“雙節(jié)”（國(guó)慶、中秋）前后，正是各城市樓市銷(xiāo)售黃金時(shí)期，被稱(chēng)為“金九銀十”。在各地紛紛出臺(tái)政策降溫樓市背景下，最近房?jī)r(jià)情況如何？特別是各省會(huì)城市的房?jī)r(jià)有什么新變化？

第一財(cái)經(jīng)記者梳理了中國(guó)房?jī)r(jià)行情平臺(tái)上各個(gè)省會(huì)城市的平均單價(jià)數(shù)據(jù)發(fā)現(xiàn)，廣州、杭州和南京這三個(gè)沿海經(jīng)濟(jì)大省的省會(huì)位居前三，不過(guò)第三經(jīng)濟(jì)大省山東的省會(huì)濟(jì)南僅位列第八。在中西部地區(qū)，武漢領(lǐng)跑，但長(zhǎng)沙只位列省會(huì)城市第二十二位。

需要說(shuō)明的是，這里的價(jià)格是平均單價(jià)的概念，是全市范圍的價(jià)格。通常來(lái)說(shuō)，中心城區(qū)、主城區(qū)的一手房?jī)r(jià)格，會(huì)明顯高于這個(gè)價(jià)格。但從分析城市之間的價(jià)格差異來(lái)說(shuō)，這個(gè)數(shù)據(jù)同樣具有重要的參考意義。

廣州南京杭州位列前三

城鎮(zhèn)化是當(dāng)前我國(guó)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的重要?jiǎng)恿Γ?huì)（包括自治區(qū)首府）城市作為所在省域的政治、經(jīng)濟(jì)、文化、教育、醫(yī)療、交通等各個(gè)領(lǐng)域的中心，也是城鎮(zhèn)化過(guò)程中，人口流入的主要方向。那么各個(gè)省會(huì)城市的房?jī)r(jià)水平如何呢？哪些省會(huì)城市更容易安家置業(yè)？

數(shù)據(jù)顯示，廣州以38991元/㎡的數(shù)據(jù)在27個(gè)城市中領(lǐng)跑，是榜尾的銀川的5.67倍。也就是說(shuō)在廣州一套房，在銀川可以買(mǎi)五六套房子。

作為第一經(jīng)濟(jì)大省廣東的省會(huì)，廣州是四大一線(xiàn)城市之一。不過(guò)，盡管廣州的房?jī)r(jià)領(lǐng)跑省會(huì)城市，但明顯低于其他三個(gè)一線(xiàn)城市上海、北京與深圳，也低于二線(xiàn)城市廈門(mén)，在所有城市中，位列全國(guó)第5。目前廣州整體房?jī)r(jià)水平只有深圳的一半左右。

相比住宅用地供應(yīng)十分緊張的深圳，廣州的土地供應(yīng)十分充足，全市范圍內(nèi)的價(jià)格差異也很大，既有珠江新城這種單價(jià)10萬(wàn)+的CBD區(qū)域，也有番禺、黃埔等單價(jià)三、四萬(wàn)的外圍新興區(qū)域，至于二手房，價(jià)格空間更大。因此，對(duì)不少畢業(yè)幾年的大學(xué)生來(lái)說(shuō)，“上車(chē)”的選擇還是很大。

廣州海珠區(qū)一位房產(chǎn)中介告訴第一財(cái)經(jīng)記者，目前在廣州初次置業(yè)的客戶(hù)60%以上已是90后，總價(jià)多在150萬(wàn)元和300萬(wàn)元之間，尤以200萬(wàn)元到300萬(wàn)元居多，以市區(qū)大一房和外圍兩房為主。“有些年輕夫妻兩個(gè)都是大學(xué)畢業(yè)生，都有穩(wěn)定工作，因此會(huì)買(mǎi)個(gè)總價(jià)300萬(wàn)元左右的房子。此外，還有不少在深圳工作，但在廣州買(mǎi)房的客戶(hù)。”

廣州之后，第二經(jīng)濟(jì)大省江蘇的省會(huì)南京，和第四經(jīng)濟(jì)大省浙江省會(huì)杭州，分列二三位。這兩市的均價(jià)都超過(guò)了3萬(wàn)元，這兩市在全國(guó)各城市中分列七八位。

這兩個(gè)城市近年來(lái)樓市都較為火熱，在土地市場(chǎng)表現(xiàn)尤為突出。根據(jù)中原地產(chǎn)研究中心的數(shù)據(jù)，南京2019年土地收入達(dá)1696.8億元，同比增長(zhǎng)77.32%。今年前9月南京土地出讓金已經(jīng)達(dá)到了1544億元，同比增長(zhǎng)33.88%。

在杭州，近年來(lái)在數(shù)字經(jīng)濟(jì)的引領(lǐng)帶動(dòng)下，杭州人口流入不斷加快。在人口快速流入的同時(shí)，杭州的土地出讓金也節(jié)節(jié)升高。從近年的情況看，2017年杭州土地出讓金首次超過(guò)2000億元。2018年達(dá)2501億元，開(kāi)始在全國(guó)各城市中領(lǐng)跑。2019年延續(xù)了領(lǐng)跑的態(tài)勢(shì)，今年上半年杭州以1814億元位居榜首。

這三城之外，福州以25937元/㎡的單價(jià)位居省會(huì)城市第四，在全國(guó)所有城市中位居第九。在省內(nèi)有副省級(jí)城市、計(jì)劃單列市廈門(mén)，以及民營(yíng)經(jīng)濟(jì)大市泉州的情況下，福州作為省會(huì)，在福建省內(nèi)總體而言不算“強(qiáng)勢(shì)”，但在房?jī)r(jià)水平上，還是超過(guò)了武漢、成都等大城市。

廈門(mén)大學(xué)經(jīng)濟(jì)學(xué)系副教授丁長(zhǎng)發(fā)對(duì)第一財(cái)經(jīng)分析，福建的民營(yíng)經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)，福州下轄的福清、長(zhǎng)樂(lè)民資十分活躍，此外福州這幾年的電子信息產(chǎn)業(yè)、新經(jīng)濟(jì)發(fā)展不錯(cuò)，包括新大陸、網(wǎng)龍、福耀玻璃等知名企業(yè)發(fā)展都很好。過(guò)去福建經(jīng)濟(jì)格局是“南重北輕”，這幾年隨著福州新區(qū)、自貿(mào)區(qū)、閩江口經(jīng)濟(jì)圈的建設(shè)，省會(huì)福州發(fā)展較快，福州GDP總量與泉州的差距不斷縮小。未來(lái)幾年福州GDP很可能會(huì)超過(guò)泉州。

丁長(zhǎng)發(fā)分析，福建人跑到全國(guó)各地做生意的很多，比如福州人在全國(guó)各地做隧道工程、開(kāi)連鎖超市、游戲場(chǎng)所等，福建其他地方出外經(jīng)商的也特別多。他們賺到錢(qián)后基本都會(huì)回福建置業(yè)，而回福建置業(yè)主要選擇就是兩個(gè)公共服務(wù)較好的中心城市廈門(mén)和福州。在廈門(mén)供應(yīng)有限、價(jià)格較高的情況下，不少購(gòu)買(mǎi)力就流向福州。尤其是閩東的寧德、閩西北的南平和三明，很多人就選擇到福州買(mǎi)房。此外，福州的長(zhǎng)樂(lè)、福清等地?fù)碛械拇罅康耐夂ＨA僑，資金量很大，因此福州樓市的購(gòu)買(mǎi)力一直比較旺盛。

除了這四個(gè)城市位列前十之外，同處沿海發(fā)達(dá)地區(qū)、第三經(jīng)濟(jì)大省山東的省會(huì)濟(jì)南，房?jī)r(jià)水平在省會(huì)城市位列第八，排在了中西部的武漢、成都和合肥之后。在高新產(chǎn)業(yè)、新興產(chǎn)業(yè)方面，濟(jì)南與武漢、成都等城市都有明顯的距離。

中西部:武漢領(lǐng)跑 長(zhǎng)沙僅位列第22

“九省通衢”武漢以19055元/㎡的單價(jià)，位居省會(huì)城市第五，中西部第一。在武漢不少中心區(qū)域，一手房已普遍是3萬(wàn)+的價(jià)格。

武漢作為中西部中心城區(qū)人口規(guī)模第一的城市，也是中西部地區(qū)高教實(shí)力最強(qiáng)，高新企業(yè)數(shù)量最多的城市。根據(jù)第一財(cái)經(jīng)記者統(tǒng)計(jì)，在高新技術(shù)企業(yè)數(shù)量方面，截至2019年，武漢以4417家位居中西部地區(qū)第一位。武漢坐擁武漢大學(xué)、華中科技大學(xué)，在校研究生數(shù)量?jī)H次于京滬，位居全國(guó)第三，近年來(lái)武漢東湖高新區(qū)快速發(fā)展，并集聚了幾十家上市公司，成為我國(guó)上市公司最為密集的區(qū)域之一。良好的科教基礎(chǔ)和產(chǎn)業(yè)基礎(chǔ)也是武漢在疫情之后重振的有力支撐。

武漢之后，成都高新企數(shù)量突破4100家，繼續(xù)位居西部第一位。在房?jī)r(jià)方面，成都的平均單價(jià)在中西部地區(qū)位居第二，西部第一。

總體上看，中西部地區(qū)的幾個(gè)強(qiáng)省會(huì)城市隨著高新產(chǎn)業(yè)、新興產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，人口涌入不斷加快，這也影響了當(dāng)?shù)氐臉鞘?。高新產(chǎn)業(yè)、金融業(yè)等新經(jīng)濟(jì)和現(xiàn)代服務(wù)業(yè)不僅影響著城市之間的競(jìng)爭(zhēng)力，也在很大程度上改寫(xiě)城市發(fā)展的內(nèi)部空間。在不少城市，高新區(qū)和金融業(yè)、總部經(jīng)濟(jì)集中的區(qū)域，已經(jīng)發(fā)展成為城市最繁華、房?jī)r(jià)最為堅(jiān)挺的區(qū)域。

以西安市為例，地處西安城南的雁塔區(qū)管理的轄區(qū)有西安高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)開(kāi)發(fā)區(qū)部分區(qū)域和曲江新區(qū)部分區(qū)域，雁塔區(qū)已經(jīng)成了西安第一強(qiáng)區(qū)。其中，曲江板塊也是當(dāng)前西安房?jī)r(jià)的高地。

湖北省社科院研究員彭智敏對(duì)第一財(cái)經(jīng)分析，高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)集聚的人才比較多，就業(yè)比較多，收入比較高，不僅購(gòu)買(mǎi)力強(qiáng)，而且有活力，產(chǎn)業(yè)的前景比較大，空間比較廣闊。現(xiàn)如今，高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)集聚的區(qū)域往往是城市活力所在。另一方面，這些區(qū)域的城市配套設(shè)施是全新的，也比較現(xiàn)代化，這也比較吸引年輕人。“年輕人和中老年人的生活方式不一樣，更追求個(gè)性化。”

產(chǎn)業(yè)發(fā)展、人口流入是城市樓市發(fā)展的基礎(chǔ)，但這并不意味著經(jīng)濟(jì)發(fā)展好、人口流入快的城市，房?jī)r(jià)就一定會(huì)比較高，也有一些城市收入高、房?jī)r(jià)低，性?xún)r(jià)比很高。這其中，長(zhǎng)沙就是一個(gè)典型。數(shù)據(jù)顯示，長(zhǎng)沙的人均可支配收入位居中西部第一，但長(zhǎng)沙的房?jī)r(jià)水平均位列省會(huì)城市第22位，位列南寧、南昌、呼和浩特、蘭州等城市之后。

上海易居房地產(chǎn)研究院3月27日發(fā)布《2019年全國(guó)50城房?jī)r(jià)收入比報(bào)告》，長(zhǎng)沙近幾年來(lái)房?jī)r(jià)雖然出現(xiàn)了較大幅上漲，但其前些年房?jī)r(jià)較低，且經(jīng)濟(jì)發(fā)展強(qiáng)勁，人均可支配收入連續(xù)多年高速增長(zhǎng)，是50城中唯一一個(gè)房?jī)r(jià)收入比低于7的城市。

湖南社科院研究員童中賢對(duì)第一財(cái)經(jīng)分析，長(zhǎng)沙的房?jī)r(jià)比較低，一個(gè)原因是長(zhǎng)沙的土地供應(yīng)比較充足，還有較大的發(fā)展空間，能較充分地滿(mǎn)足市場(chǎng)的需求。同時(shí)，政府的調(diào)控力度比較大。

2018年6月25日，長(zhǎng)沙官方在通氣會(huì)上表示，“當(dāng)前長(zhǎng)沙房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控的主要矛盾不是供需矛盾，而是炒房與反炒房的重大斗爭(zhēng)。”當(dāng)天，長(zhǎng)沙市發(fā)布《關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控工作的通知》，打響長(zhǎng)沙市“反炒房”攻堅(jiān)戰(zhàn)，全面升級(jí)樓市政策調(diào)控。

根據(jù)中原地產(chǎn)首席市場(chǎng)分析師張大偉分析，長(zhǎng)沙的土地供應(yīng)中，限價(jià)土地占比非常高，在二線(xiàn)城市中遙遙領(lǐng)先。因此，雖然長(zhǎng)沙土地供應(yīng)量不小，但土地出讓金并不靠前，樓面價(jià)也遠(yuǎn)低于同類(lèi)型省會(huì)城市。

“由于價(jià)格較低，而且限購(gòu)限售以后，購(gòu)房名額有限，因此很多人能買(mǎi)大戶(hù)型就盡量買(mǎi)大戶(hù)型，居住環(huán)境總體比較寬敞舒適。”在當(dāng)?shù)匾患移髽I(yè)工作的肖女士說(shuō)。

長(zhǎng)沙的反炒房經(jīng)驗(yàn)也吸引了兄弟城市前來(lái)學(xué)習(xí)。今年7月10日，長(zhǎng)沙市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)局網(wǎng)站發(fā)布消息稱(chēng)，7月8日，深圳市住房和建設(shè)局考察組來(lái)長(zhǎng)沙，對(duì)長(zhǎng)沙房地產(chǎn)調(diào)控和房地產(chǎn)市場(chǎng)監(jiān)管工作成效、先進(jìn)經(jīng)驗(yàn)和典型做法給予高度評(píng)價(jià)。