房企的融資環(huán)境日趨收緊。

9月28日，有消息稱，數(shù)家大行收到通知，監(jiān)管機(jī)構(gòu)近期要求大型商業(yè)銀行壓降、控制個(gè)人住房按揭貸款等房地產(chǎn)貸款規(guī)模，多家大行新增涉房貸款占比降至30%以下。

證券時(shí)報(bào)記者對(duì)此向多位大行人士求證，有大行分行人士稱，并未收到相關(guān)發(fā)文，但近期新增涉房貸款額度確有壓縮。亦有華北地區(qū)的大行人士稱，該行近期壓縮了房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸款的投放規(guī)模，但個(gè)人按揭貸款政策并未調(diào)整，此輪房地產(chǎn)金融政策的收緊主要針對(duì)房企，對(duì)個(gè)人申請(qǐng)房貸影響不大。

多家研究機(jī)構(gòu)的數(shù)據(jù)顯示，在融資新規(guī)影響下，三季度房企發(fā)債規(guī)模刷新歷史記錄。大部分房企為了應(yīng)對(duì)未來(lái)可能的市場(chǎng)變化，加快儲(chǔ)備資金。

業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，銀行涉房貸款規(guī)模占比設(shè)置上限，是從金融端降低地產(chǎn)行業(yè)負(fù)債的舉措，與地產(chǎn)企業(yè)端“三道紅線”降負(fù)債形成互補(bǔ)。預(yù)計(jì)四季度金融監(jiān)管升級(jí)，金融環(huán)境趨緊，房企融資高度承壓。“中秋十一”雙節(jié)假期，房企或多采用促銷政策，用回款對(duì)沖融資端壓力。

房企開(kāi)發(fā)貸投放規(guī)模收緊 個(gè)人按揭影響不大

隨著近日監(jiān)管部門(mén)出臺(tái)房企融資新規(guī)，設(shè)置“三道紅線”控制房企有息債務(wù)的增長(zhǎng)，這一新政開(kāi)始逐步在銀行機(jī)構(gòu)中得到落實(shí)。

東部地區(qū)一大行高管對(duì)證券時(shí)報(bào)記者表示，銀行總行通常會(huì)按月確定各地方分支行的新增涉房貸款規(guī)模。雖然目前沒(méi)有收到總行或者監(jiān)管部門(mén)明確的控制新增涉房貸款的通知，但從近期總行分配給的新增房貸規(guī)?？创_實(shí)有所壓縮。

華北地區(qū)一大行人士則對(duì)記者表示，該行近期壓縮了房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸款的投放規(guī)模，但個(gè)人按揭貸款政策并未調(diào)整，此輪房地產(chǎn)金融政策的收緊主要針對(duì)房企，對(duì)個(gè)人申請(qǐng)房貸影響不大。

“一般情況下，如果壓縮房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸款，銀行與房企合作新樓盤(pán)的個(gè)人按揭貸款或會(huì)受影響；但如果是二手房申請(qǐng)個(gè)人按揭貸款，則影響不大?？傮w看，目前我們的個(gè)人按揭貸款規(guī)模仍很充足，利率水平、放貸時(shí)長(zhǎng)等并未出現(xiàn)明顯調(diào)整。”上述華北地區(qū)大行人士對(duì)證券時(shí)報(bào)記者說(shuō)。

不過(guò)，不同地區(qū)、不同銀行的情況會(huì)略有差異。據(jù)21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道，由于部分銀行信貸額度緊張，在樓市銷售有所火爆的情況下，一些銀行反而呼吁客戶提前償還按揭貸款。

另有大行人士對(duì)記者表示，該行年初通常會(huì)對(duì)各省分支行制定綜合經(jīng)營(yíng)計(jì)劃，其中包含個(gè)人按揭貸款的投放規(guī)模目標(biāo)，由于今年個(gè)別城市樓市回暖，某地區(qū)分支行僅用半年時(shí)間就把全年的個(gè)人按揭貸款投放額度用完，使得后續(xù)該地區(qū)新的個(gè)人按揭貸款投放要靠存量移位再貸。

針對(duì)監(jiān)管端收緊銀行涉房貸款規(guī)模，貝殼研究院首席分析師許小樂(lè)認(rèn)為，銀行涉房貸款規(guī)模占比設(shè)置上限，是從金融端降低地產(chǎn)行業(yè)負(fù)債的舉措，與地產(chǎn)企業(yè)端“三道紅線”降負(fù)債形成互補(bǔ)。在此政策下，預(yù)計(jì)未來(lái)銀行體系對(duì)于購(gòu)房者貸款資格審查、貸款額度把控及貸款周期均將更加嚴(yán)格，放款周期將繼續(xù)延長(zhǎng)。而對(duì)于媒體報(bào)道的多家銀行表示新增涉房貸款占比將降至30％以下，他認(rèn)為，在規(guī)模限制下銀行涉房貸款額度將主要向首套剛需及合理家庭自住購(gòu)房需求傾斜。

許小樂(lè)也同時(shí)指出，在具體政策執(zhí)行時(shí)不同城市銀行體系貸款政策將呈現(xiàn)差異化，主流銀行貸款額度將向城市基本面較好、市場(chǎng)較穩(wěn)健的核心一二線城市傾斜，但對(duì)于短期市場(chǎng)熱度較高引發(fā)調(diào)控加碼如銀川、常州、沈陽(yáng)等城市，購(gòu)房貸款額度將有所收緊。

實(shí)際上，今年以來(lái)，監(jiān)管部門(mén)持續(xù)嚴(yán)格落實(shí)房地產(chǎn)金融政策。銀保監(jiān)會(huì)近日表示，“房住不炒”政策得到有效貫徹。持續(xù)開(kāi)展30多個(gè)重點(diǎn)城市房地產(chǎn)貸款專項(xiàng)檢查，壓縮對(duì)杠桿率過(guò)高、財(cái)務(wù)負(fù)擔(dān)過(guò)重房企的過(guò)度授信，加大對(duì)“首付貸”、消費(fèi)貸資金流入房市的查處力度，引導(dǎo)銀行資金重點(diǎn)支持棚戶區(qū)改造等保障性民生工程和居民合理自住購(gòu)房需求。房地產(chǎn)金融化泡沫化傾向得到有效遏制，助推房地產(chǎn)民生屬性逐步回歸。

三季度房企發(fā)債規(guī)模超預(yù)期 四季度融資規(guī)模或下降

受融資新規(guī)影響，近期房企債券融資超預(yù)期發(fā)行。

貝殼研究院數(shù)據(jù)顯示，第三季度（截至9月24日，下同），房企境內(nèi)外債券融資發(fā)行307次，融資規(guī)模約3247億元，同比增長(zhǎng)14%，三季度發(fā)債規(guī)模刷新歷史記錄。

貝殼研究院高級(jí)分析師潘浩指出，從三季度結(jié)構(gòu)來(lái)看，8-9月連續(xù)兩月環(huán)比發(fā)債規(guī)模下降，且降幅逐步擴(kuò)大，融資監(jiān)管影響已初步顯現(xiàn)。

而從9月中上旬的融資數(shù)據(jù)看，全國(guó)房企境內(nèi)外融資全面井噴。中原地產(chǎn)研究中心的數(shù)據(jù)顯示，9月中上旬，全國(guó)房企境內(nèi)債券發(fā)行超過(guò)605億，同比上漲了44%，同時(shí)，美元融資也超過(guò)60億美元。

中原地產(chǎn)首席分析師張大偉認(rèn)為，市場(chǎng)傳聞房企融資收緊，所以大量房企在井噴融資，過(guò)去幾個(gè)月海外資本市場(chǎng)的動(dòng)蕩，基本封死了內(nèi)地房企海外融資的可能性，對(duì)于部分房企非常重要的海外融資明顯減少，少數(shù)融資也面臨高價(jià)的可能性。但隨著6月海外疫情的部分緩解和國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)市場(chǎng)的平穩(wěn)，融資窗口再開(kāi)，房企大額海外融資再次發(fā)布。大部分房企為了應(yīng)對(duì)未來(lái)可能的市場(chǎng)變化，近期加快儲(chǔ)備資金。對(duì)于杠桿率比較高的企業(yè)來(lái)說(shuō)，最近融資壓力有所增加。

潘浩也指出，下半年監(jiān)管部門(mén)已多次釋放監(jiān)管升級(jí)、金融收緊的信號(hào)，三季度作為收緊的過(guò)渡期仍保持較高的發(fā)債規(guī)模，預(yù)計(jì)四季度增速將會(huì)有所下滑。從融資成本來(lái)看，與上半年融資利率下降趨勢(shì)不同，三季度境內(nèi)、境外外票面利率明顯上漲，在融資環(huán)境趨緊與房企融資需求居高的環(huán)境下，融資低利率窗口期已過(guò)，預(yù)計(jì)四季度融資利率或?qū)⒈３衷鲩L(zhǎng)態(tài)勢(shì)。

“8月住建部與央行約談重點(diǎn)房企后，再次向房企釋放“降負(fù)債”信號(hào)，并下發(fā)《試點(diǎn)房地產(chǎn)企業(yè)主要經(jīng)營(yíng)、財(cái)務(wù)指標(biāo)統(tǒng)計(jì)監(jiān)測(cè)表》涉及資產(chǎn)負(fù)債率等8項(xiàng)指標(biāo)，其中涵蓋之前網(wǎng)傳“三條紅線”指標(biāo)項(xiàng)。預(yù)計(jì)四季度金融監(jiān)管升級(jí)，金融環(huán)境趨緊，房企融資高度承壓。”潘浩說(shuō)。

對(duì)于融資收緊的影響，標(biāo)普全球預(yù)計(jì)，受惠于銷售市場(chǎng)的穩(wěn)定化，多數(shù)受評(píng)開(kāi)發(fā)商應(yīng)有能力應(yīng)對(duì)政策收緊。預(yù)計(jì)銀行間市場(chǎng)的再融資額度減少（減至開(kāi)發(fā)商即將到期債券存量的70%-90%）對(duì)受評(píng)開(kāi)發(fā)商的影響較小。但如果上交所的公司債券發(fā)行額度也嚴(yán)格削減，則政策收緊對(duì)開(kāi)發(fā)商的沖擊會(huì)更大。

潘浩表示，四季度融資規(guī)模大概率保持環(huán)比下降，因此將進(jìn)一步加大房企銷售端壓力，房企為沖擊年度目標(biāo)，搶占“中秋十一”雙節(jié)假期市場(chǎng)，或多采用促銷政策，用回款對(duì)沖融資端壓力。