宏觀大勢(shì)

管住房地產(chǎn)行業(yè)的資金來(lái)源和融資去向，合理約束房地產(chǎn)信貸規(guī)模，是比提高土地等資源供給等更有效的調(diào)控方式。

隨著監(jiān)管部門出臺(tái)房企融資新規(guī)，設(shè)置“三道紅線”控制房企有息債務(wù)的增長(zhǎng)后，房企開發(fā)貸投放規(guī)模、個(gè)人房貸收緊的消息，再次讓房地產(chǎn)金融政策成為焦點(diǎn)。

房地產(chǎn)行業(yè)具有非常強(qiáng)的金融屬性。房地產(chǎn)行業(yè)內(nèi)的資金來(lái)源除了包括傳統(tǒng)的自有資金、股票融資、銀行貸款以外，還包含了私募股權(quán)融資、發(fā)債融資、資管計(jì)劃、資產(chǎn)證券化等，可以說(shuō)幾乎滲透了整個(gè)金融體系。所以對(duì)于房地產(chǎn)行業(yè)的調(diào)控必須貫徹落實(shí)“穩(wěn)”的方針，這是系統(tǒng)性金融風(fēng)險(xiǎn)防范的必然要求。

房地產(chǎn)的需求分為兩類，一類是住房需求，也就是剛需，這部分是房地產(chǎn)行業(yè)內(nèi)的合理需求，也是“房住不炒”方針政策需要重點(diǎn)滿足的方面。而另一類則是投資需求，也正是投資需求才讓房地產(chǎn)迎來(lái)了前20年的野蠻增長(zhǎng)，成為如今金融系統(tǒng)一個(gè)巨大的灰犀牛。為了能夠?qū)⑦@個(gè)“灰犀牛”關(guān)在籠子里，必須要收緊信貸的口子，保剛需、保住房，尤其是首套房，管住房地產(chǎn)行業(yè)的資金來(lái)源和融資去向，合理約束房地產(chǎn)信貸規(guī)模，是比提高土地等資源供給等更有效的調(diào)控方式。

嚴(yán)控新增房貸比，“穩(wěn)中從緊”的監(jiān)管政策能夠推動(dòng)金融市場(chǎng)的信貸配置優(yōu)化。如今的房地產(chǎn)市場(chǎng)，已經(jīng)占據(jù)了很大一部分的市場(chǎng)融資資源。僅從ABS、信貸、發(fā)債三個(gè)路徑來(lái)模糊測(cè)算，房地產(chǎn)的融資規(guī)模就將超過75萬(wàn)億，而根據(jù)央行發(fā)布的2019年社會(huì)融資規(guī)模存量數(shù)據(jù)，全年融資規(guī)模在240萬(wàn)億左右。也就是說(shuō)，僅房地產(chǎn)行業(yè)就占據(jù)了社會(huì)融資規(guī)模的近三分之一。再?gòu)男刨J方面看，大部分銀行的信貸資源也有近三分之一投向了房地產(chǎn)行業(yè)。

正如建行董事長(zhǎng)田國(guó)立在陸家嘴(600663,股吧)論壇上所說(shuō)，金融機(jī)構(gòu)已經(jīng)明顯被房地產(chǎn)綁架。房地產(chǎn)的占比越高，實(shí)體經(jīng)濟(jì)的空間就會(huì)越小。因此，在涉房信貸占比有所抬頭的現(xiàn)實(shí)下，必須要加強(qiáng)對(duì)房地產(chǎn)金融的監(jiān)管，通過合理的管控手段和制度約束，限制房地產(chǎn)的信貸規(guī)模和融資規(guī)模，引導(dǎo)銀行優(yōu)化信貸結(jié)構(gòu)，為實(shí)體經(jīng)濟(jì)留下更大的融資空間。

同時(shí)，房地產(chǎn)一直都是金融風(fēng)險(xiǎn)的聚集地，如果讓房地產(chǎn)金融化過于嚴(yán)重，吸納了過大規(guī)模的信貸資源，整個(gè)金融體系的風(fēng)險(xiǎn)情況也將非常嚴(yán)峻。

由于房地產(chǎn)本身的行業(yè)屬性，高杠桿一直與其形影不離。根據(jù)天風(fēng)證券發(fā)布的2019年房地產(chǎn)行業(yè)總結(jié)，房地產(chǎn)行業(yè)整體凈負(fù)債率雖然逐步下降，但仍然較高，國(guó)企杠桿率保持在60%到70%，而私企則更高，而且房地產(chǎn)還讓我國(guó)的居民杠桿率顯著提升，廈門、杭州、南京等地居民貸款與居民存款的比例都超過了100%。信貸體系過度依賴房地產(chǎn)的結(jié)果，不僅會(huì)導(dǎo)致房地產(chǎn)的高杠桿風(fēng)險(xiǎn)蔓延到整個(gè)金融體系，還將促使居民杠桿率過高，壓減社會(huì)消費(fèi)，最終影響內(nèi)循環(huán)戰(zhàn)略執(zhí)行，不利于經(jīng)濟(jì)體的長(zhǎng)遠(yuǎn)發(fā)展。

只有嚴(yán)控新增房貸比，合理控制房地產(chǎn)信貸規(guī)模，才能夠引導(dǎo)資金流向?qū)嶓w經(jīng)濟(jì)，降低金融系統(tǒng)杠桿，釋放居民消費(fèi)活力，在有效控制系統(tǒng)性風(fēng)險(xiǎn)的同時(shí)為經(jīng)濟(jì)的持續(xù)發(fā)展集聚動(dòng)力。

□盤和林（中南財(cái)經(jīng)政法大學(xué)數(shù)字經(jīng)濟(jì)研究院執(zhí)行院長(zhǎng)、教授）