(shí)間差，不少房企前三季度結(jié)轉(zhuǎn)利潤(rùn)較少，這也是房企業(yè)績(jī)表現(xiàn)欠佳的主要原因。值得注意的是，機(jī)構(gòu)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，前三季度典型房企目標(biāo)完成率均值約70%，四季度銷(xiāo)售壓力仍較大。

預(yù)喜率低

截至10月20日晚，A股共有49家上市房企發(fā)布2020年前三季度業(yè)績(jī)預(yù)告，僅14家預(yù)喜，預(yù)喜率為28.57%。其中，扭虧6家，預(yù)增8家。此外，有6家上市房企發(fā)布2020年三季報(bào)，其中3家前三季度歸屬于上市公司股東的凈利潤(rùn)同比下滑。已披露前三季度業(yè)績(jī)預(yù)告及三季報(bào)的上市房企，前三季度業(yè)績(jī)表現(xiàn)整體欠佳。

部分房企報(bào)告期內(nèi)虧損額度較大。以泰禾集團(tuán)為例，公司預(yù)計(jì)2020年前三季度實(shí)現(xiàn)歸屬于上市公司股東的凈利潤(rùn)-22.3億元至-16.5億元。2020年1-9月，受疫情及公司房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目結(jié)算排期的影響，無(wú)集中交付的地產(chǎn)項(xiàng)目，僅有零星項(xiàng)目交付結(jié)轉(zhuǎn)收入，造成收入較上年同期大幅下降，相應(yīng)的營(yíng)業(yè)利潤(rùn)大幅減少。2020年1-9月，投資收益較2019年同期大幅減少，2020年1-9月投資收益主要由公司持有的聯(lián)營(yíng)企業(yè)投資按權(quán)益法確認(rèn)的投資收益產(chǎn)生，金額較小。2020年1-9月，公司對(duì)已到期尚未還款的借款罰息等計(jì)提了預(yù)計(jì)負(fù)債。以上因素疊加導(dǎo)致本報(bào)告期出現(xiàn)虧損，其中非經(jīng)常性損益影響約為-6.16億元。

多數(shù)業(yè)績(jī)欠佳的房企都指出，前期銷(xiāo)售項(xiàng)目結(jié)轉(zhuǎn)利潤(rùn)較少，是業(yè)績(jī)下滑的主要原因。值得一提的是，不少房企在疫情期間對(duì)租賃物業(yè)實(shí)行了減免措施，對(duì)相關(guān)企業(yè)利潤(rùn)影響較大。

以金融街為例，公司預(yù)計(jì)2020年前三季度實(shí)現(xiàn)歸屬于上市公司股東的凈利潤(rùn)約8.25億元至9.63億元，同比下降約30%至40%。業(yè)績(jī)變動(dòng)的主要原因是，報(bào)告期內(nèi)受年初疫情影響，公司房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目銷(xiāo)售、工程進(jìn)度不及預(yù)期，項(xiàng)目結(jié)算收入和利潤(rùn)出現(xiàn)下滑。持有經(jīng)營(yíng)項(xiàng)目客流量和銷(xiāo)售額有所下降，同時(shí)公司對(duì)中小微企業(yè)客戶減免租金，導(dǎo)致收入和利潤(rùn)下滑。

9月“搶收”效果較好

從上市房企9月銷(xiāo)售數(shù)據(jù)看，多數(shù)房企9月“搶收”效果較好。截至9月末，房企銷(xiāo)售情況普遍已恢復(fù)至去年同期水平，多數(shù)房企已經(jīng)出現(xiàn)了同比上升的趨勢(shì)。

從2020年1-9月房企銷(xiāo)售額業(yè)績(jī)走勢(shì)來(lái)看，不同梯隊(duì)房企銷(xiāo)售業(yè)績(jī)均實(shí)現(xiàn)了不同程度增長(zhǎng)。其中，TOP50房企業(yè)績(jī)門(mén)檻值漲幅最大，達(dá)到15%。

針對(duì)“金九”期間房地產(chǎn)市場(chǎng)整體形勢(shì)，中指院方面分析指出，在房企積極推盤(pán)帶動(dòng)下，成交仍保持較好勢(shì)頭，市場(chǎng)淡季效應(yīng)明顯弱化，重點(diǎn)城市商品住宅成交規(guī)模快速增長(zhǎng)，新建住宅價(jià)格也平穩(wěn)上行；同時(shí)，部分不穩(wěn)定預(yù)期也在熱點(diǎn)城市逐步累積。

10月19日，國(guó)家統(tǒng)計(jì)局發(fā)布的“2020年1-9月全國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資和銷(xiāo)售情況”顯示，三季度以來(lái)，房地產(chǎn)市場(chǎng)延續(xù)了此前的回溫態(tài)勢(shì)，市場(chǎng)表現(xiàn)持續(xù)升溫。其中，在房企加速推盤(pán)等因素的刺激下，9月銷(xiāo)售面積和銷(xiāo)售金額均創(chuàng)下歷史同期新高。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資、房企到位資金等數(shù)據(jù)也在持續(xù)回暖。進(jìn)入第三季度，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)景氣指數(shù)超過(guò)100的臨界點(diǎn)，并不斷接近疫情前的水平。

四季度壓力猶存

克而瑞統(tǒng)計(jì)顯示，今年前三季度，有近3成房企的銷(xiāo)售目標(biāo)完成率不足65%，占比達(dá)到近三年同期最高。同期，僅有8家房企的目標(biāo)完成率達(dá)到75%以上。這意味著，房企四季度業(yè)績(jī)壓力仍然不小。

克而瑞地產(chǎn)研究中心指出，四季度，一方面房企進(jìn)入業(yè)績(jī)沖刺季，市場(chǎng)供貨加速提升，將帶動(dòng)成交增加。另一方面，行業(yè)整體去化仍承壓的基本面未有明顯改善，疊加房企融資新規(guī)試行，將倒逼房企加快提升運(yùn)營(yíng)管控效率。這也意味著，四季度房地產(chǎn)行業(yè)分化格局將加劇，推動(dòng)集中度加快提升。

業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，在融資新規(guī)預(yù)期下，房企的拿地?zé)崆楹茈y真正回升，短期內(nèi)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資增速可能持續(xù)放緩。

銷(xiāo)售策略方面，業(yè)內(nèi)人士預(yù)計(jì)，雖然以價(jià)換量不會(huì)大規(guī)模出現(xiàn)，但房企在四季度的出貨意愿依然強(qiáng)烈。預(yù)計(jì)未來(lái)商品房成交量降幅持續(xù)收窄，成交價(jià)格將保持穩(wěn)定。

9月以來(lái)，包括東莞、杭州、沈陽(yáng)、成都在內(nèi)的多個(gè)地方城市發(fā)布調(diào)控政策，從限購(gòu)、限貸和限售等方面規(guī)范房地產(chǎn)市場(chǎng)。

對(duì)于這些調(diào)控地區(qū)四季度樓市走勢(shì)，58安居客房產(chǎn)研究院分院院長(zhǎng)張波指出，從統(tǒng)計(jì)局發(fā)布的9月份樓市數(shù)據(jù)來(lái)看，新房成交量環(huán)比上漲明顯的城市依然是前期的熱點(diǎn)城市，例如徐州、銀川。但在調(diào)控政策的壓力下，上漲幅度開(kāi)始收窄，調(diào)控效應(yīng)正在顯現(xiàn)。加之調(diào)控持續(xù)收緊的預(yù)期不斷增強(qiáng)，預(yù)計(jì)70個(gè)城市后續(xù)整體成交量環(huán)比漲幅將控制在1%以內(nèi)。