市場已走出疫情影響

上半年伴隨著疫情逐漸得到控制，二手房市場累計(jì)成交量在三季度實(shí)現(xiàn)反超。貝殼研究院數(shù)據(jù)顯示，2020年前三季度，重點(diǎn)18城二手住宅累計(jì)成交量同比增長4%，反超去年同期，疫情對重點(diǎn)城市二手房市場的沖擊已被填補(bǔ)。

今年年初疫情基本結(jié)束后，需求在二季度強(qiáng)勁反彈，三季度需求略顯疲軟，市場有所降溫。貝殼研究院數(shù)據(jù)顯示，2020年三季度重點(diǎn)18城二手住宅實(shí)際成交量環(huán)比下滑9%。但三季度成交水平仍處在2019年以來的較高位，主要是年初疫情及年中局部地區(qū)疫情復(fù)發(fā)，被滯后的需求支撐三季度市場，成交同比去年三季度大幅增加34%。

據(jù)貝殼研究院首席市場分析師許小樂介紹，疫后市場修復(fù)與城市發(fā)展基本面相適應(yīng)，一線城市修復(fù)強(qiáng)于二線。貝殼研究院數(shù)據(jù)顯示，從2020年前三季度整體市場的恢復(fù)情況看，一線中廣州、上海及北京二手房成交累計(jì)同比增速排在18城靠前位置，尤其是廣州，增速居首。三城市場成交同比均回正。深圳上半年二手房成交好于去年同期，但7月中旬的調(diào)控使市場降溫，前三季度鏈家成交累計(jì)同比表現(xiàn)為小幅減少。

除此之外，受疫情所帶來的需求轉(zhuǎn)變，市場繼續(xù)向改善傾斜。貝殼研究院數(shù)據(jù)顯示，三季度18城成交的二手房源中，90平方米以下剛需房占比64%，環(huán)比降2個百分點(diǎn)，90-140平方米中端改善占比提升2個百分點(diǎn)，市場進(jìn)一步向改善傾斜。三季度18城總體成交套均面積86平方米，環(huán)比擴(kuò)大1平方米，比一季度擴(kuò)大近4平方米。18城中12城套均面積環(huán)比擴(kuò)大，16城套均面積較一季度擴(kuò)大。

年底季節(jié)性反彈力度弱

市場層面向好，購房需求得到提前釋放，由此也引發(fā)年底季節(jié)性反彈力度不足。貝殼研究院認(rèn)為，不同于往年三季度重點(diǎn)城市二手房市場量價持續(xù)下行，購房需求在這一階段積蓄，同時價格下跌推動需求年底入市，支撐年底市場的反彈。今年三季度市場成交保持在較高體量，重點(diǎn)城市二手房價格普遍延續(xù)上揚(yáng)，需求積蓄不足，年末季節(jié)性反彈或弱于往年。

貝殼研究院數(shù)據(jù)顯示，三季度二手房價格仍以上漲為主，14城環(huán)比上漲，但隨成交下行，重點(diǎn)城市均價上漲動力漸失，超7成重點(diǎn)城市房價漲幅收窄甚至轉(zhuǎn)跌。深圳三季度二手房價格漲幅環(huán)比收窄近3個百分點(diǎn)，月度二手房價格已止?jié)q走平，調(diào)控效果顯現(xiàn)且待進(jìn)一步發(fā)酵。價格上漲的14城中11城價格漲幅在3%以下，房價漲幅溫和，并逐步趨向平穩(wěn)。

回歸到城市群的大概念，環(huán)渤海城市的價格已現(xiàn)上漲動力不足的情況。貝殼研究院數(shù)據(jù)顯示，環(huán)渤海城市群中城市二手房價格漲幅排在18城靠后位置，其中大連、煙臺等三季度環(huán)比漲幅約1%，漲幅溫和；青島、北京及天津房價環(huán)比持平；廊坊、濟(jì)南房價跌幅偏大，且連續(xù)兩個季度環(huán)比下跌。同比看，環(huán)渤海城市價格漲幅同樣墊底，其中濟(jì)南、廊坊價格同比分別下跌5.3%及2.7%。

政策層面，上半年為保經(jīng)濟(jì)增長，我國貨幣及財(cái)政政策持續(xù)發(fā)力。寬松政策下，一方面國內(nèi)經(jīng)濟(jì)持續(xù)向好修復(fù)，另一方面，購房貸款獲得難度降低，房貸利率下行，房企拿地?zé)崆樽吒?，一級市場熱度向二、三級市場傳?dǎo)，導(dǎo)致二季度局部市場過熱、房價、地價不穩(wěn)。

下半年以來，為實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)市場“三穩(wěn)”的目標(biāo)，中央層面多次召開會議，敦促地方尤其是土地市場過熱、房價上漲較快，市場預(yù)期不穩(wěn)的城市，及時采取針對性措施穩(wěn)市場。地方層面緊調(diào)控 ，“一城一策”持續(xù)發(fā)力。

貝殼研究院統(tǒng)計(jì)顯示，7月以來，深圳、東莞、杭州及成都等12城約20次出臺收緊政策抑制和防范市場過熱。政策從供需兩端同時發(fā)力，需求端的政策重點(diǎn)阻擊投資性需求，部分自住需求也被政策延緩。

許小樂稱，從房地產(chǎn)市場發(fā)展的本質(zhì)來說，它的發(fā)展模式也經(jīng)過一個重大的轉(zhuǎn)變。“我們知道，過去房地產(chǎn)的主要的因素或者驅(qū)動力都是要素，比如土地和資金，拿到更多的土地和資金，當(dāng)然就可以獲得更高的增長，這是過去的發(fā)展模式，高杠桿、高周轉(zhuǎn)的模式。那么，今天我們發(fā)現(xiàn)邏輯發(fā)生了變化，政府開始對于供給端、開發(fā)端進(jìn)行一些限制。”

“一城一策”將在四季度延續(xù)

隨著經(jīng)濟(jì)持續(xù)修復(fù)，貨幣寬松度邊際收緊，MLF利率連續(xù)5月未變，7-8兩月M2同比增速持續(xù)回落，三季度房地產(chǎn)信貸環(huán)境寬松步伐放緩。房貸利率下降速度趨緩并在9月觸底，房貸放款周期縮短趨勢同步觸底，并在9月呈現(xiàn)“上翹”苗頭。9月監(jiān)測的36城房貸平均放款周期39天，環(huán)比延長1天。

貝殼研究院認(rèn)為，當(dāng)前貨幣政策繼續(xù)寬松必要性不大，將保持穩(wěn)定。后續(xù)政策將更加注重精準(zhǔn)滴灌，重點(diǎn)支持制造業(yè)及小微企業(yè)發(fā)展。同時在三季度的密集調(diào)控中，12城中7城指出嚴(yán)查購房首付資金來源，防止經(jīng)營貸、消費(fèi)貸等違規(guī)流入樓市。另8月20日，住建部、央行召開重點(diǎn)房地產(chǎn)企業(yè)座談會，形成重點(diǎn)房地產(chǎn)企業(yè)資金監(jiān)測和融資管理規(guī)則，防范化解房地產(chǎn)金融風(fēng)險。即三季度的調(diào)控進(jìn)一步加固了宏觀經(jīng)濟(jì)與房地產(chǎn)之間的貨幣閘門。

基于目前的內(nèi)外部因素，貝殼研究院也針對四季度市場有所展望。在“三穩(wěn)”目標(biāo)的約束下，“一城一策”將在四季度延續(xù)，三季度市場較熱的城市或進(jìn)一步出臺收緊政策，加速市場回落。

四季度房地產(chǎn)行政調(diào)控及信貸環(huán)境將進(jìn)一步收緊，二、三季度需求處高位，四季度難以繼續(xù)保持這一體量，重點(diǎn)城市二手房成交量預(yù)計(jì)環(huán)比進(jìn)一步回落。成交同比仍將好于去年，但同比增幅收窄，約15%左右。城市二手房價格受調(diào)控及預(yù)期回落影響將走平，局部調(diào)控力度大的城市房價大概率由漲轉(zhuǎn)跌。

從需求類型看，年內(nèi)需求有季節(jié)性輪動規(guī)律。年初剛需撬動市場，之后向改善輪動，到年末改善需求釋放疲軟，剛需占比回升。從二手房帶看分布可以看出：8月以來，帶看過90平以下剛需房源的客戶占比止降回升，四季度需求逐漸向剛需傾斜。

北京商報記者 盧揚(yáng) 王寅浩