物業(yè)公司近期資本化動作頻繁，拆分赴港上市潮持續(xù)。建發(fā)股份、遠洋集團日前均發(fā)布建議拆分公告，第一服務、世貿(mào)服務等早前遞表的物業(yè)公司公布了上市申請進展。
專家認為，滿足融資需求、降低負債率、尋求多元化發(fā)展等因素成為推動房企拆分物業(yè)板塊上市的“動能”。物管行業(yè)目前仍處快速發(fā)展期，集中度較低，預計房企拆分物業(yè)板塊上市潮仍將延續(xù)。
拆分潮延續(xù)
建發(fā)股份日前公告稱，公司控股子公司建發(fā)房地產(chǎn)集團有限公司旗下境外子公司建發(fā)國際集團擬建議拆分其下屬子公司建發(fā)物業(yè)在港交所以介紹方式獨立上市，港交所已確認建發(fā)國際集團可進行建議拆分。建發(fā)物業(yè)已在港交所遞交上市申請表。
恒大物業(yè)在港交所遞交招股書，中國恒大持有恒大物業(yè)71.94%的權益，待上市完成后，恒大物業(yè)仍為中國恒大附屬公司。
遠洋集團也于近期公布了建議拆分遠洋服務在港上市計劃。遠洋集團公告稱，公司持有遠洋服務約90.1%的權益。按照計劃，待建議拆分及上市完成后，公司將擁有遠洋服務不少于50%的權益，遠洋服務仍為公司附屬公司。
不少早前已遞交上市申請表的物業(yè)公司也公布新動態(tài)。10月5日，第一服務通過港交所聆訊，并遞交聆訊后資料集；10月6日，世茂集團厘定合資格股東于優(yōu)先發(fā)售中獲得世茂服務股份保證配額的記錄日期為2020年10月19日。
整體來看，下半年房企延續(xù)了上半年的物業(yè)拆分潮，已有包括華潤萬象生活、融創(chuàng)服務、金科智慧服務等遞交了上市申請表。
“2018年3月，住建部發(fā)布《關于廢止物業(yè)服務企業(yè)資質(zhì)管理辦法》，取消了物業(yè)行業(yè)的行政管制，行業(yè)進入了較快發(fā)展階段。”光大證券房地產(chǎn)行業(yè)首席分析師何緬南稱，從2018年至2020年5月，已有21家物業(yè)公司通過IPO或重組方式實現(xiàn)上市。
多元化發(fā)展成主因
“房企拆分旗下物業(yè)板塊上市主要有三方面考量：一是發(fā)行新股回籠資金、滿足融資需求，增厚所有者權益，達到降負債目的；二是可將全部或部分上市股權以實物分派給股東，增厚股東投資回報；三是物業(yè)公司上市可以促進其發(fā)展，激勵管理團隊。”中泰國際房地產(chǎn)行業(yè)分析師劉潔琦表示。
就融資、降負債目的來看，以中國恒大為例，公司堅持“高增長、穩(wěn)規(guī)模、降負債”的發(fā)展戰(zhàn)略。在2020年中期業(yè)績會上，中國恒大董事局副主席、總裁夏海鈞明確表示，降負債的具體措施包括拆分旗下資產(chǎn)上市，實現(xiàn)集團權益增長。
他表示，公司為恒大物業(yè)引入235億港元戰(zhàn)投，預計可降低凈負債率19個百分點。他還表示，“力爭今年實現(xiàn)金碧物業(yè)在香港上市，同時謹慎審視優(yōu)勢資產(chǎn)拆分上市。”
華潤置地管理層在2020年中期業(yè)績會上表示，公司考慮將物業(yè)和商管一起打包上市，有強化華潤置地資產(chǎn)負債表的考量。
同時，房企多元化業(yè)務探索也是拆分一重要因素。“地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)鏈多元化業(yè)務過程中，物業(yè)服務表現(xiàn)較為成功。相關企業(yè)拆分物業(yè)板塊上市，可以擴大業(yè)務規(guī)模。”何緬南告訴記者，從物業(yè)公司招股書披露的募資用途來看，近60%的物業(yè)公司有收并購和規(guī)模擴張方面需求。
記者統(tǒng)計的29家上市物業(yè)公司中，有25家公司上半年營收、凈利潤同比均實現(xiàn)兩位數(shù)增長，占比逾八成；不少公司管理面積實現(xiàn)大幅增長，持續(xù)擴展在管項目業(yè)態(tài)。
克而瑞證券研究院對21家典型物業(yè)公司2020年和2021年的PE值進行預測顯示，2020年21家典型物業(yè)公司PE值平均值為32.1，中位值為28.5；2021年21家典型物業(yè)公司PE值平均值為23.3，中位值為20.7。
國信證券研報認為，物業(yè)行業(yè)業(yè)績增長確定性高，單位面積毛利率提升具備想象空間，這些因素都支撐物業(yè)行業(yè)的高估值。
發(fā)展?jié)摿^大
國信證券指出，增量開發(fā)、基礎物業(yè)費提升和業(yè)主增值服務深化，將在未來十年共同驅(qū)動物管行業(yè)規(guī)模提升，預計2030年行業(yè)規(guī)模有望達到3.2萬億元。
該研報同時稱，2018年500強物業(yè)公司非住宅物業(yè)管理的基礎物業(yè)收入占基礎服務收入的52.4%，按照該比例計算，2030年非住宅物管行業(yè)空間有望達到13129億元。
克而瑞地產(chǎn)研究中心統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，截至9月底，在港交所等待IPO的房企旗下公司尚有14家。整體來看，房企拆分物業(yè)或商管板塊上市潮仍在繼續(xù)。
“物管行業(yè)目前仍處快速發(fā)展期，行業(yè)集中度相對較低，企業(yè)成長空間大，預計未來1-3年仍可持續(xù)吸引投資者。”劉潔琦稱，隨著上市標的顯著增加，未來估值分化或?qū)⒚黠@，成長質(zhì)量高的物管標的更能獲得估值溢價。
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