9月房地產(chǎn)供應(yīng)明顯放量但成交表現(xiàn)平平，房企四季度將更加艱難。

十一的西安陰雨連綿，但各景點(diǎn)卻人潮如織，與之相同的還有西安的樓市。

然而，盡管前來(lái)看房的人依舊絡(luò)繹不絕，但現(xiàn)實(shí)的成交卻如同天氣一樣寒冷。根據(jù)中指研究院西安分院統(tǒng)計(jì)，9月西安城區(qū)共41個(gè)住宅項(xiàng)目獲批，其中僅有9個(gè)項(xiàng)目需搖號(hào)銷售。

這與全國(guó)樓市的表現(xiàn)一致?？硕鸾y(tǒng)計(jì)的數(shù)據(jù)顯示，9月房地產(chǎn)供應(yīng)明顯放量但成交表現(xiàn)平平，30個(gè)重點(diǎn)監(jiān)測(cè)城市累計(jì)供應(yīng)面積環(huán)比增長(zhǎng)37%，但累計(jì)成交面積環(huán)比下降4%。在去化率走低、業(yè)績(jī)壓頂及調(diào)控壓力高懸的重壓下，四季度于房企而言必是艱難一戰(zhàn)。

西安樓市與地市冰火兩重天

“一般開盤價(jià)要達(dá)到樓面價(jià)的2.3倍才有利潤(rùn)空間，但因?yàn)閭浒竷r(jià)沒(méi)有達(dá)到開發(fā)商的心理價(jià)位，所以項(xiàng)目現(xiàn)在沒(méi)有優(yōu)惠。”招商·臻觀府的一位置業(yè)顧問(wèn)告訴藍(lán)鯨房產(chǎn)。

這是招商蛇口進(jìn)入西安的第二個(gè)項(xiàng)目。2019年8月22日，招商蛇口一舉擊敗萬(wàn)科、保利、綠城、中梁等8家房企，以11.88億元的總價(jià)拿下西安軟件新城89畝住宅用地，溢價(jià)率為68%。根據(jù)資料，該地塊需配建公辦學(xué)校，若將該部分成本分?jǐn)偟綄?shí)際可售住宅面積，其綜合土地成本超過(guò)11000元/平米。

這僅是西安土地市場(chǎng)的一個(gè)縮影。2020年9月6日，西安掛出7幅土地，包括2宗商住用地、1宗商辦用地和4宗純宅地。9月28日，上述7幅土地正式競(jìng)拍。最終，碧桂園以15125元/平米的地價(jià)摘得西安高新中央創(chuàng)新區(qū)一宗宅地，刷新了西安單價(jià)地王。與該地塊相鄰的兩宗宅地分別被招商蛇口和重慶華宇摘得，樓面價(jià)分別為12605元/平米和12514元/平米。

而根據(jù)中指研究院西安分院統(tǒng)計(jì)，2020年9月，西安住宅用地出讓20宗，規(guī)劃建筑面積223萬(wàn)平米，平均樓面地價(jià)4266.31元/平米，同比上漲38.75%，環(huán)比上漲27.3%。

僅從樓面價(jià)來(lái)看，未來(lái)西安房?jī)r(jià)的趨勢(shì)依舊是上漲。盡管不斷走高的房?jī)r(jià)并沒(méi)有嚇退購(gòu)房人，但多個(gè)項(xiàng)目登記率不足的現(xiàn)狀也是事實(shí)。2020年9月3日，招商·臻觀府項(xiàng)目3棟樓獲得了預(yù)售證，分別為8號(hào)樓、10號(hào)樓、6號(hào)樓，均價(jià)25679元/平米，戶型面積在142—186平米之間，共計(jì)198套房源。西安住建局網(wǎng)申結(jié)果顯示，截至10月8日，雖然該項(xiàng)目意向登記申請(qǐng)人數(shù)有815個(gè)，但最終僅有105個(gè)家庭通過(guò)了核驗(yàn)。

同時(shí)，7月8日開始登記的奧園·和悅府亦面臨登記不足的窘境。該項(xiàng)目位于西安城南成熟區(qū)域，毗鄰西安城市生態(tài)公園、宜家薈聚及地鐵8號(hào)線，且銷售均價(jià)僅為18310元/平方米，看似“性價(jià)比較高”，但戶型過(guò)大，總價(jià)難控的“缺點(diǎn)”依然讓其流搖。

此外，根據(jù)中指研究院西安分院統(tǒng)計(jì)，9月西安城區(qū)（含城六區(qū)、臨潼、長(zhǎng)安、灃東）共41個(gè)住宅項(xiàng)目、7751套房源意向登記，最終僅有9個(gè)項(xiàng)目的登記人數(shù)大于房源數(shù)量，需搖號(hào)銷售。

一位西安業(yè)內(nèi)人士告訴藍(lán)鯨房產(chǎn)：“現(xiàn)在西安市場(chǎng)上幾乎沒(méi)有小戶型，其公司在港務(wù)區(qū)的一個(gè)項(xiàng)目，最小戶型為93平米，目前接近售罄。” 這意味著，西安已經(jīng)結(jié)束了剛需時(shí)代，全面步入改善市場(chǎng)。

而失去了剛需強(qiáng)勁的消費(fèi)力支撐，位居西安主城的這些項(xiàng)目未來(lái)的去化率會(huì)怎樣呢？此外，值得一提的是，截至9月，西安房?jī)r(jià)已連漲53個(gè)月，而此前被住建部約談的城市已全部加碼調(diào)控。

艱難的四季度

調(diào)控加碼下，多個(gè)城市的成交明顯走弱。

其中，長(zhǎng)三角地區(qū)成交明顯走弱，受限于政策加碼，杭州、寧波、南京、無(wú)錫等熱點(diǎn)城市市場(chǎng)明顯降溫，成交皆步入下降通道，僅限于上海、合肥市場(chǎng)仍保持較高熱度，成交穩(wěn)中有升。

此外，克而瑞發(fā)布的數(shù)據(jù)顯示，26個(gè)二三線城市成交整體表現(xiàn)平平，環(huán)比下降7%，同比增長(zhǎng)3%。整體來(lái)看，9月房地產(chǎn)供應(yīng)明顯放量但成交表現(xiàn)平平，30個(gè)重點(diǎn)監(jiān)測(cè)城市累計(jì)供應(yīng)面積環(huán)比增長(zhǎng)37%，但累計(jì)成交面積環(huán)比下降4%，同比漲幅收窄至8%。

從房企方面來(lái)看，進(jìn)入9月后，百?gòu)?qiáng)房企的銷售增長(zhǎng)卻略顯乏力，單月業(yè)績(jī)?cè)鏊僮?月份以來(lái)首次出現(xiàn)放緩現(xiàn)象。去化放緩的同時(shí)，前三季度，有近3成房企目標(biāo)完成率不足65%，占比達(dá)到近三年同期最高。雖然也有部分房企積極抓住銷售窗口期，加快去化，截至9月末有8家房企目標(biāo)完成率達(dá)到75%以上，處于行業(yè)較高位，但整體占比也顯著低于2019年同期。

上海中原地產(chǎn)市場(chǎng)分析師盧文曦表示，“四季度市場(chǎng)去化壓力較大，經(jīng)過(guò)短時(shí)期集中的爆發(fā)之后，購(gòu)買力可能會(huì)因技術(shù)問(wèn)題而下降。最近我們也觀察到9月份售樓處的客流增加情況不如8月，有些地方甚至出現(xiàn)小幅減少，后續(xù)有無(wú)持續(xù)釋放的需求，是要打問(wèn)號(hào)的。另一方面，調(diào)控收緊的城市也在增多，從整個(gè)趨勢(shì)來(lái)看，調(diào)控的壓力肯定要大于放松，因此房企四季度壓力不小。”

目前來(lái)看，不少房企在全年業(yè)績(jī)目標(biāo)完成度較低的情況下，銷售、去化承壓，四季度仍需加快推盤節(jié)奏、加速去化。而在上述壓力下，房企在部分城市的售價(jià)已經(jīng)出現(xiàn)了松動(dòng)。

以天津?yàn)槔瑩?jù)《新京報(bào)》報(bào)道，“今年‘金九銀十’期間，包括武清、西青、河?xùn)|、東麗等熱點(diǎn)區(qū)域在內(nèi)的房?jī)r(jià)都出現(xiàn)了不同程度的下降。” 目前，天津遠(yuǎn)郊房?jī)r(jià)降幅比較大，相比2018年最高點(diǎn)最多降幅達(dá)到30%，市內(nèi)六區(qū)部分房子價(jià)格也開始出現(xiàn)松動(dòng)。

此外，首付分期、案場(chǎng)折扣、買房送車、買房送車位，買房送家電……等“花式”降價(jià)潮也在鄭州市場(chǎng)上演。

雖然這些降價(jià)包含精裝改毛坯、樓層不佳、尾房等“技術(shù)”手段，但卻為四季度的房?jī)r(jià)與成交量增添了不確定性。面對(duì)艱難的四季度，房企將在營(yíng)銷層面推出怎樣的措施，藍(lán)鯨房產(chǎn)將持續(xù)關(guān)注。