在房地產(chǎn)金融監(jiān)管持續(xù)收緊，多地出臺樓市調控，以及人才政策的多重影響下，繼8月交易“回正”后，9月樓市仍然穩(wěn)中有升。從交易走勢來看，目前房地產(chǎn)市場已走出疫情影響，好于預期。相比去年，今年樓市的“金九”成色尚好。
不過，調控政策的頻繁出現(xiàn)，在制約9月熱度的同時，也將影響10月市場。業(yè)內(nèi)人士認為，房價整體上不會出現(xiàn)大幅波動，但漲幅會維持在“恒溫”的狀態(tài)。在信貸寬松的情況下，全年房地產(chǎn)市場仍然有望刷新歷史紀錄。
“金九”成色好于去年，市場分化明顯
今年“金九”的交易量明顯高于去年。9月，全國樓市成交面積穩(wěn)中有升，同環(huán)比均漲。分城市來看，一二線代表城市環(huán)同比均有不同程度的上升，三線代表城市環(huán)比下降，但是同比仍然上升。
具體來看，中指研究院數(shù)據(jù)顯示， 9月一線城市成交面積整體環(huán)比上升25.3%，廣州升幅較大，約為58%。從同比來看，整體成交上行，升幅為74.6%，廣州升幅尤其顯著。
而在二線城市成交面積環(huán)比上升的城市中，福州升幅顯著，升幅近9成。在環(huán)比下降的二線城市中，南京降幅明顯，為16.22%。三線代表城市成交量環(huán)比下降10.9%，揚州升幅較大，為26.46%，但是從同比來看，整體上仍上升了75.6%。
根據(jù)國家統(tǒng)計局發(fā)布的數(shù)據(jù)顯示，1-8月全國商品房銷售額已同比回正。在此背景下，中原地產(chǎn)研究中心認為，9月市場相比之前依然有輕微升溫的趨勢表現(xiàn)。全國熱點城市房地產(chǎn)成交繼續(xù)活躍，9月大部分城市的新房、二手房成交環(huán)同比均繼續(xù)上漲。
以北京為例，據(jù)中原地產(chǎn)研究中心統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，9月北京樓市成交數(shù)據(jù)活躍，截至26日，新建住宅完成了4033套，環(huán)比、同比均出現(xiàn)了明顯上漲，特別是同比數(shù)據(jù)，新建住宅成交套數(shù)上漲了52.6%。
對此，中原地產(chǎn)首席分析師張大偉分析稱，全國市場有一定“熱度”的主要原因，是因為信貸政策相對寬松。而北京市場連續(xù)調整多年，市場已經(jīng)基本見底。隨著不限價項目入市增加，市場活躍度上升。
值得關注的是 ，張大偉認為，各地市場分化也非常明顯，最主要上漲的城市集中在一二線城市。整體來看，市場依然是長三角+珠三角活躍，京津冀冷清，北京等地也有回溫表現(xiàn)，但因為供應量太大，包括環(huán)京在內(nèi)的市場整體依然很難走出低迷。
頻繁調控制約市場熱度
雖然全國樓市已經(jīng)走出疫情的影響，但是整體來看，今年三季度新開住宅項目去化仍處于近三年同期較低水平。
據(jù)中指研究院數(shù)據(jù)顯示，三季度全國14個重點監(jiān)測城市新開住宅項目當天去化率均值為61%。自2019年一季度以來，平均去化率一直維持較低水平運行。從項目去化情況來看，三季度共有138個項目開盤售罄，主要集中在杭州、上海和武漢，三個城市合計占比接近全部售罄項目的66%。
在張大偉看來，調控政策的頻繁出現(xiàn)，在一定程度上制約了各地9月市場繼續(xù)火爆的熱度。從7月開始，到當下已經(jīng)超過25城市發(fā)布了超過30次收緊調控政策。調控政策主要包括長三角的杭州、無錫、南京、寧波等，珠三角的深圳、東莞等房價上漲過快的城市。預計超過30個城市將發(fā)布調控政策。但從目前來看，調控政策的力度仍較弱。
58安居客房產(chǎn)研究院分院院長張波也認為，9、10月份的表現(xiàn)大概率要好于去年同期。但是，對于四季度樓市，因為出臺調控的城市將進一步增多，熱點城市漸進式調控收緊的步伐還將持續(xù)，調控的節(jié)奏也會更傾向于“補漏洞”和保障無房戶的購房需求，因此，房價整體上不會出現(xiàn)大幅波動。
張大偉表示，疫情對房地產(chǎn)市場的影響已經(jīng)過去，后續(xù)市場將持續(xù)升溫?？紤]到調控政策的頻繁出現(xiàn)，雖然力度不足以讓房地產(chǎn)市場蕭條，但漲幅也會維持在“恒溫”的狀態(tài)。
隨著房企搶收“金九銀十”，貝殼研究院預計，“十一”黃金周預計出現(xiàn)一波新房成交小高峰將支撐“銀十”。
對于全年房地產(chǎn)市場，張大偉預計，2020年全國房地產(chǎn)市場成交量依然會刷新歷史紀錄，核心原因則是信貸寬松。
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